【2.2万字】三菱地所 企業分析＜OB訪問・物件解説あり＞26卒向け
今回の分析は、三菱地所の全体像というよりもむしろ、皆さんがESに生かせる具体的な内容だけを集めています。
＜抽選で本記事をモニター配布した方からの感想です↴＞
●三菱地所が求めている人材像と、その解釈
三菱地所は、採用サイトにて求める人材像を明記している企業です。
これは人事の方も強調しており、三菱地所の人事の方に聞いたわけではないですが日経大手の元神はい社の方に聞くとここまで明記するということはおそらく採用要件にも含まれるということです。
三菱地所では、人財において求められる要素として、「志ある人」「現場力・仕事力のある人」「誠実・公正である人」「組織で戦える人」「変革を起こす人」の5つを掲げています。
なお、社員交流会などの社員さんの話を踏まえると、この5つの中にも序列があり新卒採用においては「志ある人」と「変革を起こす人」を重要視しているようです。
ただ、1フレーズでは抽象的でわからないと思うので、他の三菱地所の企業分析や社員の方のお話を踏まえて、下記のように解釈をしました。
◎志ある人: これは、高い目標や理想を持ち、それに向かって努力し続ける人を指します。志を持つことで、自己の成長はもちろん、組織や社会の発展にも寄与できると考えられています。
◎変革を起こす人: 新しいアイデアや方法を提案し、実行に移すことで、変革を起こすことができる人です。既存の枠組みにとらわれず、革新的な思考を持つことが重視されます。
◎現場力・仕事力のある人: 実際の業務において、問題を見つけ、解決策を考え、実行に移す力を持つ人です。現場での即応性や柔軟性、効率的な仕事の進め方を重視しています。
◎誠実・公正である人: 倫理観を持ち、正直で公正な行動を取る人を指します。信頼関係の構築やチームワークの向上に不可欠な要素です。
◎組織で戦える人: チームの一員として、協力し合い、共に目標に向かって努力できる人です。個人の能力も大切ですが、それを組織の力に変えていく能力が求められます。
ただし、ESなどで、「直接貴社が求めている人物像は〜なので私の強みを発揮できる」という直接的な書き方をする必要はありません。
エピソード選定の際にこれらの要素を含むことを意識すると良いでしょう。
●企業分析（概観のみ）
三菱地所の事業内容
丸の内を起点に、丸ビル・新丸ビルを始めとするオフィスビル開発や、「プレミアム・アウトレット」「MARK IS（マークイズ）」などの商業施設開発を手掛けるだけでなく、近年では物流施設、ホテル、空港運営事業、そして海外事業にも積極的に進出しています。
1. コマーシャル不動産事業
① オフィスビル:
丸の内エリアは、約30棟のビルを保有し、日本を代表するビジネスエリアとして世界でも有数の企業集積を誇ります。
2023年3月末時点の丸の内エリアのオフィス空室率は 2.43% と低水準を維持しており、高品質なオフィス空間への需要は堅調です。
「丸の内NEXTステージ」を推進し、常盤橋・有楽町エリアの再開発を積極的に進めています。2028年3月期には、高さ約390mの日本一の超高層ビル「Torch Tower」が竣工予定です。
国内主要都市においても、再開発事業や回転型事業を通じたオフィスビル開発を進めています。
POINT: オフィス事業は三菱地所の収益の柱であり、今後も安定的な収益基盤として期待されます。丸の内エリアのブランド力に加え、エリア全体の価値向上に向けた取り組みは、他社との差別化要因となっています。
② 商業施設:
「MARK IS」「プレミアム・アウトレット」など、全国展開する大型商業施設ブランドを有しています。
2022年10月には、地域との共生をコンセプトとした「ふかや花園プレミアム・アウトレット」を開業しました。
都心型複合商業施設から地域密着型商業施設まで、多様なニーズに対応した商業施設を開発・運営しています。
POINT: コロナ禍の影響を受けながらも、アウトレット事業は2023年3月期に営業利益192億円と過去最高を記録するなど回復基調にあります。体験型コンテンツの充実や地域との連携強化を通じて、更なる成長を目指しています。
③ 物流施設:
「ロジクロス」ブランドで、全国で物流施設開発を積極的に展開しています。
eコマース市場の拡大を背景に、高機能・高付加価値な物流施設への需要が高まっています。
環境負荷低減にも積極的に取り組み、ZEB認証を取得した施設も開発しています。
POINT: 物流施設事業は、三菱地所の成長戦略における重要な柱の一つとなっています。今後も、物流施設開発のリーディングカンパニーとして、更なる事業拡大が期待されます。
④ ホテル:
ロイヤルパークホテルズグループとして、国内で20施設のホテルを運営しています。
