売れる物件とは
こんにちは。涼香です。
東京都内で自宅マンション購入のサポートをしています。
家探しの条件をお伺いしていると、「売れる物件」「リセールバリューのある物件」ということを条件に挙げる方がとても多いです。
売れる物件って何でしょう？と質問すると、「駅近」「築年数が新しい」「最上階角部屋」などが返ってきます。
本当にそうでしょうか。
今日は、どんな物件が売れるのか、私なりに書いていきたいと思います。
結論からいうと、売れる物件とは、
「マーケットに見合った価格設定の物件」
だと私は思います。
もし駅から遠くても、角部屋でなくても、それ相応の価格がついていれば売れます。
冒頭の「駅近」「築年数が新しい」「最上階角部屋」というのは、マーケットとして相場の高い条件ではありますが、売れるかどうかは別の問題です。
確かに売る時に高く売れるかもしれませんが、それと同時に、購入する時も高いです。
「安く買って高く売る」のが一番だと思いますが、安いなと思う物件には、例えばマンションに貯金がないとか、ものすごくうるさいとか、見えない何かが必ずあります。それが相場というものです。
もしおばけが出る物件でも、ちゃんとそれ相応の価格がついていれば売れます👻
大切にすべきこと
確かに、購入した家を売却しようとした時、なかなか売れないのは困りますよね。でも、将来の土地や建物の市況がどうなるかなんて、どんなに考えても誰にもわからないことです。
だとすると、一番の安全策は「一生住み続けられるか」という基準を大切にすることだと思います。
もし売れなければ、住み続ければいいのだから。
とはいえ、今は一生住み続けるつもりで購入する人はむしろ少なく、短期で売却することを前提に考える人が多いです。私もそのうちの1人です。
でも、「一生住み続けられるか」で選んだ物件は、売れると思うんです。
長く生活していく上で安心だと思える家は、きっといい物件に違いないし、それをいいと思う人もたくさんいるはずです。
家の購入は、投資ではない
安く買って高く売ることが目的なら、それは投資です。
そこを優先しすぎて暮らしが味気ないものになるのは私は悲しいです。
売却の時の事はもちろん考えるべきですが、それよりももっと「どんな暮らしがしたいか」という事を真剣に考えてみてほしいです。
ネットの記事やYoutube動画などでは、買ってはいけない物件◯選、とか、売れる条件○選とか、そういったものをよく目にしますが、それは横目に見つつ、まずは「自分の理想の暮らし」と正面に向き合わなければ、自宅購入は失敗します。
なぜなら、自分の住む家がほしいという場合においては、買ったり売ったりということは最終目的ではなく、「理想の暮らしの実現」を目的として目指すべきだと思うからです。
間違えないでほしいのは、「家」を買うのではなく、「暮らし」を買う、ということです。
家の購入が、その人の人生を豊かに幸せにするような、そういうお手伝いを私はしたいと思っています。
データもみてみる
一般的に言われている「売れる物件」の条件についての考察
■売りやすいとされる条件
1.立地条件がいい（駅から6-7分以内）
2.人気のあるエリア
3.築年数が新しい
4.部屋位置（最上階、角部屋、南向き等）
5.希少性（ルーフバルコニー、サウナ付き、内装が特殊など）
この1〜3の条件について、データを見てみます。
1.立地条件がいい（駅から6-7分以内）
▶︎ 駅距離別の価格の推移
駅から6分くらいまでが価格が高く、その後下降しています。
やはり駅近の価格が高い＝需要が高いことがわかります。
需要が高いということは、大勢の目に触れることが多いので、売買の動きが早いということも言えそうです。
2.人気のあるエリアとは
リセールバリューの高い路線について見てみます。
▶︎ 新築から10年後の価格維持率のグラフ
小田急線や田園都市線、中央線などは値下がり幅が小さく、その中でも都心（新宿や渋谷など）に近い駅の方が価格が落ちない傾向が見えます。
▶︎ 首都圏駅別
築10年中古マンションのリセールバリューランキング 2022（上位10駅）
代々木上原や代官山などは、私の肌感覚としても人気が高いなと感じます。意外なところでは10位の大岡山ですが、商店街があって街に活気があり、利便性もいいので納得です。
3.築年数
▶︎築年数が経過していく中での価格の下がり幅のグラフ
築30年くらいまでは価格が右肩下がりになっていますが、築30年以降は横ばいになるので、購入価格と売却価格の間に差が出にくくなります。
築30年以降の物件を購入すれば、売却した時の手残りが多いので、その資金を次の購入に当てやすかったり、売却の予想が立てやすいと言えそうです。
まとめ
「売りたい時に売れる物件を選ぶ」ということは、とても重要で、優先順位の高い条件だと思います。
ただし、そればかりを考えてしまって、暮らしが快適ではなくなるようなお家探しを、私はしたくないと思っています。
駅から遠ければ、少し不便かもしれませんが価格が安く、緑が多くて静かな暮らしが手に入るかもしれず、そういう方が「理想の暮らし」だと思う人も多いと思います。
あくまでも住むという視点で、理想の暮らしを大切に。
その上で、相場よりも高すぎるものを選ばないこと。
そのくらいシンプルでいいのです。
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想いの数だけ、暮らしは十人十色。
あなたの人生をデザインします。
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