新型コロナウイルスの影響で“お買い得物件”が増える!?
■ 手元資金を厚くするため売却の動きが……
新型コロナウイルスの影響を受けて、不動産価格が下がるのではないか。そう考える不動産投資家も多いだろう。最近の不動産市況について千葉県を中心に1都6県（ 茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・神奈川県 ）の収益物件を扱っている合同会社なごみの代表 柳田 武道氏にお話を伺った。
「 新型コロナウイルスによって、日本どころか世界中が大きな打撃を受けていますが、不動産価格が暴落するかといえば、そうした大きな動きはありません。ただし、個別事情による売り急ぎはあります。とくに本業で事業をされている方などは、手元資金を手厚くする必要があり、収益不動産を売却するケースがありました 」
と柳田氏。そのほか不動産業界全体の動きでいえば、停滞が見られるという。
「 開発分譲を行っている大手業者も用地の仕入れを見合わせ、買い取り再販業者も仕入れするエリアを厳選して数を絞っていると聞いています。テレワークで営業活動も停滞し、銀行の動きも鈍い中で通常通りの動きを続けるのは難しいでしょう。また、春先にはトイレなど中国からの部材が届かなくて止まっている現場もありました 」
そもそも2018年のかぼちゃの馬車事件以降、融資が出にくい状況が続いているため、融資に頼った収益不動産の売買は以前ほど活発でない。
「 金融機関の情勢をいえば出し渋りというよりは、対面を避けるための審査の遅れなどが影響していると感じています。傾向でいうと都市銀行は規模の大きな事業者を優先する状況です。これが地方銀行や信用金庫となると中小の事業者に向けて、コロナ関連の融資に追われている状況でしょう。
そんな中、比較的にマイペースで融資を行っているのが信用組合です。都内の信用組合は耐用年数にくわえて10年の融資期間で、サラリーマン投資家にフルローンの融資が出た事例もあります。千葉県の郊外でも某信用組合では法定耐用年数よりも事業計画を重視する姿勢で、購入資金+リフォームローンのオーバーローンが出ました 」
と、柳田氏はいう。フルローン・オーバーローンが可能とはいえ、自己資金がまったくなくて融資を受けるのは難しく、ある程度の預貯金がある投資家に対して、融資を出す傾向にあるそうだ。
「 不動産業者による融資アレンジは、どれだけ多くの金融機関との付き合いがあるかが重要となります。当社の場合、まずは自社で取引をして実績をつくる作戦をとっており、当社の財務内容やどのような物件を取り扱っているかを、金融機関が把握した上で、サラリーマン投資家を紹介しています。
そのため信用組合・信用金庫・地方銀行・都市銀行・ノンバンク等それぞれの金融機関にあった物件の提案が可能です 」
と、柳田氏。金融機関から見てただ物件を売りたいだけの業者は敬遠される動きもあるそうだ。
■ このタイミングに不動産投資を始める人は多い
意外なことに、このタイミングに新しく不動産投資を始める人も多く、柳田氏の感覚では、ここ数年の中では今が一番いい時期という。
「 コロナショックによって将来への不安が増していますし、テレワークによって情報へ触れる時間が増えたというのも理由でしょう。タイミングでいえば、春の緊急事態宣言が発令された前後に、有名な法人から社宅にしていた複数の戸建てを買わないかと話がありました 」
と柳田氏。激安ともいえる戸建てが多数あり、半分はサラリーマン投資家に仲介したそうだ。こうしたケースこそが投資の妙味ともいえる。さて、同社は中古物件に強いイメージもあるが、新築の戸建てからアパートも取り扱っている。今の市況でいえば、どんな物件がおすすめなのだろうか。
「 どの物件がいいのか正解はなく、その人のステージにあった物件を買うのが良いと思います。サラリーマン投資家はロットが大きいとなかなか買えませんし、初心者ほど小さいところから入りたいニーズが多いものです。
良い物件に規模は関係なく、小さい物件であっても先ほどのようにお買い得な物件はありますし、ほかの業者さんがやりたがらない分、チャンスがあるでしょう 」
と柳田氏。今後を推測すれば、まだまだ下がる可能性もあるそうだ。
「 ただし、先ほども言ったように極端な相場の下落ではなく、あくまで個別案件となり、表に出るケースは少なく限定的であると思われます。そこで情報が大切となります。私たちの場合、買う力や売る力があることを知られているからこそ売却の話をいただくのです。それが強みであり良い物件を安く入手できる理由です 」
こうした情報ネットワークこそが同社最大の強みとなる。
■ 経営者も不動産投資を行うチャンス、コロナ関連融資で事業の多角化を！
不動産投資で重視すべきは立地であり、「 東京一極集中だから地方はダメ 」だという風に考える投資家も多い。そこはどのように考えたらいいのだろうか。
「 もちろん、都心で投資ができたら理想的ですが、資金力も限られている中では郊外や地方で戦って勝つほうが現実的ですし、キャッシュフローの出方も違います。当社の管理物件は約2000戸あり、各市区町村データを持っています。
例えば、千葉の成田市には管理物件は200戸ありますが入居率はとても高いです。というのも戦略特区であり空港の需要があること。大学病院もあり、そこで発生するニーズを把握しているのです 」
と、柳田氏。希望すれば物件調査に訪れた際に、管理物件を一緒にまわって入居率の確認をすることができる。もちろん賃貸需要があるエリアだからすべてが満室という話ではなく、管理がきちんとされていなかったり、昔からの効果の低い募集方法をしていたりするようでは埋まらないのも事実。そこは管理会社としてのノウハウや情報の蓄積がポイントとなる。
「 そのほかの地方や郊外の物件のメリットとしては固定資産税が安価であることです。規模の大きい1棟マンションでは100万円、200万円とかかることもありますから、そこのインパクトは大きいでしょう 」
さらに、今回のコロナショックにおいては、政府からの中小企業向けの支援策として、様々な融資制度がある。なかでもセーフティネット保証は、経営の安定に支障が生じている中小企業者への資金供給の円滑化を図るため、信用保証協会が通常の保証限度額とは別枠で借入債務の保証を行っている。
「 本業や賃貸事業を営んでいて、新型コロナウイルスの影響を受けている経営者の方に向けて、これらの融資を活用する相談や提案も可能です。当社は千葉にありますが、東京駅から徒歩2分にオフィスを設けているので、お気軽にご来社いただけます。もちろんオンラインでの面談にも対応してます 」
とのことだから、サラリーマン投資家はもちろん、これから不動産投資を始めたい経営者も歓迎だという。気になった方は、柳田氏の面談を受けてみるのもいいだろう。
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