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不動産投資家デビューとして、戸建てとアパートで迷い、結局アパートを選んだ話|#100日後にアパート買うリーマン (第39話)
もりほです!
第31話〜37話まで、「戸建てをマジで検討した自分による、戸建て物件の選び方」を書いていたけど、
あの、
うん…
…
飽きた!!!www
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だって、結局、戸建て買うの辞めたんでね。
実世界の僕は、このあとアパートに買付を入れることになります。
買付通った。 https://t.co/sbJ8KVA3n6
— それゆけ大家もりほチャン (@soreyuke_moriho) September 10, 2020
(#100アパ は、リアルタイムでやるつもりでしたが全然出来なく、振り返り日記となっていますww)
でも、「まずアパ」読んでアパート買おうと思ったけど、そんないいアパート無くて、やっぱ戸建てからかね〜〜?!
そんな悩みの人多くないですか?!
僕自身、本当にそうだったのでね。
でも、当初の予定通り、結局アパートに買付を入れられたんですよ。
この本のおかげで、そうすることができました。
今日は、この辺の考え方について。
1)融資が先・物件が後
鉄則です。
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融資が先!
![](https://assets.st-note.com/img/1680046251010-k3i77mQicQ.png?width=1200)
物件が後!
先ほど紹介した本で、何度も繰り返し語られること。
融資がつかなきゃ物件買えないので、どれだけ物件を見たとて、本当に意味がないということ。
言われてみれば、そりゃそうですよね。
でも、この本を読むまでの僕は、
「利回り15%くらいの2000万規模の『まずアパ』アパート、これを見つけることが絶対だ!」
この考えばかりにとらわれて、大切なことを見逃していたと思います。
だって、「まずアパ」物件は、この令和2年の日本において、融資つかないんだもん。
買えないもんを願っても、しかたないんじゃもん。
![](https://assets.st-note.com/img/1680046252483-dW7GfoLvdH.png?width=1200)
2)銀行にあってなさすぎた
つまり、これを招いた原因は、銀行に会ってなさすぎた!
まあ、実際に足を運んで会わなくても良いんですけれど、せめて電話はしないと。
Twitterによくあるような、「融資最新情報」とかを見ながら、なんとなく自分が行けそうな銀行に目星をつけてやな。
電話する!
そして、自分の属性をもとに、貸してくれるならどんだけなん?!を知ること!
僕の場合は、
・法人であること
・夫婦合算年収は700万年を超えること
・在住地に、支店があること
などなどから、オリ〜〜ッス銀行さんで貸してくれそうだ、ということがわかりました。
(※個人なら、今のところ、香川・滋賀が使えますが。法人で、かつ一都三県以外ならば、ここ一択になってきますね…)
そして、オリ〜〜ッスさんの融資姿勢と照らし合わせてみてみると…
【オリックス銀行】
— しま (@cimaestate) August 26, 2020
✅エリア:概ね全国
✅金利:2.3-3.675%
✅自己資金:1割~
✅期間:構造別年数-築年(最長35年)
⇒木造40年、重量45年、鉄筋55年
✅評価:収益還元
✅限度額:年収の9倍
✅備考:他行借り入れ分限度額減
期間◎
お世話になるなら他行借り入れ前ですね#やっさんスクール
このように、木造で、築30年くらいの物件って、10年くらいしか借りられないってことが、明らかになるわけですわ!!!
どう計算しても、木造築古は、無理。
かといって、木造築浅は、利回り10%以下になる。
そうすると…答えが導かれるわけです。
重鉄か、RCじゃね?
3)価格帯が上がる
重鉄(S)か、RCで、まずアパ物件(=2000万円規模のもの)なんて、ありません。
だから、探してた物件は、ぜ〜んぶ破綻です。
でも、思い出しましょう。
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融資が先!
![](https://assets.st-note.com/img/1680046250672-zj9jwtNfxv.png?width=1200)
物件が後!
融資がつく物件じゃなきゃ意味ないんだから、築20年代くらいの重量鉄骨探せばええがな!!
とうぜん、価格帯は高くなるよ?!
4000万〜5000万円くらい!!
だけど、フルローンで買えちゃうなら、別になんぼでも同じじゃね−か?!?!
そう、重量鉄骨やRCは、木造と違って建物価値がしっかり残っているので、フルローンで買えちゃうことも多いです。
その中で、築20年の重量鉄骨がみつかったら、オリ〜〜ッスでの融資期間は、25年取れるわけですよね。
そして、25年あれば、月々のキャッシュフローは、ほぼ確実に、月10万円くらいは出ます。(ちゃんと稼働するならね)
※RCはさすがにもう一段高いので、初期費用が出ないので、重量鉄骨に絞る
といことは、極めてシンプルになってくるわけですよ。
「築古高利回りまずアパ」かつ「東海・法人」は融資がネックで、今頼れるは、オリッ〜スくらいしかない。
— それゆけ大家もりほチャン (@soreyuke_moriho) August 25, 2020
極めてシンプルに言うならば、
「立地ぼちぼち重鉄・築25年」
しかもうないど。
でもこれなら勝手に積算伸びるし、意外と利回りも良い。待ちの作戦は、とってもシンプルになった。
これだ。
このアパートを探せばよいのだ。
戸建てで、ぼちぼち行くのもいいと思ったけど。
融資が着いて良いアパートが見つかるならば、やっぱりアパートがいい〜〜〜〜〜〜〜〜〜んwww
という思考回路になったわけです。
本当、大切なことを教えてくれました。
アパート選びの詳細はまた次回。
★本日の図書★
「融資が先、物件が後」を始め、大切なことをたくさん教えてくれる良書です。
ではまた!
![](https://assets.st-note.com/img/1680046251362-fOBCFB8spz.png?width=1200)
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