⑤不動産　宅地建物業法

◎宅建業法

①一般媒介

②専任媒介

・有効期限の上限：３ヶ月
・業務の処理状況の報告：２週間に１回

③専属専任媒介

・有効期限の上限：３ヶ月
・業務の処理状況の報告：１週間に１回
・自ら見つけてきた相手と取引出来ない

◯瑕疵

土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになる（買主はその事実を知った時から１年以内であれば売買契約を解除できる）。

∴「売主の責めに帰すべき事由」＝「売主の故意・過失」による欠陥だと買主が証明する必要はない。

◯宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約

・瑕疵担保責任については、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結できない

(but

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、

宅地建物取引業者が目的物の瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から２年間とする旨の特約は有効)

・売主が宅地建物取引業者で、

買主は宅地建物取引業者でない場合、

売主が受け取る手付金の上限は、売買代金の２割まで。

FP１級2020/1㉝

1) 専任媒介契約の有効期間は２カ月が上限とされ、依頼者の申出により有効期間を更新する場合も、更新の時から２カ月が上限となる。

❌

3) 専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該媒介契約に係る業務の処理状況を、２週間に１回以上報告しなければならない。

❌
一週間に一回

4) 専属専任媒介契約を締結した依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することはできないが、依頼者が自ら見つけた相手方と直接に売買または交換の契約を締結することはできる。

❌
自ら見つけてきた相手とと直接契約できない

FP１級2019/9㊱

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1) 買主が売主である宅地建物取引業者の瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、当該瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証し、かつ、当該瑕疵がある事実を知った時から１年以内でなければならない。

2) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅地建物取引業者が目的物の瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から２年間とする旨の特約は有効である。

3) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、宅地建物取引業者は、売買代金の額の２割を超える手付金を受領することはできない。

4) 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、媒介契約が専任媒介契約である場合は２週間に１回以上、専属専任媒介契約である場合は１週間に１回以上、当該媒介契約に係る業務の処理状況を報告しなければならない。

解答解説

1) ☓★★★

買主が立証する必要なし。

2) ◯★★★

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任については、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結できないが、契約解除・損害賠償請求期間を引渡日より２年以上とする特約は除く。

3) ◯★★★

売買代金の２割まで

4) ◯★★★

専任媒介契約：依頼者に２週間に１回以上業務処理状況を報告

専属専任媒介契約：依頼者に1週間に１回以上