賃貸物件の家賃はどうやって決まっているの？

こんにちは。今回は賃貸物件の賃料がどのように設定されるか、その方法の種類を見ていきます。主に住居系の話になります。

はじめに

建物を新築し、貸し出す場合には３つの賃料設定方法があり、中古物件を購入して貸し出したりする場合の賃料設定方法も合わせて最後に書いていきます。

新規の賃貸物件の賃料決定方法には、積算法、賃貸事例比較法、収益分析の３つです。

積算法

賃貸開始時の投下資本に期待利回りを乗じてえた額に、公租公課、減価償却費などの必要諸経費を加算して求められます。この賃料を積算賃料と呼びます。積算賃料は貸主側の採算を基礎に積み上げられた賃料で供給者賃料とも呼ばれます。

賃貸事例比較法

多数の賃貸事例を収集して適正な事例の選択を行い、これらに係る事情補正及び時点修正を施し、さらに地域要因や個別的要因の比較を行って賃料を求める方法で、この賃料を比準賃料といいます。

住居系の場合は特に、設定賃料が比準価格からかけ離れた設定がされた場合、思った収益を上げることができません。事業計画段階から募集を開始時まで設定の見直しを適時行う必要があります。

収益分析法

一般の事業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益に、必要経費を加算して求めます。この賃料を収益賃料といい、借主が期待する賃料という意味で需要者賃料とも言います。

既存物件の場合

入退去があるタイミングで計算し直す場合が多いです。一般的に住居用の物件の場合、新築当時のまま設備更新も外部修繕も何も行わなければ、年１％づつ賃料価値は下がるといわれています。

この賃料下落をなだらかにする、もしくは下がった賃料をアップするために賃貸事例比較法を用いて、賃料、設備、広告に大別して競合物件と比較を行い、適切な賃料設定を行います。

おわりに

不動産事業は多額の資本がかかるために事業計画の時点で市場調査もあわせて行わなければなりません。

周辺動向調査の過去から未来にかけて、分譲物件調査などです。周辺環境の変化でい言えば、大学の移転、地元企業の縮小、移転、閉鎖などで労働人口の減少などがあり、それらの対象者を入居者と設定していた賃貸物件は大きな打撃を受けることが予想されます。

事業がスタートすれば１０年、２０年と長い間賃貸経営を行うことになるので、周辺環境の変化を読み取ることは不可能かもしれませんが、余裕を持った事業計画を組んでおけば、環境の変化に対応できるはずです。常に適応していく心構えと資金準備が必要となってきます。