Vol.29 想定賃料ってなんなんだって話

どうも。

確定申告の準備が全く進まないまっくです。

固定資産の登録ができないよベイベー。

「やらないといけないこと」を先延ばしにするのは悪い癖ですね。

「読書」「物件検索」「リフォームプラン検討」「アウトプット」などなど、やりたいことを優先してやってしまうのは考え物です。

自分の行動を、きちんとコントロールできるようにならねばいけません。。。

まぁこれを書いている時点で、「確定申告の準備をする」という選択肢を放棄していることに変わりはありませんが(笑)

トレードオフの思考法の一つに、「何かを選択するということは、その他すべての選択肢を放棄することと同義だ」というような考え方があります。（正しいニュアンスは間違っているかもしれませんが、僕はこう理解しています）

「今」の自分の行動こそが、「未来」に続く唯一の道になります。

日々、後悔のない選択をしていきたいですね。

さて、今回は不動産賃貸業の世界でよく聞く「想定賃料」について考えてみました。

それでは、どうぞ！

「相場」を無視することはできぬ

物件があるエリアの「家賃相場」や、その物件が持つスペックから導き出される「想定賃料」を気にせずに物件を買い進めておられる方はいるのでしょうか？

おそらく、僕の周りでは一人もいません。

何故か？

不動産賃貸業における「売上」とは、まさに「賃料収入」そのものです。

「想定外の支出」は多々あれど(無い方が嬉しいんやけどなぁ)、「想定外の収入」ってのは、まぁほとんどありません。

あったとしても、自動販売機の設置による売り上げ、太陽光、礼金（ほぼほぼＡＤと相殺されるのでは？）くらいでしょうか。

「素敵な家に住ませていただいてありがとうございます～」

とか言って、入居者さんから多めの家賃を頂くことも、チップを頂くこともありません。

不動産賃貸業において、

商品＝物件

売上＝賃料

である以上、その物件を購入することによって得られる（だろう）賃料収入の額が、ある程度見込めてしまうわけです。

多額のお金をかけて購入する予定の物件が、どれほどのパワー(期待できる賃料収入)を持っているのかって凄く大事です。と僕は思っています。

投資効率や購入判断に至るまで、様々な指標を導き出すのに肝心の賃料が分からないとなると、何やっとんねんワシは状態になってしまいます。

なので僕を含めて不動産賃貸業を行っている皆さんは、業者さんから物件情報を頂いたり、ポータルサイトなどで良さげな物件を見つけると、まずその物件がある地域の家賃相場を調べます。

周辺の家賃相場を無視して、べらぼうに高い家賃を頂戴することはヒジョ～～～に難易度が高いからですね。

僕が行っていることは以下の2つです。

・ポータルサイトで類似物件の検索
・周辺の賃貸仲介業者さんへ電話でヒアリング

当たり前といえば当たり前ですよね。

今回、法人1号物件(予定)の近隣の賃貸仲介業者さん7社と電話でやり取りしたのですが、その際に感じたことを共有します。

初めて検討したエリアだったので、とても勉強になりました。

最大の目的は、賃料収入を得ること

どれだけ素敵な物件を作り上げたとしても、借り手がいなければ賃料収入は発生しません。

僕は今回、外構工事について悩みに悩み抜きました。

結構、特徴的な庭がある物件です。

このスペースに、他の物件には無い付加価値(綺麗な芝とか、立派なウッドデッキとか)をつけて、その分賃料アップでウハウハじゃーい！！！

って妄想をしていたのです。

まっく「抜根してー、整地してー、人工芝なんか張っちゃってー、家賃アップ狙いたいんですけどいけますかァ〜？」

仲介さん「無理ですね」

まっく「何言ってんだこいつ(そうなんですね〜)」

仲介さん「何言ってんだこいつ(その位の家賃出すなら、家買うわって言われますよ)」

まっく「何言ってんだこいつ(確かにそうですよね〜、ありがとうございます)」

てな感じで、地場業者さんならではの視点でアドバイスも頂きました。

ある程度需要が底堅いエリアではありますが、どうやらこの近隣の家賃相場の上限なるものが存在するようです。

それ以上だと、無理なく新築の家が買えちゃうわーい、みたいなね。

僕が住んでいる地域の家賃相場と、今回購入しようとしている物件周辺の家賃相場は、同じくらいのスペックの物件だと、恐らく月の家賃が３～４万円ほどは違ってきそうだなと思います。

「そのエリアでＭＡＸであるだろう賃料収入」を無視して、大規模なリフォーム工事を行い、賃料マシマシで募集した結果入居者さんが付かなかった…てなことになると、大損害を被ります。

リフォーム内容を考えるうえでも、「この物件でいくらの家賃がとれるのか？」をできるだけ高い精度で見積もる必要があります。

面白かったのが、物件に近い業者さんほど厳しい見方をしていて、少し距離が離れた業者さんは高めの想定賃料を提案してくれたこと。

5~7社にヒアリングすれば、大体の感じは掴めてきます。

例えば、こんな感じです。

・和室はいらないよ
・リビングは広い方がいいよ
・ペット需要が強いよ
・駐車場は2台あれば強いよ
・外構は家賃アップに繋がりにくいよ

半分以上の業者さんが同じ意見ならば、素直に信じた方が良いのではないかなと思います。

結局のところ、かけたお金に見合うだけのリターンが見込めなければ、利益を追求する目的からは少し外れてしまうのかもしれませんね。(安全確保のための工事は除く)

相対取引の難しさ

そうは言っても、世の中に1つとして同じ物件はありません。

類似物件ではあっても、同一物件ではないのです。

だから、相場より高めで貸し出せたりもするのですね。

賃借人さんの心に刺されば、近隣より高い家賃を頂くことも可能なのだと思います。（実際、そういうリフォームをされて、成功されている方も多々いらっしゃいます）

結局、「明確な相場家賃」というものはなくて、「この立地でこの広さなら、大体この位かな〜」というゾーンがあるだけで、後は物件の仕上がりによって変わってくるものなんだなと思いました。

世の中に一つしかない商品を作り出せば、それを評価して借りてくださる方はいるはずです。

が、田舎はそもそも物件を探している方の人数が少ないので、その辺りが難しいところではありますが…。

まだまだ経験不足、勉強不足なまっくですが、試行錯誤しながら毎日めちゃくちゃ楽しんでやってます＼(^o^)／

これからも日々成長です！！！

以上！

ではまた！