#1-1 土地購入編 諸費用・現金はいくら！？
注文住宅を立てるには土地が必要ですよね。私たちは、ハウスメーカーや不動産屋さんに頼りながらも、自分たちでも土地探しに奮闘しました。
土地探しを始めてから6週間、「ココだ！」という土地を自分たちで見つけ、購入に向けて本格的に動き出しました。
当初は60坪前後で1700万円の予算取りをしていましたが、公示価格は約1900万円。この時点で200万円オーバー😭
坪数もいい具合、なんてったって立地がいいから…と苦渋の決断をするも、さらにこんなにお金がかかるなんて…😢
注文住宅を迷われている方、実際に土地探しをしている方に向けて実際にかかったお金をさらけ出します！
※個人情報保護のため、土地の大きさやかかった金額等は一部四捨五入しています。ご了承ください。
こんにちは😊北陸地方で、注文住宅を建築中のモンちゃん🍃です。この記事では土地購入にかかった諸費用・現金をぶっちゃけちゃいます。皆さんの参考になれば嬉しいです😊
根拠を示してなるべく細かく計算していますので、ぱっと見たい方は、5.まとめまで飛んでください😊早く計算できる方法も載せています！
1.土地情報
公示価格 約1900万円 → 値引きして 約1850万円
面 積 約63坪（約210平米）約10×約20の横長長方形
地 目 宅地
現 況 更地
都市計画 市街化区域
間 口 一方 東側約10m 道路幅6m
用途地域 第1種中高住居専用地域
建ぺい率 60％
容 積 率 200％
上下水道 引き込みなし
土地購入の流れや値引き交渉の裏話はまた今度お伝えしたいと思います。
では、本編へレッツゴー！
2.土地購入にかかった諸費用
2-1.仲介手数料 約680,000円
追加費用No.1は仲介手数料です。仲介手数料とは、売主と買主を仲介してくれた不動産会社さんに対して支払う報酬・お礼です。不動産の売買は法律行為でとっても大変なんです。このくらいのマージンはちょうだいよと思うのは当然かもしれません。土地の金額に対してかけられる仲介手数料の上限が法律によって決まっています。
(1) 200万円以下の部分 （取引物件価格）×5.5％
(2) 200万円超〜400万円以下の部分 （取引物件価格）×4.4％
(3) 400万円超の部分 （取引物件価格）×3.3％
（2024年現在の消費税10％を加味）
第46条第1項国土交通大臣通知：https://www.mlit.go.jp/common/001307056.pdf
約1850万円の土地の場合、それぞれの部分を計算して合算することになりますが、少々面倒臭いので、3.3%+6.6万円で計算する方法があります。
よって、この土地では、約1850×3.3％＋6.6＝61.05＋6.6＝約67.65万円が仲介手数料の上限となります。仲介手数料はあくまで上限なので、値引き交渉は可能です。私たちはビビりなのでしませんでした😂笑
2−2.所有権移転登記費用 約190,000円
続いては、所有権移転登記費用です。土地の所有権を売主さんから私たちに公的に移すために必要な費用になります。所有権の移転は法律行為で私たち素人には難しすぎるので、専門家の司法書士さんにお願いするのが一般的です。そのため、所有権移転登記自体にかかる費用に加え、お願いしたことに対する報酬も加算されます。
所有権移転登記自体にかかる費用＝登録免許税＋謄本閲覧費用など
売買、相続などによる所有権の移転の登記、所有権の保存の登記、抵当権の設定の登記、根抵当権の設定の登記、配偶者居住権の設定の登記などの申請をする場合は、法律（登録免許税法等）で定められた登録免許税を納付する必要があります。
（登録免許税額）＝（課税標準額）×（税率）
課税標準額とは、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。毎年通知される固定資産課税明細書にも記載されています。計算に用いるとき、1000円未満の端数は切り捨てます。
税率は基本2.0%ですが、土地売買の場合、平成31年4月1日から令和8年3月31日まで1.5%です。
上記のような計算方法で求められますが、固定資産課税台帳は所有者の家族や代理人しか見ることができないので、購入検討時に売主がその土地の課税標準額を知ることはできません。不動産購入申込書提出後に、登録免許税がいくらなのか教えてもらうことになります。しかし、もらってから課税標準額を逆算してみると、路線価で求めた土地評価額と近しい金額でした。そのため、路線価で求めた土地評価額路線価×1.5%をして、登録免許税の概算をすることをお勧めします！