フルサービス型から宿泊主体型まで、幅広いカテゴリーのホテルを展開しています。
2022年11月には、銀座に「ザ ロイヤルパーク キャンバス 銀座コリドー」を開業しました。
POINT: ホテル事業は、コロナ禍で大きな打撃を受けましたが、インバウンド需要の回復により業績は改善傾向にあります。今後も、新規開業や既存施設のリニューアルを通じて、収益拡大を目指しています。
⑤ 空港:
高松空港、みやこ下地島空港ターミナル、富士山静岡空港、北海道内7空港の運営に携わっています。
空港及び周辺地域の活性化を推進し、地域の価値向上に貢献しています。
POINT: 空港運営事業は、三菱地所の新たな事業領域として注目されています。
2. 住宅事業
分譲マンション「ザ・パークハウス」、賃貸マンション「ザ・パークハビオ」などのブランドを展開しています。
マンション管理事業は、受託戸数 34万戸超 と業界トップクラスです。
高齢化社会に対応した、有料老人ホーム事業や学生向けレジデンス事業も展開しています。
POINT: 住宅事業は、安定収益を確保する基盤事業です。顧客ニーズの多様化に対応した商品開発や、環境性能の高い住宅の供給など、新たな価値提供にも積極的に取り組んでいます。
3. 海外事業
米国、欧州、アジア・オセアニアの3つの地域で、多様な不動産事業を展開しています。
現地パートナーとの連携を強化し、大規模開発案件への投資を積極的に進めています。
POINT: 海外事業は、三菱地所の成長戦略において重要な役割を担っています。今後も、グローバルな視点で事業機会を追求し、収益基盤の拡大を目指しています。
4. 投資マネジメント事業
不動産投資信託（REIT）から私募ファンドまで、幅広い投資商品を提供しています。
受託資産残高（AuM）は 5.4兆円 を突破し、2030年度には10兆円を目指しています。
POINT: 投資マネジメント事業は、三菱地所のノンアセット事業の核となっています。今後も、グローバルな投資機会を提供し、機関投資家や個人投資家のニーズに応えていくことが期待されます。
三菱地所の強み
超長期視点でのまちづくり: 130年以上にわたり丸の内エリアの開発を手掛けてきた経験とノウハウを強みとしています。
時代を先取りするDNA: REIT市場への参入、米国型アウトレットの導入など、常に時代の変化を捉え、新たな価値を創造する挑戦を続けています。
膨大なエンドユーザーとの接点: オフィスワーカー、商業施設利用者、マンション居住者など、多様なエンドユーザーとの接点を有しています。
膨大な不動産への関与: オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅、ホテル、空港など、様々な不動産アセットを保有・運営しています。特に大丸有にハコ（建物）を多く保有しているため、その中で「革新的」な取り組みをできる（テストの場）ことが、三井不動産さんとの違い（社員さん談）※ただし、大手デベロッパーは共同開発などタッグを組むことが多く、三井不動産と三菱地所も同様である。したがって三井不動産を下げるような発言は絶対にしないことが大事である。
＜大丸有を中心に様々なアセットがあるため、色々なことを小規模サイズで試すことをやっている（社員さん談）＞
三菱地所は、有楽町エリアの再開発を進めていますが、新しいビルの建設やエリア全体の変革は、数年で完了するような簡単なプロジェクトではなく、何十年もの時間を要する大規模な計画です。そのため、新しいビルが完成するまでの間にも、有効な利用方法を模索し、エリアの魅力を高めるさまざまな取り組みを実施しています。
既存のビルを利用した取り組みとして、SAAIという個人が利用できるインキュベーション施設や、物販と飲食の両方を提供する実験的な店舗であるmicro（現在は閉店）がありました。これらの施設は、新しい商品やメニューの実証実験に利用され、有楽町エリアの活性化に寄与してきました。また、SAAIについては、新東京ビルにおいて再スタートを切っています。
さらに、三菱地所は、ビルの建て替えだけでなく、既存ビルのリノベーションにも取り組んでおり、新国際ビル裏の路地をリノベーションして、SlitParkと呼ばれる自然溢れる公共スペースを作り出しました。この場所は、誰もが訪れてリラックスできるような空間として、昼はランチスポット、夜は軽食やビールを楽しめる場所として提供されています。
有楽町エリアの文化的な魅力を高めるため、アートとアーティストへの支援にも力を入れています。アート作品の展示だけでなく、アーティストが有楽町エリアで活動し、作品を作り上げる過程を公開することで、エリア全体のクリエイティビティを向上させることを目指しています。この取り組みにより、有楽町はアーティストにとっての活動拠点として、また、来訪者がアートを身近に感じられる街としての魅力を高めています。
