不動産投資✖住宅インスペクション
一棟収益アパート 物件チェック
１.モデルケース
一棟マンション 共同住宅
築30年 RC造
戸数15戸
価格1.2億 表面利回り８％
２.持参物
ショベル 境界ポイントを掘って特定
パールハンマー (打診棒) タイルの浮きを調べる 甲高い音がすると浮いているから、空気層ができる為
レーザー距離計 距離を測定
デジタル角度計 傾斜角度を測定
スマホ用赤外線カメラ 壁や天井の内部水分を調べる
クラックスケール クラック幅0.5mm深さ20mm以上で問題視
クラックゲージ クラックの深さを計測
モイスチャーメーター 含水率を計測する ex.木造の場合20%未満で正常
ライト
メジャー 5.5m ×19m 推奨 道路計測など
ファイバースコープ 配管内を確認するためのカメラ
レーザー水平器 建物の傾きを確認
三脚
bluetooth付カメラ
３.物件チェック
１）外観チェック
外壁タイル打診
不動沈下
赤外線カメラ
建物の傾き 新築は1000分の３ 中古は1000分の６ 許容範囲。
破損、クラック幅0.5mm以上、深さ20mm以上で危険
塗装は防水の為に行う 鉄筋は酸化すると錆びる
塗装 チョーキング 濃い色、赤系、青系は日焼けするから避ける
塗料費用 低い→アクリル→ウレタン→シリコン→フッ素→高い
多少割高でもできるかぎり長く持つものを使用する
２）管理状態
・郵便ポスト
・ゴミ置場(世帯分が確保)
・段ボール.木の根っこ(ごきぶりやシロアリの餌になる)
３）法令順守
・消防点検 年に２回の法定点検及び
・
・建蔽率、容積率オーバー
・その他、違法建築
４）改修判断基準 優先順位
①安全性
②遵法性
③投資効率 エントランス周りに費用をかける重視する。
特に世帯数が多い物件は効率が良い
【ファーストインプレッション】軒裏は特に目につくので重要
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