第36話：不動産投資用の戸建てを買う！③賃貸需要を確認せよ｜#100日後にアパート買うリーマン (大家まであと65日)
もりほです！
今日は、戸建の不動産投資で「おっ、いいじゃん」と思えるものに出会えたとして、
んっでも〜〜〜〜〜本当に、借りてくれる人いるのん〜〜〜〜〜〜？
ってところ、めっちゃ大事ですよねｗｗｗ
500万で土地値物件買えたとしても、誰も住まないならば、固定資産税だけ払い損っていうね。
だから、賃貸需要を確認しよう！！！
め〜っちゃ、大事です。
１）見える！賃貸経営が死ぬほど参考になる
ぜったいに！
最初に見るべきは、HOME's 見える！賃貸経営！！
https://toushi.homes.co.jp/owner/
ぜったい、まずはここからです。
１）空室率を見よう
まずは！
狙ってるエリアの都道府県を選んでください。
例えば兵庫県行ってみましょうか。
この中で、空室率30%を超えているなら、もう絶対にやめましょう。
本当に、借り手がつかないので。
こう見ると、丹波市とかダメっぽいですね。
需要がなければ、どんだけ物件のこと頑張ったとしても意味がない。
本当に意味がないんです。
マーケティングの基本ではありますが、お客様あっての事業ですよね。
空室率：25%以下のエリアで考えましょう。
ということで、例えば13.5％と空室率の低い、宝塚市行ってみましょうか。
開くとこんな感じです。
赤〜くなってるところは、賃貸需要あるよ！っていうところ。
狙ってる物件に、少なくとも緑くらいの色がついているか？これは見ておきましょう。
（あくまで、ホームズに載ってる物件があって、そこを検索してる人がいるよ、という意味ですが）
色が載ってないところは、絶対に駄目ですね。
そしてそして、どんどん深堀りしていきますよ。
２）持ち家比率をみよう
持ち家比率は、70%以下のエリアにしましょう。
それより持ち家比率が高いエリアは、土地がめっちゃ安いということなので、みんな家建てて住んじゃうんですよね。
宝塚は、狙ったわけではないですが、ピッタリですね！
３）検索⇔供給のGAPを見よう
これも、同じく見える！賃貸経営で。
例えば3LDKの戸建てを見つけられたら、検索が22.3％に対して、掲載が13.9％。
つまり、欲しい人のほうが、約10%も多いってことになるんですよ！
（逆に言うと、宝塚市でワンルーム買ったら爆死しそうですね。）
いちおう、この辺の希望築年数とかも見ておいて。
ファミリー向けの戸建ては、築浅がいい〜！みたいなこだわりがあることは、結構少ないですね。
このように、31年以上でも全然OK！
そして！
４）家賃を想定してみよう
家賃の平均も載ってます。
言ってもまあ、築年数とかごちゃまぜなんで、参考程度ですが…
適当に調べてて今気づきましたが、宝塚の家賃は高いですね！！
ここで戸建て見つけられたら、面白いかも！
そういえば、僕の中学時代の初恋の女の子は、宝塚に住んでましたね。
とっても可愛くて、運動神経がよくて、スタイルは最高で、こんがり焼けた肌が綺麗で、頭も良かったんです。
いわゆる、マドンナでした。
いや〜今でも思い出しますね。
大学になって、僕も無事大学デビューできて、そして年末に同窓会で再開して・・・
あらーひさぶりやん！同窓会後、ちょっと抜け出してさ、二人で飲み直そかー？とか言いながらね。
思い出しますね〜
エっヘヘヘヘヘヘヘヘ
５）競合物件を見よう！
これは、ふつうに自分がお家探しするときと全く同じに、SUUMOで探します。
例えばこんな風に、築57年とかいう物件でも、礼金とった上で6.5万円とかで貸してるワケですね〜。
良いエリアだなぁ。
さあ、本日はここまで！
これは、まずは「エリアを絞った」という段階に過ぎません。
次は、そのエリアにある、その物件が本当に良いのか？を見ていかねばですね！
★本日の図書★
まさに戸建て不動産投資に興味がある僕らが、求めてる感じのタイトル。まだ買ってないですが、読んでみます！
ではまた！
それゆけ不動産・もりほ
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