不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が抑えたいポイントについて

ワンルームマンション投資を検討している中で、物件価格を少しでも安く購入したいと考えたことがある方は多いことでしょう。

ワンルームマンション投資をする上で物件安く購入するためには、物件購入の方法とポイントを知っておかないといけません。

今回は、不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が選択する上で抑えたいポイントを解説します。

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ワンルームマンション投資における物件購入の方法

ワンルームマンション投資において、物件購入の方法は大きく3種類あります。

・仕入れルート(直販価格)
・仲介ルート(市場価格)
・買取再販ルート(業者価格)

物件を購入する方法は3種類ありますが、あなたの属性（勤務先規模、年収）や借り入れの状況、自己資金の有無、金融資産背景などの状況で取れる方法が変わってきます。

仕入れルート(直販価格)

仕入れルートというのは、あなたがワンルームマンションを保有している個人や法人から直接物件を購入する方法です。

巷では物上げといった方法と言われていますが、直接買い取りに行くためには融資の活用ではなく現金一括購入が原則になります。

仲介ルート(市場価格)

仲介ルートは、例えば物件のポータルサイトなどに載っている物件をあなたが問い合わせをして購入する方法になります。

仲介物件だと市場で売れるであろう価格で仲介業者が価格を設定しているので、市場価格で購入することが可能になります。

ただし、物件購入にあたって銀行の開拓がご自身でも必要であったり、自己資金が一定度（物件価格の10〜20％前後）必要になることが多いです。

買取再販ルート(業者価格)

買取再販ルートは、一度不動産業者が仕入れ価格で買い取った物件をリフォームなどを行い再度販売したもの購入する方法になります。

不動産業者としては、お客様に物件を購入してもらうためには銀行との取引も行っている必要が有り、物件価格で銀行の提携ローンが使える事が多く、自己資金は少なく投資を始めることが可能です。

物件を安く買える方法

物件を安く買える方法としては下記順番になります。

仕入れ>仲介>買取再販

一見すると、仕入れや仲介で物件を購入するほうが市場価格かそれ以上の安さで購入できるため魅力的に映りますが、その分ハードルは高くなり安く変える反面、リスクも連動して高くなります。

仕入れのメリット・デメリット

仕入れで物件を購入することのメリットこちら。

　▶︎価格が圧倒的に安い

仲介だと仲介手数料が必要になったり、買取再販だと業者価格になる一方で、仕入れの場合はそれら不動産業者の利益が乗る前の価格になるためなので、仲介や買取再販より価格は下がります。

仕入れで物件を購入することのデメリットはこちら。

　▶︎手間がかかる
　▶︎そもそも買えない

直接売ってくれる人を探し、その上で建物管理状況や物件調査、金融機関開拓等、全て自分でやらなければいけないので初心者が行える方法では原則ないでしょう。

不動産仕入れ業者と同じ業務をあなたがしないといけないためハードルは自ずと高くなります。

百戦錬磨の不動産仕入れ業者やメガ大家等、資金が豊富な強者達と競わなければならない為、サラリーマンの傍ら仕入れ勝負で勝つ事はほぼ不可能と言えますw

※当ブログメンバーも仕入れルートでの購入を試みたが、買い付け直前で個人投資家現金一括購入で物件とられました。

仮に買い付けまでたどり着いても、プロの目線から外れた、安くても買わないほうが良かったような物件の可能性が高いです。

買取再販のメリット・デメリット

買取再販で物件を購入することのメリットはこちら。

　▶︎プロ目線の物件を選べる
　▶︎金融機関の開拓必要なし
　▶︎自己資金少なめで始めることが可能

仕入れ業者が再度販売できる前提で仕入れているため、プロ目線の見極めた物件を購入することが可能ということです。

また、金融機関との提携ローンが組めることが前提にもなっていることが多いため、あなたが不動産投資をするために金融機関の開拓は必要がないです。金利や融資期間に関する条件も個人で開拓するよりも有利なもので借り入れできる可能性があります。

あなたの属性情報や金融機関との取引の厚い不動産会社から購入するなどの条件を満たせば、諸経費ローンも組める為、10万円から始める事も可能です。

仕入れや仲介だと、物件を購入した後の賃貸管理に関してはあなたがしないといけないですが、買取再販の場合は購入から管理まで一気通貫で依頼できるところもあります。

買取再販で物件を購入することのデメリットはこちらです。

　▶︎物件価格が仕入れ、仲介価格に比べて高い
　▶︎不動産会社、担当選びを間違えたら終了

不動産会社が価格を決める為、会社の良し悪しで価格に何百万円と差がつきます。

例えば、私が顧客の物件シミュレーション相談を受けた際、同じ物件なのに会社が違うだけで400万円差があった経験があります。

そもそも上記メリットの項目は、全て善良な不動産会社及び担当者を選んだ前提での話です。悪質な不動産会社を選んだ瞬間に、メリット項目が全てデメリットの反転するので要注意が必要です。

ワンルームマンション投資初心者はどれが現実的か

物件の購入方法としては、仕入れ・仲介・買取再販の3種類があることを記載しました。

ワンルームマンション投資初心者が現実的に選択できる方法は買取再販の方法になるでしょう。

物件価格は高くなる一方で、「融資が引きやすい」「自己資金なしでも投資可能である」などハードルは最も低いため、不動産投資家としての第一歩を歩むためには活用をしていきたい方法になります。

まとめ：初心者の方も適切に不動産会社を選ぶことが大事

今回は、不動産購入の方法3つとワンルームマンション投資初心者が選択する上で抑えたいポイントを解説しました。

初心者はまずは買取再販で物件を購入してから実際に専業大家や規模を拡大していくと検討していく際に仲介、仕入れと踏み出していくと良いでしょう。

またメディアの方では、紹介しきれなかった「仲介のメリット・デメリット」と「買取再販の場合に気を付けるポイント」についても記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

▼参考記事：https://oneroom-doctor.com/3ways-to-buy-realestate