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第1回 初心者でもスグ分かる! ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資 Q&A

<はじめに>
株式会社リンクスの代表取締役 毛利英昭です。
皆さん、「マンション投資」と聞くとどのようなことが頭を過ぎるでしょうか?

■ 難しそう…
■ リスクが大きそう…
■ 普通の収入では始められないのでは?

初心者や未経験の方ほど、ネガティブなイメージをお持ちになりやすいのがマンション投資です。それもそのはず、誰しも“未知のもの”に対する時は「不安」になるものです。

しかし、正しい知識を身に着ければ(それは決して難しいものではありません)、大きなリスクなく、年収500万円以上のサラリーマンなら始めることができ、将来の保障にも税金対策にもなります!

そのための重要なキーワードが、「大阪」と「ワンルームマンション」なのです!

このコラムは、初心者の方の質問にお答えしながら皆さんの不安を払拭し、ポストコロナ時代の資産作りのお手伝いができればと考えています。それではスタートです。

■コロナ禍で見えた「大阪」ワンルームマンションの強さ!!

Q
『ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資』ということですが、大阪のワンルームマンションにコロナの影響はなかったのですか?

回答の前に、前提としてご説明しておくべきことがあります。「ワンルームマンション投資」に関しての“打撃”というのは“空室”なんですね。というのも、マンション投資は以下のような構図が成り立つからです。

●家賃収入-(ローン返済額、管理費、修繕積立金など)=月々の収支

つまり、【空室】になると【家賃収入が0】となって利益が出ないどころかマイナスになってしまいます。そういった意味で、影響が出た場所がありました。それは、「ミナミ」エリアです。
ミナミは、近年、インバウンドが爆発的に増えて、外国人向けのドラッグストアや飲食店が急増していました。しかし、新型コロナウイルスの影響で訪日外国人の往来がなくなり、外国人向けのお店が次々と閉店や倒産に追い込まれてしまったんです。その結果、近隣のワンルームマンションで暮らしている従業員達が退去せざるを得なくなり、大阪市内の中でも例外的に“空室”が目立つようになったんです。
さらに、ミナミでは民泊などが賃貸に転用されはじめ、ニーズ以上に貸し出される部屋が増えて供給過多になりました。これは、「訪日外国人相手の働き手が多かった」という【ニーズが限定されたエリア】だったからこそ起きた不運でした。

一方で、同じ大阪でも、キタエリア周辺(北区、福島区、西区)は影響が出ていません。その要因として、【都心部なのであらゆるニーズがある(=ニーズが限定されていない)】、【2025年に万博開催が決定しているので企業が大阪市に人員配置を始めている】ということが挙げられます。なお、コロナ禍で企業の地方分散化が進んでいることも追い風になっています。
このことを示すデータとして、総務省が今年の1月29日に発表した住民基本台帳人口移動報告があります。これによると、大阪市は2020年、転入者が転出者を上回り、人口流入を示す「転入超過」が全国の市町村で最多の+9075人でした。こういったことから、特にキタエリア周辺は部屋を借りたくても物件が無い、供給不足の状態が起こっているんですよ。
一方で、東京都23区は新型コロナウイルスの感染拡大後に-26032人の「転出超過」に転じました。これは、コロナ禍でリモートワークが普及したことで、東京の高すぎる家賃を払ってまで都内に住む必要がなくなったからだと考えられます。
なので、「同じ投資をするなら東京よりも大阪の方が良い」ということも言えるんです。

――リモートワークの普及で都心で住む必要がなくなり東京都の人口が減ったというのは納得です。しかし、同じことが大阪でも言えそうなんですが、なぜそうなっていないのでしょうか?

それはズバリ、家賃の差です!!1ルームマンションの1か月の家賃相場ですが、東京は8~12万円、大阪は6~8万円です。つまり、大阪は都会でありながら家賃が高くないという特徴があります。
どうせ住むなら、職場と近い方が効率が良いですし、都会の方が生活が便利ですよね? さらに、ポストコロナ社会においては、電車に乗らない方が感染リスクも減らすことができる。そういったアーバンライフが東京都と違って、大阪では実現できるので人気が上がってきているんです!

さらに、投資家にとって大阪は「マンションが古くなっても家賃が下がらない」というのがポイント。物件が古くなると賃料が安くなる…と言われますが、これは、しっかりとした供給があっての話。先ほどもお伝えしたように、いまの大阪は供給不足ですので、賃料を下げる必要がなく価格が安定しているんです。コロナ禍でも下がりませんでした!これは大きなメリットですよね?

