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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第115号

全宅ツイ

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【特集】オフィス定点観測2024秋


あくのふどうさん（以下、あくの）：今回はオフィス市況回です。というわけでこのご両人にお越しいただきました。

あくの：空爆直後のアレッポみたいな管理状態の建物を買い取り、オフィスにリノベして貸し出しています。弊社の収益の源泉は、新興市場を支えるスタートアップがVCから調達したエクイティです。

アンニュイ：不動産ファンドという不動産と金融の悪いところを組み合わせた業界に足を踏み入れてだいぶ経ちました。色々やりましたが、最近はもっぱらオフィスビルに投資・運用しています。

とっくさん（以下、とっく）：オフィスの空室予想士です。オフィスの賃料からテナントの動きまで、なんでも来いなオフィス移転速報を運営（過疎気味）して早4年。

あくの：オフィス市況は比較的展開が早いので、常に全チンでウォッチしてましたが、常連のどんぐりさんが大出世して夜空を飾る綺羅星となってしまったので、今回から世代を一巡して若手のアンニュイさんに登場いただきました。
アンニュイ：若手…？　ともかくお願いします
あくの：あれ、若くないんだっけ…
アンニュイ：●●歳です
あくの：ヤングシニア！
とっく：あくのさんからしたらみんな若手だ！
あくの：私の先輩達は遂に社会人からの引退が始まってしまいました…。
とっく：引退まで頑張れるかな…。ちゅらい
あくの：アラフィフ、アラカンで残ってる不動産ファンドマンってまじ少ないですね。みんなどこいっちゃったんだろ…。
アンニュイ：猫と一緒で弱ってくると知らないところに行っちゃうんですよね。
とっく：どこいっちゃうんですかね。ほんとに気になる。偉くなると星になるし
あくの：アンニュイさんの会社だとアラフィフ以上っておられますか？
アンニュイ：いますよ。男女とも
あくの：日系ファンドですよね？
アンニュイ：今はそうですね
とっく：そこら辺は本当に少ないプレイヤーでハードにやられてますよね
あくの：まあ、上がいるのはちょっと安心感ありますよね〜
アンニュイ：前職のファンドでも今は結構50台いますよ
あくの：ほー
アンニュイ：定年再雇用すらいました。もうそういう時代ですね。40代でファンド黎明期に業界に入ってきた人たちがそのくらいになっている感じです。日系ならもう、最後まで雇いきってくれるところが多いのでは。若い人は採れないですもん。採れるとしたら素人ばかりになる
あくの：腰を据えて働くなら、やっぱり日系か〜。以前在籍していた国際山賊印刷業の総務部長は、いま時計トレーダーとかになってて、非日系の社会的地位に不確かさを感じています。
アンニュイ：逞しい
あくの：FBで唐突に時計の陳列棚でてきてふきました
とっく：すぐ不確かなところに染まりがちなのは不動産味ある


■オフィス隆盛の渋谷エリアは〝流しそうめん〟状態


あくの：わははは。ではそろそろ本題に行きましょう。最近、オフィスの稼働が相当戻ってませんか？　なんか最近渋谷すっごいですよね
とっく：渋谷はバブルですよね。というか2018年に戻った感じです
アンニュイ：そもそもリーシングが渋谷一人勝ち状態じゃないですか
とっく：ちゃんと正規ルートで新築オフィスの満床が見込めてるのは渋谷だけ！（絶叫）
あくの：なんか、多様な企業が渋谷に集まってきてる
とっく：渋谷は企業の色が出しやすいのと、比較的柔らかい企業の受け入れがし易いから戻りも早かったです。とは言いつつ昔に比べるとテナントの顔ぶれは変わってきました
あくの：いま現在だと、どんなテナントが強いんですか。個人的にはスタートアップ減った印象あるんですけど
とっく：今はアパレルとか化粧品ECが来てますね。自社ブランド名義で手頃な価格の商材を開発して販売。昔はこの辺の商材って大手ブランドの力が強かったのです。金使って広告打ちまくって・・・今はこれをインフルエンサーに紹介させてSNS等の販路から拡大させるビジネスの運営企業が急成長してます。ネット通販的×インフルエンサーの手法を合わせてWEBっぽく自社サービスとして回す（TikTokやインスタで謎ブランドのコスメとか見ません？あれらの運営元みたいな感じです）
あくの：以前のスタートアップってどこいったんですか？
とっく：スタートアップは結構ネット大手に吸収合併されました。一部事業売却とか…
あくの：そうなんだ。インターネットの街からすこし様変わりしてきたのか〜
とっく：インターネットと何かを掛け合わせた新しいビジネスモデルの街ですかねぇ
アンニュイ：渋谷で大きい床の例だと、SHIBUYAタワー（※）に移転するスクウェア・エニックスとか？（※桜丘再開発エリアに竣工する複合ビル。同施設を含めた再開発エリア全体の呼称は「渋谷サクラステージ」）

とっく：スクエニは大きいですね、キーテナントです。SHIBUYAタワーは他にも名刺管理のSansanなどが入ります。個人的にはラーメン町田商店のギフトホールディングスが渋谷に来るのが驚きでした、町田から渋谷・・・夢がある！
あくの：この前、道玄坂に出来たドンキ見に行ったんですけど、オフィスの外観結構かっこよくて、賃料も駅前に比べるとマイルドだし、いいオフィスなんじゃないですか

