不動産投資で気をつけること　２０

モデルルームや住宅展示場に行くのが大好きです。
インテリアに興味があり売却前の物件のステージングをするのも楽しんでいる在米ママンです。
いろんなランクの物件をいろんなエリアに見に行くので、物件が飛ぶように売れる場所といつまでも残っている場所は大体すぐわかります。
どのような物件も値段が相応であれば売れるんですが、それでもエリア的に絶対購入してはいけない場所があります。

アメリカで投資する物件を購入する前に気を付けておくことが幾つかあります。

• 相場の値段をチェックして、相場の値段よりも高値では買わないことです。

購入しようとしている物件が相場より安く購入できるなければいけません。
売りに出ているし物件がエリアの相場でいくらくらいの価値があるのかを見極めないといけません。物件の価値を知ることが大事です。

• エリアをリサーチして、人気のエリアで人気の物件を知るべし。

売りに出たときにすぐ売れそうなエリアの物件を知ること。それがすぐに売れると確信できない物件は購入してはいけません。

• テナントがすでに住んでいる、またはすぐにテナントがつく物件

テナントがつきにくい物件で空きっぱなしぱなしになりそうな物件は買ってはダメです。
人気のエリアで綺麗で家賃が相場よりも高すぎず、みんなが住みたくなるような物件を買うこと。十分なリサーチをしていればすぐにわかります。

• テナントの強制退去はどうするのか知ってますか

万が一テナントが家賃を払わないで居座った場合、すぐに退去できるのか。州によってどれだけ滞納していたら強制退去ができるのかという期間が異なります。
ニューヨーク州やカリフォルニア、など大きな都市はテナントの権利が守られているので、家賃を払わないまま居座るテナントもたくさんいます。
何ヶ月も家賃を滞納したままのテナントを追い出すのにものすごく苦労した大家さんの話はよく聞きます。
ママンの住む中西部の田舎の大家さんは、１週間家賃を滞納したら、すぐにテナントに連絡してそれでも家賃を払わない場合は、すぐに裁判所に行って２週間後には強制退去を実行してもらっていました。州によって大家さんに有利かどうかが全く違いますので、購入前に確認しておかないといけません。

- エリアについての徹底的な調査をすること。人に任せず自分で判断すること。
- 大雨のときに水浸しになる可能性がある土地（Flood zone） かどうかは確認しておかないといけません。以外と気にせず購入する人が多いです。エージェント任せではなく自分で土地を調査したほうがいいです。

• 遠方の物件を購入後に管理をしてくれる会社や管理を任せられる信頼できる人を見つけておくこと。

管理人が全く管理してくれないこともあります。毎月管理費だけ請求されて、問題が起こった場合、結局大家である自分が全て対応しなければならないこともあります。
テナントとのやりとりと、管理人とのやりとりをしなければならなくなった場合のストレスは尋常ではありません。なぜテナントとのやりとりを任せた管理人とやりとりをしているのか？という思いを抱えて、管理人に不満を抱えながらも、結局その管理人を選んだ自分を責めるという事態になります。

ママンの場合は自分以上に管理をしてくれる会社や、管理を任せられる人が見つからないので全部自分でやっています。
テナントから水が漏れているとか、エアコンやヒーターの調子がよくないと連絡があって、その要望にすぐに対応できる管理人・大家さんでありたいので、購入前の物件もメンテナンスのしやすい、何か問題があってもすぐに駆けつけてくれる修理の人を見つけておくのは大事です。それも一人ではなく何人も。この会社がダメなら、次はこの会社に電話しよう、という修理の会社のリストもちゃんと準備しておくと安心です。
何も問題がないのが一番ですが、何か問題があった際にはすぐに対応できることが理想です。

そして悪いテナントを追い出す場合は悩まずにさっさと行動して一行も早くテナントを退去させる行動力が必要です。

裁判、弁護士、テナントとのやりとりを全て英語でしなければならないので強い心を持っていない人は向いていないかもしれません。しかも時差のある遠方からだと大変だろうなあ。。。と思います。

とはいえ何事も慣れればスムーズにできるようになりますし、ありとあらゆる事態に備えて準備しておけば安心ですし、問題はかならずおこるのだと知っていれば慌てふためくこともないでしょう。

読んでくださりありがとうございます。