私も業界で22年以上に働いていますが、今回のコロナ禍で、改めて「大阪」のワンルームマンションは強かった!と再認識させられるきっかけとなりました。

■時代はワンルーム!理由は、買って住もうと思わないから??

――人口が増え、住宅は供給不足。こういう状況だと空室のリスクは少なそうです。しかし、なぜワンルームマンションなんでしょうか?

ワンルームマンションの特徴はなんでしょうか?

■新入社員や学生が取りあえず数年間だけ住む場所
■単身赴任者の住居

といったイメージですよね。その通りで、つまり「おひとりさま」需要の物件なんです。そして、近年は急速な晩婚化や離婚率の増加、独居老人の数も年々増えてきています。つまり、ワンルームマンションをニーズとして求めている層が増えてきているのです。また、ファミリータープのマンションと比べて購入する際の金額も手頃で、中古なら築浅でも数百万~1500万円前後で取得することが可能です。これなら普通のサラリーマンでも手が出せる金額ですよね?
さらに、コロナ禍での話になりますが、大阪市には、一定の条件を満たせば単身世帯で上限4万円(2人世帯は上限4.8円、3人世帯、4人世帯は上限5.2万円)の家賃が大家に支払われる「住居確保給付金」という制度があります。マンション投資を行った投資家にとって「家賃の滞納・未払い」は大きな損失です。そこで、この「住居確保給付金」に注目してみると――。

●ワンルームマンション(1か月家賃相場6~8万円)で滞納が起こった場合
 ⇒「住居確保給付金」により家賃の50%~約67%は補填される
●ファミリーマンションで滞納が起こった場合
 ⇒・2人世帯(2LDK 1か月家賃相場10万円以上を想定)なら…
「住居確保給付金」で補填されるのは48%以下
  ・3、4人世帯(3LDK 1か月家賃相場13万円以上を想定)なら…
「住居確保給付金」で補填されるのは40%以下

投資家にとって、どちらの方がリスクが少ないかは明白ですよね?

また、ファミリータイプより、ワンルームマンションをオススメする理由がもう一つあります。それは、ワンルームマンションを買って住もうと考える人がほぼいないからです。
いま状況として、ファミリータイプの賃貸は人気があります。その理由は、マイホームを夢見る人も、コロナ禍で収入面や雇用に不安を抱き、もうしばらく賃貸で住もうと考えて、マンション購入を先延ばしにする人が増えてきているからなんです。さらに、「リモートワークをしないといけないのでもう一部屋欲しい!」と、2LDKから3LDKに住み替える人も増えました。
「なら、ワンルームマンションより家賃を高く取れるファミリータイプの方が儲かるんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、これがマンション投資の落とし穴です!!
確かに、うまくいけばファミリータイプの方が利益は生むのですが…3LDKの家賃相場、13万円という額面を見た時、やはり多くの人は「毎月この家賃を払うなら買った方が得やん」と思ってしまうのです。

マンション投資は自分が1室の大家になって賃貸物件を運営し、誰かに借りてもらうことで利益を生む投資です。

なので、「買った方が得やん」と思われること自体がリスクに繋がります!それよりも、ワンルームマンションのように“買って住むという発想にならず、絶対に借りてもらえる”方に投資する方が賢明なのです。

――なるほど、リスクをできるだけ少なくしていくのがポイントなんですね。不動産投資はハイリスク・ハイリターンのイメージがあったので、今回の解説は少し意外でした。

不動産投資は、地価の上がり下がりで転売益を出す「キャピタルゲイン狙い」と、少額だけど定期的に決まった額の収入を得る「インカムゲイン狙い」の2種類がありますが、前者は難易度が高く、一般の方にとって現実的ではありません。

ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資の神髄は、「インカムゲイン狙い」でリスクを排除して、コツコツと手取り収入を増やしたり、将来の保障作りを行うことなのです!

ということで、今回はここまで。
来週は「そもそも投資用マンションとは何なのか?」というテーマで質問にお答えしていきたいと思います。
最後まで読んでいただきましてありがとうございました。

【お知らせ】

初心者でもスグ分かる!
ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資 Q&Aでは、初心者の方の素朴な疑問を募集します。マンション投資に興味はあるけど、分からないことが多くて一歩が踏み出せないという方は、どんな内容でも結構ですので、ぜひお気軽にご質問下さい。

■株式会社リンクスの情報


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