第２回 投資用ワンルームマンションって一体なに？　その魅力とメリットを徹底解説！

株式会社リンクスの代表取締役　毛利英昭です。

さて、早くも２回目。昨日は東日本大震災から10年の節目でした。こうした災害のことを考えると、安心・安全に住めてこそ価値のある家だという思いが強くなります。家“は私たちの命を守るもの”ですので、今後、品質の高い住宅がもっと増えることの必要性を改めて感じました。

前置きが長くなりましたが、今回も初心者の質問に答えていきますよ。

■意外と知らない！？投資用マンションの魅力を教えます！

Q　そもそも、投資用マンションって他の賃貸マンションとどう違うのでしょうか？

いい質問ですね！
さて、賃貸マンションに関わる不動産投資は大きく分けて以下の２つがあります。

①投資用マンションの１室を購入して貸し出す
②一棟もののマンション（場合によっては一戸建ての住宅）を購入して運営する

一般的に不動産投資は、②のイメージが強いので「お金持ちにしかできない」という誤解が持たれています。前回も冒頭で簡単に触れましたが、投資用ワンルームマンションであれば年収５00万円以上のサラリーマンなら始めることができます！

さて、違いはこれだけではありません！
一棟もののワンルームマンションは収益目的で建てられていることが多いのですが、投資用マンションはワンルームでも分譲マンション。つまり、住み心地が良いんです！

みなさん、こんな経験ありませんか？

賃貸マンションで住んでいた頃は、壁が薄く隣の部屋の話声が丸聞こえ、上の階の人の足音が響いていたが、家族ができて分譲マンションを購入したら、そんな悩みがパタリとなくなった――。

これは、分譲マンションに比べて、一棟もののワンルームマンションは、収益を上げるためにグレードを下げていることが原因です。

具体的に言うと、一棟もののマンションを購入するには数億円の資金が必要です。フルローンになると毎月の負担が必ず出てくるので頭金として自己資金を２割くらいは入れないといけません。

その割には、ローン返済金＋管理費が家賃収入とほぼ同じくらいになるというケースが多く、「資産はできるが現金を生まない」状況になります。

でも、なんとか利益を出したいですよね？　デベロッパー（不動産開発業者）も利益が出る物件を作らないと売れません。そうするとどこに目を向けるでしょうか？

建築費です！

結果、一概には言えませんが、以下のような流れで、どんどんグレードを下げて建てられるケースが増えてきます。

「鉄骨鉄筋コンクリート造」だと建築費高くなる…
⇒「鉄筋コンクリート造」でもまだ採算が合わない。
⇒「鉄骨造」や、場合によっては「木造」に。

先ほど例に挙げた、隣の話声が聞こえたり、上の足音が聞こえたり…というのは、「鉄骨鉄筋コンクリート造」や「鉄筋コンクリート造」ではなく、よりコストを抑えた「鉄骨造」や「木造」になっているからです。
ワンルームマンションがこれまで、社会人が結婚するまでの間ちょっとだけ住む、いわば半分ビジネスホテルのようなニーズになっていたことが、この現象に輪をかけています。
さらに、「鉄骨造」や「木造」では耐震性も期待できませんので、“命を守る家”としては疑問符が付きます。

　一方で、分譲ワンルームマンションは相対的に、躯体はもちろん、設備も仕様もしっかりしています。例えば“プレサンス”や“エスリード”という会社の名前がついた物件は“分譲”なんですが、外観がしっかりしているし、エントランスなんかも綺麗だと思いませんか？　

こうしたマンションは分譲なので、１室売れる度にお金が動きます。そして、そのお金で次を建てることができるので、グレードを落とすことをしなくて済むんです。

さらに、こちらも前回お話ししましたが、いまは、単身者の増加でワンルームマンションのニーズが高まりを見せています。
晩婚や離婚者、独居老人など“大人”の割合が増えてきて、ワンルームと言えども質が求められています。

これが、結果として、地震や災害に強い、安心・安全の住まいが増えていくということにも繋がっているんです。

以上のことから、質問に対する答えとしては、以下のことが言えます。

投資用マンションは、分譲マンションなので、相対的に一棟ものの賃貸マンションよりグレードが高く、安心・安全の住宅になっている。

――借り手にとっての魅力が大きいように思いますが、投資家とっての魅力もありますか？

　確かに、分譲物件は、ユーザー目線で住み心地の良さが追求されていることが多いのが特徴です。特に最近は、ペットOKやインターネット使い放題が付いていたりとか…。このように、借り手にとって魅力があるということは、空室にならないことに繋がりますので、借り手にとっての魅力＝投資家とっての魅力といっても過言ではありません。

さらに、他にも投資家にとってのメリットは、大きく以下の３つが挙げられます。

①個人だと団体信用生命保険がつく
団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険です。なので、自分に万が一のことがあった場合に家族に家賃収入を生む収入源を遺すことができます。
多額のお金が必要になる一棟もののマンションのオーナーは企業の場合がほとんどだとおもいますが、企業だと団体信用生命保険はつきません。

②フルローンで購入できること
例えば、新築2000万円くらいで家賃を月々７万５千円とれるワンルームマンションの場合、35年フルローンで月々の返済は６万５千円。管理費を払うとトントンくらいになりますが、投資用の不動産をキャッシュアウトなしで買えるのも個人投資家のメリットです。

③売却しやすいこと
数億円もする一棟もののマンションは、ワンルームマンション１室と違って買い手が簡単に見つからず、売るに売れないケースも珍しくありません。これに対し、ワンルームマンションは価格が手ごろなので、「買いたい」という人も比較的すぐに見つかります。

また、自分が亡くなったあと、遺産相続争いを避けることもできるのがワンルームマンションです。一棟もののマンションだと切り分けるのが難しいですが、ワンルームマンションの場合、複数持っていれば、遺された妻と子にきれいに分けることが可能です。

　「大阪」のワンルームマンションの場合は、こういったメリットに加えて、「転入超過でニーズ増」、「マンションが古くなっても家賃が下がらない」といった強みも加わりますので、よりワンルームマンションの優位性が高くなります。

――ワンルームマンション投資は、投資家にとってのメリットだけでなく、安心・安全の住まいを増やすという社会的意義も大きなことが分かりました。投資だけでなく、住まいとしても魅力的ですね。

そうなんです！このことは、一般にあまり知られていないことですので、こういった機会でご紹介できて良かったです。また、投資家が参入すればするほど市場は良くなっていきますので、このコラムをご覧の皆さんが、ワンルームマンション投資を始められることで、借り手のニーズに応える物件が増え、投資先としてより魅力のあるものになっていきます。ですので、みなさん、これを機会にぜひ、「大阪」ワンルームマンション投資に興味を持って頂けると幸いです。
次回は、「初心者が最初にやるべきこと」をテーマにお届けします。今回も最後まで読んでいただきましてありがとうございました。

【お知らせ】
初心者でもスグ分かる！
ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資　Q＆Aでは、初心者の方の素朴な疑問を募集します。マンション投資に興味はあるけど、分からないことが多くて一歩が踏み出せないという方は、どんな内容でも結構ですので、ぜひお気軽にご質問下さい。

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