使える不動産英単語ーファーストラウンドの最終回＃26ー「Z」は「用途地域」 Z for “Zoning ”
（タイトル写真の出典https://www.nyc.gov/site/planning/zoning/historical-zoning-map-table.page）
楽しい不動産英単語のVol.1～Vol.26で、ざっと不動産英単語と、その背景となる状況を見たあと、「使える不動産英単語シリーズ A～Z」を毎週木曜日にアップしてきました。
気がつくと、今日でZ、アルファベットの第26文字目、最後となります。
また新たにAから始めるかもしれませんが、とりあえず、第一ラウンドの最終回。
ここまで読んでいただいた方々、どうもありがとうございました。
それでは、「Z」
Harry : I was almost going to buy a Kominka farm house in Japanese country side.
Judy : You didn’t? Why?
Harry : Because of the zoning I was not able to run a pizza restaurant.
Judy : Too bad.
ハリー：日本の田舎に、古民家農家を買おうとしたんだけどね。
ジュディ：買わなかったの？ なぜ？
ハリー：用途地域のせいでピザ屋を経営できないんだ。
ジュディ：それは残念。
ということで、
Z for “Zoning”
用途地域
にしてみました。
用途地域を理解するのはかなり複雑で難しいですが、
まずは、
商業 Commercial 、住居 Residential 、製造（または工業）Manufacturing （or Industrial) 、
の３分野がある、という常識で、
日本でもアメリカでも大丈夫だと思います。
ただし、その中がどのように分かれていて、
どういう規制があるか、
ということになると、
ずいぶん細かく決まっているので、
全部理解するのは,
どちらの国の規制でも至難の業です。
大事なのは目的となる土地の用途地域と、
その規制がなんなのかを、
はっきりと頭に入れておくことです。
ここでは、ニューヨークシティのZoning に関するWebページを載せておきます。
このウェブで
自分の住所がどの用途地域かわかるマップを
検索できます。
オンラインの用途地域検索ツールであるゾーラ
online tool, ZoLa (Zoning and Land Use Application).
が用途地域を調べるには便利なようです。
かなり親切に詳しく色々説明してあって、
お時間があればぜひ読んでみて欲しいウェブです。
そして、このウェブから、以下のページを訳してみます。
New York City is divided into three basic zoning districts: Residence (R), Commercial (C) and Manufacturing (M). The three basic districts are further sub-divided to allow for a wide range of building forms and uses.
Zoning districts are assigned a letter and number. In general, a higher number means a higher density of people is allowed or more intense land uses are permitted.
<訳>
ニューヨーク市は、住宅 (R)、商業 (C)、製造 (M) という基本となる３つの用途地域に分かれています。この３つが、さらに、さまざまな建物の形態と用途を可能にするために、細分化されています。
用途地域には、文字と番号が割り当てられています。一般に、番号が大きいほど、より高い人口密度が許される、または、より集中した土地利用が認可されることを意味します。
いかがですか？
タイトルに使った写真は
このウェブからとったもので、
よく見るとR-2 やR-5 などの文字と数字が入っています。
R は住宅地Residential で
その次の数字が、許容される人口密度だと思います。
これらが実際に意味するところは、
さらなるconversion table 転換表を読み解く必要があります。
また、
このウェブを読み進むと
建物の形なども色々規制があるのがわかります。
一方で、
Residential Zone 住居地域でありながら
合法的にビジネスを営業する方法も、
ゾーニングの規制に規定されています。
これらは在宅業務 Home Occupation と呼びます。
一般的に、
在宅のビジネスは、
500平方フィート未満、または住宅の25％未満の
いずれか小さい方でなければならない
とあります。
業種に応じて、追加の運営要件があるようです。
例えば従業員を雇うことはできないなどです。
とはいえ、
もしラッキーにもニューヨークシティに物件を持っていたら、
可愛いカフェを開いて、
コーヒーをサーブしながら街ゆく人を眺める生活、
というものに憧れます。
日本の場合も、
「住所（町名までで大丈夫）と用途地域」
として検索すれば、
用途地域マップが出てきます。
例えば隣の家は、
第一種低層住居専用地域
Category One Low-Rise Residential Exclusive District で、
建蔽率 BCR (Building Coverage Ratio) が60％で
容積率 FAR (Floor Area Ratio ) が150％
なのに、
ラッキーなことに自分の土地は
第一種中高層住居専用地域
Category One Mid-to-High-Rise Residential Exclusive District で、
建蔽率が60％でも容積率が300％
なんてこともあり得ます。
自宅用に大きな土地を買える人なら、
規制の厳しい第一種低層住居専用地域の方が、
閑静な高級住宅地ですから、
良いに越したことはないのですが、
厳しい予算で猫の額ほどの土地しか買えないときは、
建蔽率や容積率が大きいとありがたいです。
建蔽率や容積率は、数年ごとに見直しがあり、
また、
同じ用途地域でも異なることがあるので、
必ずチェックが必要です。
例えば上の例で、20坪、つまり66平米の土地の場合、
（地方の人には驚かれる狭さかもしれませんが、
東京の都心ではよくあるサイズです。）
建蔽率が60％だと
一階の広さは、最大でも39.6平米。
そして、容積率が150％だから、
家の広さは最高で99平米。
99平米なら悪くないと思うかもしれませんが、
一階の広さが39.6ですから
上下階が同じ大きさの二階建てにしても
79.２平米にしかならない。
高さ制限や日射制限などがなくて
3階部分を設けることができても、
99平米から階段部分を引くと、
本当に狭いです。
ただし、高級住宅地である第一種低層住居専用地域は、
都心でも50坪ぐらいの大きさの土地区画が普通のようです。
隣の家とも離れていて緑も豊か。
その分、お金がないと買えません。
それに、日本の悪しき、
というか
日本人を貧乏人にさせようとするかのような
相続税のせいで、
昔ながらのゆったりした高級住宅地は、
世代交代のたびに大きさが削られ、
細々した家に変わっていっているのが現状です。
話がずれましたが、
隣と違って
自分の土地が第一種中高層住居専用地域の場合、
例えば同じ66平米の土地だとすると
建蔽率が60％で一階の広さは同じでも、
容積率が300％ですから、
最大で、198平米まで作れます。
もちろん、斜線制限とか高さ制限とか、
色々あって、
現実に198平米は無理だと思いますが、
この差は大きいですよね。
つまり、
隣は超高級住宅の用途地域で、
自分のところは一段落ちるのが悔しい。
けれども、
自分のところは規制が緩やかで、
土地の利用価値は高い、
という考え方もできます。
いろんな規制があると、
それを回避するためにさまざまな配慮が生まれ、
それを実現化した商品が出回る。
最初から相続税がなければ、
相続税回避のコンサルもいらないし、
相続税を少なく抑えるための金融商品などのビジネスも
成り立たなくなるはずです。
その分、もっと有意義なことに
時間を使える人が増えるのでは。
少なくとも、ちまちました相続税は止めて、
アメリカみたいに
相続税の控除を15億円ぐらいにして、
専門家に手数料を払ってお金の管理が必要な、
大金持ちだけを対象にしてほしい。
では、「使える不動産英単語 A~Z」の第１ラウンド
は今回で終了します。
英語からも不動産からも離れて、
あっちこっちに飛んでしまう連想に、
最後までお付き合いいただき
大変ありがとうございました。
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