第１１回 あなたならどうする？　ワンルームマンション投資を始めるにあたっての究極の選択！　得する選び方を教えます

■繰り上げ返済は損！？　“これから”を見据えて現金は手元に残すべし！

Q　今回は、“どっちにするか迷ってしまう”いくつかのことを教えて頂きたいです。まず１つ目は、「余力があれば繰り上げ返済をしていった方が得なのでしょうか？」

「なるべく早く完済したい」と思う気持ちも分かるのですが、結論から申しますと、実は、私は“繰り上げ返済否定派”なんです。
というのも、ワンルームマンションを購入されるのは30代から40代の方が多いので、これから結婚や子育てでお金がかかる時期と重なってくるからです。

宝くじが当たったなど一時的に大金が入ったら話は別ですが、今後のことを考えると、“いま”生活に余力があったとしても繰り上げ返済をせずに、現金は手元に残しておいた方が良いのではないでしょうか？

そもそも、空室リスクの少ない大阪中心部のワンルームマンションであれば、家賃収入で返済をほぼ賄えるのでローンのことをあまり気にする必要がありません。

あと、これは不動産投資のデメリットでもあるのですが、“現金化するのに時間がかかる”んです。
金融商品みたいに一部出金などができず、売却するしか現金化できません。
売却できたとしても手続きなどがあって約１か月ほどは時間がかかります。
ですので、「急にまとまったお金が入用になった！」ということが起こっても、どうしようもなくなる可能性があるんです。
こういったことからも、特に現役世代は現金を手元に残しておいた方が良いのではないかと思うんです。

さらに言えば、手元に残したお金は、現金化しやすい金融商品などで運用するのも良いでしょう。

“事業家”と呼ばれる人たちは、「借りられるお金は借りておいて、現金は手元に残せるだけ残して寝かせずに運用する」ということを考えていますので、それが成功者のやり方でもあるんです。

――いま現役世代を例にとって教えて頂きましたが、50代前後でも同じことが言えるのでしょうか？

そうですね！　
50代前後の方こそ、急いで繰り上げ返済をしなくて良いと思います。

ローンは79歳で完済”という決まりがあるんですが、何度もお話ししているように、ローンを組むと「団体信用生命保険」が付いてくるので、ワンルームマンション投資が生命保険代わりになるんです！
なので、何かのときに備えて、79歳まではローンを残しておく方が良いでしょう。

とは言え、資金に余裕があって「繰り上げ返済をしたい」という方は、それも一つの手段で、与信枠を空けて次の物件を購入するという考え方もあります。

■万が一の空室リスクに備える“サブリース”とは！？

Q　続いての質問です。「万が一に備えてサブリース契約をするべきでしょうか？」

「サブリース」とは、不動産業者がお部屋を借り上げて、入居者の有無に関係なくオーナー様に賃料が支払われるシステムですね。一般的には家賃の85％～90％を保証するものが多いでしょう。

一見、「空室リスクを回避するための手段」として、万が一に備えられて良さそうに思えますが、当然、以下のデメリットがあるんです！

家賃収入が最大化できない！！

どういうことかと言うと、本来の賃料を下回る賃料になる上、入居者と賃貸借契約を締結するのが不動産業者になるので、礼金などを受け取ることもできません。

なので、サブリース契約が得な場合とそうでない場合があるんです。
例えば、中古で入居者がついていれば、わざわざサブリースにする必要はありません。
そもそも、サブリースがないと不安な物件は買うべきではないのです。　
サブリースに頼らなくても大丈夫な立地の物件を選びましょう。

ちなみに、万が一、賃貸が外れてしまった際にサブリースにできるサービスが弊社にはあります。
なお、相場家賃の90％です。
2年更新ですので、不要になれば外すこともできます。

――不要になったらサブリースを解約できるのは良いですね！　中古は基本的に不要とのことですが、新築はいかがですか？

弊社の場合、新築はほとんどがサブリースです。なぜなら、最長35年間、修繕保証まで付いたサブリースの人気プラン【あんしんプランプレミアム】があるからなんです。
どういうものかと言うと、ローンの返済期間（最長35年間）、弊社が部屋を借り上げて、なおかつ入退去時の改装工事代や修繕費なども全部弊社が負担するサービスなんです。
こういったサービスなら、“空室リスク”と“改装・修繕費がかかる”というワンルームマンション投資の２大リスクをなくせます。

■総戸数の多い物件ＶＳ少ない物件 選ぶならどっち！？

Q　最後に、「同じ条件なら総戸数が多い方がいいんでしょうか」

総戸数の多い少ないは一長一短がありまして…、総戸数が多い物件は管理費・修繕積立金が安いというメリットがあります。

また、戸数の多いマンションは大きな建物になるので、エントランスが豪華だったり高級感がある造りになっています。

一方で、総戸数が少ないマンションにも以下のようなメリットがあります。

◆住人同士の顔が見えやすいので女性も安心
◆1フロアあたりの戸数が少ないので角部屋率が高い
◆エレベーターの待ち時間が少ない

と、まぁ、入居者にとって結構、環境のよい条件が揃っています。

さらに、“空室リスク”を抑えるポイントに “競合の少なさ”というものがあります。
例えばの話ですが、１棟２００戸のマンションと１棟２０戸のマンションを比べると、戸数が少ない方が自分の部屋を選んでもらう確率が単純に１０倍高くなります。
なので、ある程度小規模な方がリスクが少ないという一面もあるんです。

このように本当にどちらも良いところがあります。
大阪中心部の駅チカなど立地の良い場所は、戸数の多い大きなマンションが少ないということもあるので、結論としては建物の規模ではなく、あくまでも“立地”の良い物件を選んで下さい、ということになります。

ということで、今回はこの辺で。最後まで読んでいただきましてありがとうございました。次回も、お楽しみに。

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