＜新しい取り組み＞
事例1：5年30棟を計画する三菱地所のコンパクトオフィスビル「CIRCLES」
→三菱地所は、シェアオフィスなどのスモールオフィスが手狭になった成長企業向けに、高いデザイン性と快適性を兼ね備えたコンパクトオフィスビル「CIRCLES（サークルズ）」を展開する。
→ゆくゆくは、大丸有のもっと大きなビルに入ってくれるような企業にテナントになってほしい。
事例2：エムズクロス人形町「ハシゴ楼」グランドオープン
新進気鋭の18店舗が集結！「ハシゴ酒×楼閣」がコンセプトの飲食横丁
三菱地所が企画・開発した初のキャンプ施設が開業
～エンドユーザーに直接価値を届けるサービス・コンテンツ領域拡大へ～
キャンプ場について、担当者の方に実際にお話を伺ったので、少しご紹介します。
・開発は2人で担当したとのことでした。
・新規事業を社員が立案できる制度を使用して応募されたアイデアが、5年前に一度社内選考に落ちたが、五年越しに上司が改めて見て「これいいじゃん！」となり、取り組むことが決まった。
・計画からおおよそ2年程度で開業した。
三菱地所の長期経営計画 2030
事業利益: 2030年度までに、2020年3月期比で1,200億円～1,700億円増加
ROA: 5%
ROE: 10%
EPS: 200円
これらの目標達成に向け、三菱地所は、国内外における成長投資、ESGへの取り組み強化、デジタルトランスフォーメーション（DX）推進などを積極的に進めています。
三菱地所のサステナビリティ（ESG）への取り組み
脱炭素社会の実現: 2050年までにCO2排出量ネットゼロを目指しています。
多様性と包摂性: 女性活躍推進、ワークライフバランス支援、ダイバーシティ＆インクルージョン（D&I）の推進などに取り組んでいます。
イノベーション: スタートアップ支援、産学連携、オープンイノベーションなどを通じて、新たな価値創造を目指しています。
レジリエンス: 災害に強いまちづくり、BCP体制の強化、地域社会との連携などに取り組んでいます。
地方の開発について
三菱地所は地方に拠点を展開することには消極的な姿勢である。役員クラスの方とお話しさせていただく機会があり地方の開発について伺ったところ。その方曰く、「実はそうなんです。ただ、うちも限られてるから、いちいち地方まで行ってらんないんですよ」とのことで、地方への本格的な進出は考えていないようでした。
また、三菱地所にとって地方創生への取り組みは短期的な利益にはつながらないと考えられています。アンテナショップに関するウェブページにも「短期的に利益が上がるとは言えない」と明記されており、地方創生は同社の主要な収益源とは位置づけられていないとのことです。
もちろん、宮城の泉パークタウンや、後に言及する大阪のうめきたなど、開発している場所はあるため、あくまでも企業全体としての姿勢です。他の社員の方も、現在大丸有のアセットを地方に移すなどといったことはすすんでできていないとおっしゃっていました。
ただ一方で社員の方も、「丸の内だけではいけないという認識は全社的にある」とおっしゃっていました。
三菱地所の将来展望
三菱地所は、長期的な視点で持続的な成長を目指し、不動産業界のリーディングカンパニーとしての役割を果たしていくことが期待されます。
変化する社会ニーズに対応した、新たな不動産サービスの創出
デジタル技術を活用した、業務効率化と顧客体験の向上
ESGを重視した、サステナブルなまちづくり
グローバルな視点での事業展開
これらの取り組みを通じて、三菱地所は、人々の生活を豊かにし、社会の発展に貢献していくことが期待されます。
参考資料
三菱地所 統合報告書 2023：https://www.mec.co.jp/assets/img/annual/integratedreport2023.pdf
三菱地所 コーポレートサイト
免責事項
本分析は、公開情報に基づいて作成されたものであり、その正確性や完全性を保証するものではありません。必ず、ご自身で次の統合報告書などを確認なさってください。
使い方としては、以上の分析で気になった点を、「統合報告書」でチェックする、という流れが良いと思います。
●アセットの解説（OB訪問や社員交流会の話を含む。物件訪問おすすめ）
三菱地所は経営資料で、自社の強みを下記のように表現しています。
「“超長期視点でのまちづくり”と“時代を先取りするDNA” “膨大なエンドユーザーとの接点”と“膨大な不動産への関与”」
この点は、丸の内仲通りや新丸ビルに行くと分かります。
①丸の内仲通り
丸の内の仲通りでは、日々目新しいイベントが開催されており、多くの人が集います。
