土地を貸す場合に、知っておく借地権

はじめに

こんにちは、今回は賃貸業でも土地に関して書いていこうと思います。土地貸は、不動産賃貸業の中でもリスクが低い契約形態となります。駐車場経営などは身近に感じられるのではないでしょうか？月極や事業者に一括で貸し出しコインパーキングの経営をされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

駐車場経営は民法の規定により契約書を作成します。なので貸主からの解約も１月前に通知することで土地を返還してもらうことができます。自分で土地を使いたい時もすぐに契約が解消できる事は利点だと思います。

今回は地主の方が土地活用される場合によく利用される方法である定期借地権の賃借権型についてみていきます。

下記が定期借地権の種類と内容の表になります。

一般定期借地権

存続期間を５０年以上として、

①契約の更新がないこと

②建物築造による期間延長がないこと

③借地権者が借地権の存続期間満了時に建物買い取りを請求しないこと

を約定することにより更新がなく期間満了によって借地契約が終了します。これらの約定は公正証書等書面によって行わなければなりません。書面に記載することで契約の効力を発揮します。

建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を３０年以上として、借地権設定後３０年以上を経過した後に土地所有者が相当の対価で建物を買い取ることをあらかじめ約束する定期借地権です。

借地権者は建物譲渡代金を受け取って土地を明け渡しますが借地権者、または賃借人は引き続き建物を使用する場合、建物に関する期間の定めのない賃貸借契約がなされたものとみなされます。

建物譲渡契約の方法は、建物の売買予約契約等が考えられ、この予約契約を仮登記することで第三者に対抗できます。登録免許税は掛かりますが、ぜひ行っておきたいですね。

事業用定期借地権

その名の通り事業用の建物を所有することも目的とした定期借地権で、

①事業の存続期間を１０年以上５０年未満とする

②借地上の建物は事業用に限定し、居住用は不可

③契約は必ず公正証書で行う

契約期間が１０年以上30年未満の場合、上記の表にあるように更新・建物再築による存続期間の延長・建物買取請求は不可になります。

契約期間が３０年以上５０年未満の場合、特約により契約の更新をしないこと・建物再築による存続期間の延長をしないこと・建物買取請求をしないことを定めることができるとされています。期間が３０年以上の場合、契約条項に『更新不可』との記載がなければ期限が到来し、借地人が更新を希望し、地主側に正当事由がなければ契約は更新されることになります。

また、10年未満の契約では借地借家法の普通賃借権が適用されることになります。

まとめ

定期借地権についてみてきましたが、借地権には①地上権と②賃借権型に分けることができ、地上権型は分譲マンションなどにあるように自由に譲渡できるもので、賃借権型は債権であるので地主が活用できるものになります。

メリットとしては

・税制上の保有コストが軽減できる

・ローリスクで安定した地代収入が得られる

・初期投資が不要で、経営のわずらわしさがない

・建物の維持管理が不要

・将来的に土地が返還される

デメリットとしては

・途中売却が困難な場合がある

・期間存続中、土地を他の用途に転用できない

などがあります。

立地によって事業性のテナント出店者に貸したり、賃貸物件を建築したい業者に貸したり、居住用の戸建てを建てて借地条件付きで安く販売したい業者がいたり、土地の所在する場所により契約の相手方は様々です。

今回も皆様の参考になれば幸いです。ありがとうございました。