とっく：出来てみると良いビルです。建築計画時は、あの個性的なオフィスの間取りが⚪︎ソ物件の匂いしか無かったけど

あくの：なに、これ…
とっく：これはしびれました、でもテナントが決まる、それが渋谷なんだなと思いました。このオフィスは真ん中で2分割できてそうすると少しマイルドになるらしいです。むしろ間取りキッズなぜこれに気づかない！
アンニュイ：間取りキッズが喜びそうな地形ですもんね。
あくの：ドンキもこれでオフィス募集する決定したの、したたかすぎませんか。一般的にはかなり躊躇するレイアウトだとおもうんですけど
とっく：それはあれですよね。地権者との兼ね合いもあったと思うんですよね
あくの：まあ敷地がかなりタイトでしたから
とっく：ですね

アンニュイ：渋谷は率でいうと一人勝ちといっていいかなと。新築ガンガン建ってるとは言え、実はオフィスストックの総量はあまり大きくないので、単純比較はできないですが
あくの：「率」っていうと？
アンニュイ：端的に言うと空室率です。逆説的に言うと、空室率は極めて低いが、総量が大きくないことは考慮する必要がある、ということですね。例えば、港区の空室率と渋谷区の空室率だけを比較して「渋谷の方が魅力あるオフィス街だ！」と言ってしまうのは正しくないと
あくの：ふむふむ
とっく：そうですよね。中央区の1,000坪と渋谷区の1,000坪だと母数が違う。供給量と母数が少ないからこそ、ちょっとテナントが動くと空室率がすぐに解消されますね。
あくの：渋谷は満員のバスみたいなイメージってことですかねー。さっきSHIBUYAタワーの話がありましたが、渋谷サクラステージ全体では満床なんですか
とっく：SHIBUYAタワーがほぼ満床、SAKURAタワーやセントラルビルも同じ感じですが地権者床がまだ余ってて、それでも8割は決まってると認識してます
アンニュイ：賃料についても、今後は4万円/坪は切らないだろうと聞きました
あくの：4万っていうとどのへんだろ。セルリアンとかと同等くらいですか
とっく：ヒカリエとかのラインですね。セルリアンは今はわからないけどもう一息下がると思います
あくの：ほー。ヒカリエと言えば隣に複合施設が開業しますね。アクシュでしたっけ。

とっく：来年開業ですが、もう入居率は9割っすね
あくの：えー。もうそんなうまってんですか
とっく：渋谷は「流しそうめん」なんですよ
あくの：流しそうめん…
とっく：800坪取れるならまず渋谷タワー、500坪ならドンキ、少し小さめか400坪か２分割ならアクシュ。今はそれらの在庫なくて、ちょっと立地と竣工時期が外した感ある関電不動産渋谷ビルにも流れてきてます
アンニュイ：あまり「渋谷」という括りの中でのエリアの違いはニーズに影響無いということですかね
あくの：そっか、そこは移転だから、サイズ合わせで決定してくるんですね。そう言えば、お付き合いのある顧客が、桜丘から関電渋谷に移転するんですけど、SHIBUYAタワーはちょっと大きかったって言ってたな

■オフィス市況「総悲観論」は真実か？


あくの：渋谷の話はこれぐらいにしておきましょう。コロナが収束し、繁華街には人が戻っていますが、都内のオフィス事情はどうなんでしょうか？　コロナ隆盛の頃はリモートが一般化し、オフィス離れが進むなんていう論調もありましたが。
アンニュイ：足元商業（オフィスビルの下層階に入っている店舗区画）の売上がかなり戻っていることからすると、出社率はやはりだいぶ回復しているなという感覚です
とっく：私の感覚でも戻ってる感じなのですが、トウヨウケイザイが結構過激な記事書いてたな

アンニュイ：まだ途中までしか読んでないですが、ちょっと悲観論の煽りが強い印象です
あくの：大手町とかも戻ってるんですか
とっく：大手町、丸の内の今の所の空室は思ったより少なめです。彼らは有楽町ビル達の建て替えに伴って大手町をはじめ近隣のビルに動かしたりもするので。あと、割と電車の混み方が異常なんですよね
とっく：実際の就業者データは無いけど、どの企業もこのエリアは床減らして無いんですよね・・・あんまり（実際少し減ったけど）
アンニュイ：大手町も戻っていると思います。最近行きましたがランチタイムの行列結構なものでしたよ
とっく：ランチタイムどこも混んでますねー
あくの：飲食が急速に回復してる感じとリンクしてる
アンニュイ：オペレーションの問題で店舗が稼働落としているのもあるとは思いますが、どこ行ってもにぎわってますよね
あくの：お店で働く人が戻ってきてないんでしょうね…。人間採れないんだろうな
アンニュイ：出社率の話をすると、業種・会社によってまだかなり濃淡あるとは思いますけどね。コンサルなんかはまだまだリモート中心じゃないですか。富士通も相変わらずだし
とっく：ITは大きめなところは俄然リモートですね。というかリモートを認めないと人材が取れない
あくの：今後もITはリモートが続きますよね。スタートアップが渋谷のオフィスマーケットで存在感少し減らしたのも、リモートが関係あるんじゃないのかなあ
とっく：コンサルとかは個人の力が強いからやってけるけど、システムIT屋さんとかに組み込まれた若手社員は成長機会を毀損してるので、リモートの弊害はこれから徐々に問題出てくると思います
アンニュイ：ITに限らず、どんな業種でも出社率100％に戻すところはかなり限定されると思います。多くの企業が何らかの形でリモートワークを残すでしょうが、徐々に出社率6割→7割→8割みたいな感じで上げていくかと。すでに「出社率7割目標ね！」みたいな話はよく聞くので

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