登録免許税に加えて、謄本の閲覧、取得費用がかかります。これは1万円もしません。私たちの所有権移転登記自体にかかった費用は、全部で約16万円でした。
司法書士さんへの報酬の相場
所有権移転登記手続きの代行を司法書士に依頼した場合、司法書士報酬がかかります。不動産1件あたりの費用は数万～5万円程度が目安となります。
報酬の相場はこのようにありますが、私たちは不動産屋さんの紹介の司法書士さんの報酬が3万円だったため、自分たちで探すことはしませんでした。報酬には消費税がかかるのと、当日の旅費や通信費もかかるので、合計で約3万5000円となりました。不動産屋さんの紹介の司法書士さんの報酬があまりにも高かった場合は自分たちで司法書士さんを探すことを視野に入れる良いと思います。
ということで、所有権移転登記費用が合計で約19万円となりました。
2−3.固定資産税日割り精算 約70,000円
土地は固定資産であるため、所有したその日から固定資産税の支払い義務が生じます。固定資産税は、1月1日に資産価格から納税額が算定されたのちに、納税義務者に通知書が送付されます。原則年に4回の納期に分けて納税することになりますが、納税者が希望すれば、一括で支払うこともできます。
私たちが購入した土地は、支払いが一括で済まされていたため（本当に一括で支払ったのか確認したほうがいいですよ！）、私たちが所有することになった8月28日（土地決済日）〜12月31日までの日数分の固定資産税・都市計画税を売主さんに支払いました。
固定資産税
土地、家屋、償却試算などの固定資産を所有している個人・法人が納税義務者になります。
宅地については地価公示価格などの7割を目途に評価額を計算し、これが課税標準額になります。課税標準額に対して税率（原則1.4％）をかけた額が税額となります。しかし、市町村は必要に応じて、1.4％と異なる税率を条例で定めることができます。
都市計画税
市街化区域（既に市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。）内に土地や家屋を所有している個人・法人が都市計画税を納税します。
固定資産税の課税標準額に対して税率を掛けた額が税額になります。なお、税率について、課税市町村の条例で決めることができますが、0.3％を超える税率にすることはできません。
総務省都市計画税：https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_16.html
私たちの住んでいる地域では、固定資産税は1.4%、都市計画税0.3%（市街化区域なため）です。そのため、（標準課税額）×1.7%×（日割り日数125/365）でこの額を求めることができますが、登録免許税同様、不動産購入申込書提出後に年額でいくらだったか教えてもらいました。こちらも路線価で求めた土地評価額と近しい金額でしたので、登録免許税同様、路線価で求めた土地評価額路線価×税率をして、概算することをお勧めします！
2−4.印紙代 10,000円
土地の売買契約書に貼る収入印紙代です。大体1万円です。
以上が私たちの土地を購入したときに生じた諸費用です。合計すると、約95万円！100万円！！予算300万オーバーじゃないですかぁ！？もっと勉強しておけばよかったと悔やまれました。皆さんはこれ読んでしっかり見積もっておいてくださいね😭
3.諸費用はこれだけじゃない！？購入後の諸費用
※この費用は投稿時現在まだ概算です。確定したら詳しくお伝えします。
土地の契約が終わると工務店やハウスメーカーと建物についての話が進んでいきます。何社かと打ち合わせをすると思いますが、必ず話に出るのは、上下水道の引き込み費用、地盤改良費用です。現状では、第1希望の工務店の見積もりにそれぞれ125万円、150万円で、合計275万円の予算取りをしています。これらの費用は建物が建っていく過程で工務店さんに払っていくことになるため、土地の決済時には必要ありません。しかし、この分だけ建物にお金がかけられなくなることを考えると、とても大きな諸費用です。いやぁ地盤改良はしょうがないとして、上下水引き込み済みの土地が羨ましい…。しかも、ネットで調べて出てくる予算よりどちらも高めなのが心配です汗
