Vol.30 積算評価＞売値物件の内見

どうも。

遂に30回目のnote更新となりました、まっくです。

いつも見てくださってありがとうございます。

アウトプットの力、文章力は全く向上している実感はありませんが…まだまだ続けていこうと思います。

気長にお付き合いください。

さて、今回は面白い物件情報を頂き、投資家さん仲間と一緒に内見したお話です。

まさに、僕が探している条件にバッチリ嵌った物件でした。

うーん…。

アパート、マンション買うはずやのに戸建ての内見ばかりしてるぞ…？

方針ブレブレなのがまっくらしい…のかもしれない…( ◜ω◝ )

それではどうぞ！

紹介を受けた時点では魅力無し

緑の看板を掲げ、とてつもない数の物件を扱っている会社の営業さんからお電話を頂きました。

こちらの営業さん、半年ほど前からちょこちょこ連絡をくださります。

タイミング悪く、まだ一度もお取り引きをさせていただいたことはありませんが、いつかはこの人から物件買うだろうなーと思っている方のうちの一人です。

1月8日に電話を頂き、簡単な近況報告を済ませたあと、こう切り出されました。

「普段中々物件が出ないエリアで、再建築可能な戸建て物件が出ましたよ」

「公道に面していますが前道は狭いです。ただ、土地はセットバックを考慮しても60平米弱あります」

話を聞く限り…

良いじゃありませんか！！！

僕がメインで探しているエリアは、物件価格が高いものが多く(再建築不可築50年で450万とか)、市場に出ている物件をそのままの値段で買うと採算が合いません。

そのため、中々買える物件に出会うことができません。

こればっかりは焦っても仕方ないので、地道に探し続けるしかないのですが…。

一棟もの取得を目指して頑張りますが、戸建ての安定性もやはり捨てがたいですよね。

スピードは出ませんが。

「負けない投資」をしやすいのも魅力的な部分です。

今回お話を頂いた物件の売値は約600万円。

うーん。

オカネガ…ナイ…。。。

電話で物件の概要を聞き、ポータルサイトで周辺の賃料相場を確認。

駅近にある賃貸仲介さんに電話し、スペックを伝えて賃料相場の聞き取り。

大分スムーズに動けるようになってきました。

数をこなして、慣れていくことはとても大切だなと思います。

まぁ、賃料相場の確認をする前から、「高いよな…」と思っていたものですから、難しいだろうなーとぼんやり思ってはいました。

一応、路線価も調べとくか…ってことで、全国地価マップさんに住所を入力。

………固定資産税路線価630万？

………相続税路線価750万？

ぐへぇ。

この時点で積算＞売値ですが、賃料が取れない。

ざんねーん。。。

さすがに利回りが低すぎるよね。

一応、戸建てならばなんちゃって実質利回り15%を目指しています。

【なんちゃって実質利回りとは】
物件の購入を検討する際に、表面利回りでは余り参考にならず、実質利回りを求めるには材料が足りない時に僕が使う「なんちゃって」な指標である。
想定年間家賃÷(物件価格＋諸費用«7%で計算»＋修繕費«大体これくらいかなー、的な»)

大雑把すぎますね(ﾟ∀ﾟ)ｱﾋｬﾋｬﾋｬﾋｬ

本来の実質利回りの求め方は、

(年間家賃収入－年間の諸経費)÷(物件価格＋購入時諸経費)

ですが、分からん部分も多いです。

初めの頃は事細かに計算しようと思ってましたが、ある時からざっくりになりました。

スピード重視です。

年間家賃収入÷期待利回り

で、その物件に掛けられる上限金額も把握できます。

例)想定家賃6万、期待利回り15%の場合

72÷0.15＝480(万円)

物件価格＋諸費用＋修繕費で480万円が上限だよねってな感じです。

利回り15%を達成するには、100万円の仕入れコストに対して1.3万円の家賃収入が必要になります。

あくまでも僕が判断に使う材料なので、間違ってるかもしれません、ご参考まで。

まぁ、今回の物件の場合はどう考えても期待利回りに届きそうにありません。

「お断りの場合も連絡を早く！」と思い、その日は遅かったため翌日に営業さんにＴＥＬ。

路線価出てるのは魅力的ですけどねー

築年数も古いし、ちょっとこの値段では買えないですすみませんー

と言おうと思ったんですよほんとですよ。。。

営業さん「あの物件、350万になりそうです」

まっく「見に行きますすぐ行きます今から行きます！！」

考えるより先に口が動いちゃう。

アパート買う気ないのか俺は？？？

「安く買う」ことが最大のリスクヘッジ

安物買いの銭失い

とはよく言ったもので

「安いものを選んだが故に失敗した」経験は誰もがお持ちのことでしょう。

不動産賃貸業でも同じことが言えると思いますが、時にはびっくりするくらい安くで良い物件が買えることもあります。(僕の3号物件、ほんとにお宝物件だと思います)

今回の物件も、まさにそんな感じ。

350万円やったら、マジで欲しい…。

知り合いの投資家さんも含めて3人で内見に行きましたが、中もそこそこ綺麗です。

特殊な間取り(キッチンが2つある)ですが、どうにでもなりそうです。

が、増築部分に…たぶん雨漏り跡。

しかも広範囲。

これはなんぼかかるか分からんな〜。

てなことで、内見終了後はマクドで研究会。

マックじゃないよ、マクドだよ。

自分とは違う角度からの意見、出口戦略は本当に参考になります。

延床面積に対しての修繕費のおおよその目安としての考え方、周辺地域のチェックポイントなど、沢山勉強させていただきました！

500万円出して買っても、それ以上の担保価値があるならほぼいけるやん、と思ってしまいます。(実際はそんなに甘くないのでしょうが)

今回痛感したことは、やはり現金は強い。

準備不足はゼッタイダメ。

とにかく、手元資金を確保すること。

今後の課題です。

現在、取り掛かり中の戸建て案件があるので今回はパスしますが…こういった物件をドンドン狙っていきたい！

物件単体として見た時には利回りが低く魅力が無くても、捉え方や目線、使い方によってはお宝物件に化ける可能性を感じました。

何より、「安さ」は正義です。

まずは今取り掛かってる、法人1号物件(予定)を確実にモノにする！

ここで資金調達できるかどうかで、経営の安定性、今後の動き方が変わってくると思います。

ファイナンス頑張りますー！

リフォームの打ち合わせのお話は、また後日…。

ではまた。