ときには、グランドピアノが置かれていたり、焚き木を模したモニュメントが設置されていたりします。また様々な美術品が仲通りに置かれ、空間を彩っています。多くの人が集い、くつろぎ、賑わっています。
ぜひ昼と夜それぞれで仲通りを通ると三菱地所の様々な取り組みが行われているため、ぜひ見てみてください。
特に印象的だったのは、丸の内仲通りにおける街並みデザインの統一です。明治以来、丸の内の景観の要となってきた軒線の統一にこだわることで、美しく洗練された街並みを実現しています。これほど大規模なエリアで、インフラに至るまで価値観を共有してまちづくりを行っているのは世界的にも稀だと思います。それを可能にしているのが、行政と地権者が一体となった官民連携によるエリアマネジメントです。長年の協議を重ね、想いを一つにして丸の内仲通りのような空間を生み出す三菱地所の取り組みからは、歴史を踏まえつつ新しい世界観を作ろうとする姿勢が感じられ、感銘を受けました。
三菱地所の丸の内の開発の特徴は、行政と地権者が一体となった官民連携だと感じています。丸の内仲通りに象徴されるような洗練された空間は、官民の長年にわたる協議とビジョンの共有があってこそ生まれたものです。地下鉄や地下通路、エネルギー供給といったインフラ面でも官民が連携し、エリア全体で価値観を共有している点は特筆に値します。企業の枠を超えて、東京や日本の未来を見据えながら街づくりを進める三菱地所の姿勢に感銘を受けました。行政を巻き込みながら、これほど大規模なエリアで一体的なまちづくりを実現している例は、世界を見渡しても稀だと思います。オープンな議論を重ねながら、理想の街を追求し続ける三菱地所の取り組みに強く共感しました。
なお、三菱地所の現社員で、丸の内のファン作りに尽力されている方は次のことをおっしゃっていました。
丸の内は住人がいない街なので、愛着を持つ人は少ないのではと思われていたそうです。しかし、利用者の方へのアンケートを取ってみると、意外にも丸の内を好きな人が多く、愛着や安心といった言葉が多く挙げられていたとのことでした。
具体的には、丸の内で買い物をすれば安心だったり、丸の内で働いていることに愛着を感じたりといった声があったそうです。また、単に長年丸の内で働いてきたからという理由だけでなく、お店の方々とのコミュニケーションを通じて買い物をすることに愛着を感じるという意見もあったそうです。
これらの声から、街への愛着は一人一人の細やかな気配りや接客から生まれているのだと実感されたそうです。そして、自身のこだわりを押し付けるのではなく、こだわりを持って接することが街の魅力につながっていくのだということを、街づくりに関わる人たちにも伝えながら、そういった姿勢を失わないように働きかけているとのことでした。
その他、丸の内の関連情報の引用とその出典です。
丸の内への相当なこだわりがわかると思います。
三菱地所は丸の内地区に30棟のビルを所有しており、統一感のある街づくりが可能。新しいビルをただ無機質に並べる「点の開発」ではなく、「面の開発」ができる。その優位性を生かし、これまでビジネスパーソンが中心だった丸の内に、新しい人の流れを作り出そうとしている。
仲通り計画における街並みデザインのポイントは軒線の統一にあった。この軒線の統一こそ、明治以来、丸の内を丸の内たらしめている景観のポイントにほかならない
1950年代中盤、高度経済成長期に入ると丸の内ではオフィス需要が急増し、時代のニーズに応えるために1959(昭和34)年より「丸ノ内総合改造計画」が実施されました。「美しく均衡のとれた街」を目指し、約10年間で500億円もの投資を敢行。30棟の古い建物を壊し、それぞれの敷地をまとめて大きなブロックにし、13棟の大型ビルを次々に建設しました。1970年代前半には、丸の内は都市機能と都市環境美を兼ね備えた世界有数のビジネスセンターへと生まれ変わったのです。
・創業の思いを受け継ぎ、時代の先を見通す。
三菱地所が丸の内に初めてビルを建設してから120年以上の歳月が流れ、時代とともに街の様相は大きく変化してきました。
しかし、そこに脈々と受け継がれているのは、無謀とも思われながら荒れ野原を開拓し、日本を代表するビジネス街を築いていった先人たちの熱い思いです。
大手町・丸の内・有楽町エリアの面積は約120haで、約100棟のビルがあり、約4,300の事業所が集まっていますね。また、エリア全体の就業人数は約28万人。これほどのスケールで、多種多様な価値観と意思のもとに構築されている街は、おそらく世界的に見ても稀ではないでしょうか。それも建物だけならともかく、地下通路やエネルギー供給といったインフラにまで波及している。日本のまちづくりの、世界に向けた巨大なショールームのような存在だと思います。
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