京都不動産を売買する前に読むべき注意点

①京都で不動産を買うときの注意点
②あまり知られていない京都の実需を伴う人口の多いエリア。
③世界から注目されている京都の不動産事情
④今後の京都不動産の市況
⑤京都で不動産を売る際の注意点
　→業者に気をつけないと実態より安く売ることになる。
　→住友不動産の新築価格を参考にしろ。
⑥オーナーチェンジ物件とは
⑦金利について

まず、京都の不動産価値が高いエリアを探すには、いくつかの要因を考慮する必要があります。
一般的に、不動産価値は交通の便、周辺の商業施設や学校などの公共施設、歴史的価値、そして自然環境などによって左右されます。京都はその歴史的背景と美しい自然により、特に不動産市場においてユニークな位置を占めています。

• 中京区 - 京都の中心部に位置し、高い商業活動と共に多くの歴史的建造物があるため、生活利便性と文化的価値のバランスが取れています。

• 左京区 - 自然が豊かで学問の街としても知られています。特に岡崎エリアは美術館や博物館が集中しており、穏やかで知的な雰囲気を持つエリアです。

• 祇園・東山エリア - 京都の代表的な観光地であり、古い町並みが残ることから、観光や住宅の両方で価値が高く、外国人投資家からも人気があります。

• 西京区 - 嵐山を中心に自然環境が豊かでありながら、京都市内へのアクセスも良好なため、住宅価値が高いエリアとして知られています。

京都には他にも魅力的なエリアが多くありますが、これらは特に不動産価値が高いとされる主なエリアです。ただし、最新の不動産市場の動向やエリアごとの特性については、不動産会社や地元の情報源を参照することをお勧めします。不動産価値は時代と共に変動するため、最新の情報を得ることが重要です。

京都市は以下の11の区で構成されています。これらの区は、京都の多様な文化、歴史、自然環境を反映しており、それぞれが独自の魅力を持っています。

• 北区 (Kita-ku) - 京都市の北部に位置し、多くの寺社や緑豊かな山々があります。

• 上京区 (Kamigyo-ku) - 京都御所を含む歴史的なエリアで、古い町家や伝統的な商店が多い地域です。

• 左京区 (Sakyo-ku) - 学問の区として知られ、京都大学を含む多くの教育機関があります。また、自然が豊かで観光地も多いです。

• 中京区 (Nakagyo-ku) - 京都市の中心業務地区で、商業施設やオフィスビルが集中しています。

• 東山区 (Higashiyama-ku) - 京都の代表的な観光地で、清水寺や祇園などがあります。

• 下京区 (Shimogyo-ku) - 京都駅がある交通の要所で、ビジネスと観光の中心地です。

• 南区 (Minami-ku) - 京都市の南部に位置し、住宅地としての側面とともに、伏見稲荷大社などの観光地もあります。

• 右京区 (Ukyo-ku) - 嵐山地域を含む、自然が豊かな区です。

• 西京区 (Nishikyo-ku) - 山城地方の一部であり、住宅地や工業地帯が広がっています。

• 伏見区 (Fushimi-ku) - 日本酒の醸造で有名な地域で、伏見稲荷大社などの観光スポットがあります。

• 山科区 (Yamashina-ku) - 山科盆地に位置し、住宅地としての発展とともに、歴史的な寺院なども点在しています。

これらの区は、京都の豊かな文化遺産や自然環境、現代のビジネスや住宅地としての側面を合わせ持っています。

不動産価格は実は2012年頃から金融緩和政策をが始まった。

不動産価格の著しい高騰は、大胆な金融緩和策が始まったことを発端としています。高騰を続けているんです。
2024年には「不動産バブル」ような状況が見られるかもしれません。上がり続ける不動産と、無価値になる不動産の差がすごそうです。

2023年現在は、日米の金利差が非常に大きい状況です。なぜここまで差があるのかというと、簡単にいえばFRB（米国連邦準備理事会）やECB（欧州中央銀行）が順調に金利を上げているのに対し、日本の金利はほとんど上がっていないからです。

欧米諸国の金利は“爆上がり”
2023年11月現在、米国の政策金利は5.2〜5.5％の幅を維持しています。住宅ローン金利は、7%程度。7%というと、日本のバブル期の水準です。
とはいえ、インフレ率は3％台にまで来ましたから、これまで段階的に金利を引き上げてきた米国も2024年には利上げを止める、あるいはそろそろ引き締めに転じるのではないかと見られます。一方、粘り強く金融緩和策を続けている日本ですが、こちらもインフレ率は3%ほどになっています。米国の利上げがストップし、日本の金利が上がるとすれば、円安ドル高の状況が大逆点するでしょう。

年間収益 ÷ 物件価格 ＝ 表面利回り
→不動産投資にはグロス利回り(表面利回り)と、ネット利回り(実質利回り)というものがある。

グロス（表面）利回りは細かい経費を入れないので年間家賃収入÷不動産価格×100で割り出せる。ネット（実質）利回りは細かい経費（不動産会社や司法書士への報酬、保険などの諸経費、管理費、修繕費、固定資産税、管理手数料、光熱費、清掃費、各種点検費用など）を考えて計算する。

理想の利回りは物件タイプによって異なる。
 区分マンションは、新築物件は3〜4％、中古物件は5.5％〜8％です。 
一棟アパートは新築物件は8％、中古物件は9～10％、
一棟マンションは新築物件は6％、中古物件は7〜8％です。
 戸建ては新築物件は物件は10％、中古物件は15％ですが、地域によって大きな差があります。

ローン信用額は大体年収の8倍くらいが相場500万の人なら4,000万円くらいおりる。

▶︎不動産投資を始めるなら
東京都内の中古一棟物件にすべき。大阪や京都、名古屋でもちょっと外れたらすぐ田舎みたいな土地が広がる。どこまで行ってもビルばかりなのは東京だけ。年間70万人減ってる中で、東京のような人口が減りにくいかつブランド力のあるところを選ぶのがベター。
分譲（ワンルームのような区分）はダメ。結局共有物なんで自分の自由にならない。修繕積立金とか管理費、いつ直すかなどもコントロールできないし、物件価格に対して高い。つまりは手取り利回りが低くなる可能性が高い。
新築は基本的に新築プレミアムで価格が高いが、中古（20年くらい）の物件は下げ止まってるから大丈夫。都内中古一棟ビルのRCがベスト