在米ママンの空室を避けるコツ　６

こんにちは。在米２０年の大家のママンです。

アメリカに住み着いて２０年経ってやっと日々の生活を記録してみようと思い始めました。ボケ防止も兼ねています。

アメリカ生活の初めの頃は、何もかもが新しく、人並みに生活できるようになるのにも慣れるのにも時間がかかりました。ニューヨーク州に１３年暮らしてからオハイオ州に引っ越して８年暮らし、昨年テネシー州に引っ越してきました。米国での引っ越しは１０回以上繰り返しましたので引越しだけはだいぶ慣れました。引越しの際に必要な手続きに関してはチェックリストがバッチリ頭に入っています笑

いつか頃合いを見計らって日本に戻って暮らしたいけれど、もう少しアメリカで大家さん業を続けながら、不動産エージェントとして家を売って生きていかないといけません。あと一軒売ったらもう終わりと毎回思ってはいるんですが、まだやめられません笑。

現在はオハイオ州とテネシー州のライセンス（米国の宅建は州によって法律が違うため各州で免許の試験を受けないといけない）を持っています。過去にはニューヨーク州でもエージェントをしていました。
現在の投資物件はオハイオ州とテネシー州にあります。以前はニューヨークシティにもコンドミニアムを所有していましたが、投資物件としてのリターンがあまりにも少ないため売却しました。

ママンが投資物件を購入する前にとても気を付けていることがあります。まずは空室になりそうな物件と、すぐに売却売却できそうにない物件は絶対に避けています。他のことはあまり気にしないんですが、この二つは全神経を集中しています。

はじめから空きっぱなしになりそうな物件は買わないようにしています。テナントが決まらない！という不安がありそうな物件には絶対に近づきません。

そこでテナントが見つからないという事態を避ける方法をいくつかご紹介します。

まず一つ目は、テナントがすでに住んでいる物件を購入することです。あと何年か賃貸契約期間が残っているけれど現在のオーナーはもうこの物件を売却してキャッシュアウトしたいと思っている物件を購入すること。

もう一つは、賃貸する家を探している人、つまりテナント候補の人に売り物件を見せて、そこに住みたいと言ったらその家を買うという方法です。実際このどちらも成功していて、私の物件は空室率がゼロです。

投資の不動産を購入するとき、キャッシュで購入した場合は良いのですが、ローンを組んで購入した場合、購入してから１ヶ月後にはローンの支払いが始まります。

もしテナントがすでに決まっている場合は、ローンの支払いが始まった時点ですでに初月の家賃が入ってきているので、この調子でさくさくローンを返して行けば良いのです。

ですが購入してもすぐにテナントが見つからない場合は、誰も住んでいない空き家のローンの支払いが始まります。ママンは不動産エージェントとしてそのようなシュチュエーションに陥った人をたくさん見てきました。そしてその人たちのストレスも、聞くに耐えられないストーリーもたくさん聞いてきました。もし自分の物件がそんな状況になったならば、恐ろしくて夜も眠れないと思います。ですから、その恐怖を避けるためのあらゆる方法を実践しています。

不動産投資では家賃収入も大事ですが、リセールバリューも大事です。もし状況が変わって賃貸を辞めたいとなった時にすぐに売れる物件に投資するべきです。購入時はずっと持ち続ける予定でも、人間の気持ちは変わります。ある時急に売りたくなるものです。そんな時すぐに売れる家を買わないと。

みんなが住みたくなる家を買う。自分が売りたくなった時には購入した時より高く売れる家を買う。それだけを繰り返しています。

読んでくださりありがとうございます。