さらに、土地取得後に不動産取得税（基本は標準課税額×3％、注文住宅では軽減措置あり）がかかります。これはいつかかるのか分かりません。そして建設時には盛り土、整地、残土処理などの費用がかかる可能性も高いです。すでに盛り土が必要であることが明らかになっていますが、これらの費用は分かり次第、いくらかかったのか、いつ精算するのか報告したいと思います！25万円の予算取りをして、合計300万円の予算を取っておこうと思います😭
4.現金はいくら必要だったの！？
これまでにお伝えした諸費用はすべて住宅ローンで精算することが可能です。そのため、ローンの本審査さえ通れば、いくら掛かろうがしょうがないか〜とも思えます。しかし、土地の購入には現金も必要です。それが手付金です。これがないと土地購入の交渉で不利になることがありますので、それなりの現金を用意しておきましょう。私たちは交渉の末、50万円でいいとなりました。これはネットにある情報（購入価格の5％〜10％）と比べるとかなり安い額でした。ありがたかったです。これに諸費用でもあげた印紙代1万円を含む51万円が必要だった現金になります。
5.まとめ
約1850万円の土地に対して、かかった諸費用と必要な現金は以下のようになりました。
購入時諸費用 … 約 95万円
購入後諸費用 … 約300万円
合計約400万円
現 金 … 51万円
が必要となりました。いやー、＋400万てヤバないですか？土地の予算1700万円だったのに、土地自体の予算オーバー代を含めて550万円もオーバーしとるやないか？大丈夫なん？と我ながらに思います…。
また、私たち買主側が唯一求められる路線価で求めた土地評価額は標準課税額とほぼ等しく、所有権移転登記費用の登録免許税や固定資産税の精算費用の推定に使えるため、結構便利であることが分かりました。仲介手数料は公示価格から求めることができますし、司法書士さんへの報酬は5万円程度を見積もれば良いので、購入時にかかる諸費用をすべて推定することができます。ネットに上がる土地の値段は公示価格のみですから、次の計算も同時に行うと、購入にかかる諸費用を加味した合計金額がわかり、私たちみたいなオーバーオブオーバーを防げるかもしれませんね！
（仲介手数料）＝（公示価格）×3.3％＋6.6万
（所有権移転登記費用推定）≒（路線価で求めた土地評価額）×1.5％＋5.5万
（固定資産税精算費用推定）≒（路線価で求めた土地評価額）×（1.4+0.3)％
さらに下の2つの推定値は土地評価額でくくれますから、
（土地購入時の税金）≒（路線価で求めた土地評価額）×3.2％＋5.5万
で計算することができます。よって、
（推定購入時諸費用）≒（仲介手数料）＋（土地購入時の税金）で推定できることになります。印紙代は？と思われるかもしれませんが、この推定諸費用は多めに見積もられていますので、含めてしまえばいいと思います！
また、土地によって節約できる可能性があるところは、
①土地代の値引き交渉をする。
②仲介手数料の値引き交渉をする。
③比較的安めな報酬でやってくれる司法書士さんを自分たちで見つける。
④上下水道の引き込みがある土地、引き込んでから売ってくれる土地を選ぶ。
⑤地盤が硬い地域の土地を選ぶ。 だと思います。
いかがでしたか？皆さんの注文住宅ライフが少しでも豊かになることを願っています！それではまた！
余談 なんで550万も予算オーバーな土地にしたの？
たっかい土地を買ったね〜おばか〜と思った皆さん！半分正解です！笑 私自身も高いな〜と思います。しかし、そこまで高くなっても、購入した理由があります。
この土地を購入する最大のメリットは立地です。生活には車が必須な北陸地方にも関わらず、スーパー、病院、保育園、学校（小中高すべて）がすべて徒歩圏内にあり、保育園については通勤経路上です。2台ある車が1台で済むことを考えると、10年、20年、30年先を考えると550万円以上の価値がここにはあると思ったのです。このようなイニシャルコストとランニングコストの話もいつかできたらと思います。
とはいえ、借りられる住宅ローンの額は限られていますから、その分建物にお金がかけれらなくなっているのも事実です。皆さんが実現したい暮らしに照らし合わせて、考えてみてくださいね。
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