不動産投資セミナー③〜カモ🦆になっていませんか　（投資用不動産の購入ポイント）

こんにちは。

30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊

前回は、５０代女性単身の友人から「不動産投資セミナー」に興味がある・・という相談を受け、私が「怪しい・・・」と思った項目を記載しました。また、許容範囲のリスク内で不動産収益を得たい方向け、最小リスクの物件選びについてもコメントしてあります。

◉前回　前々回の復習

・不動産投資セミナーとは？
・どのような人が参加するのか
・初心者が心配する項目はクリアーできる？？
　　　　・自己資金なし・家賃保証・節税・
老後の年金がわり　　　　


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今回は、もう少しだけリスクを取った（利益を得る）「投資物件の探し方２」をお伝えします。

利益を得る投資物件の探し方

不動産投資ステップとして細かく話すと色々とありますが、今回はまず、基本の投資マンションの選び方４点についてお話しします　

①新築でなく、中古物件

新築物件は物件のマーケット価格に広告費等の費用が加算されています。昨今は都心のマンション価格高騰のため、本来ならばファミリーマンションを建築するところにワンルームマンションが建築されたりしています。それは坪単価（一坪あたりの価格）を更に高く設定できるからです。
都心の一等地で新築販売時に行列ができるようなマンションは別ですが、大多数の建物は新築で名義が購入者になった瞬間に物件の価値が下がります。

 車と多分同じですよね。 (クルマ業界の方合致していますか？）

価格を抑えるために必ず中古を買いましょう。 物件の価格を抑えられれば、先程あった投資マンションセミナーの問題点の多くの部分を解決することができます。　数千万円の買い物をするので、多くの方が金銭感覚がおかしくなっていきます。月５,０００円の支払UPでも冷静に考えてください。まずは小さくスタートしましょう。上を見ればキリがないです

（私はこれを　結婚式のドレスを選ぶ心情・・・と言っています。「せっかくだから・・・」とどんどん良いものが欲しくなって　料金が上がっていく。。。ご経験のある方。。いかがでしょうか？）

経年劣化により家賃が下がったとしても、空室が出たとしても、返済金額が少なければ、ご自身の生活への影響は少なくなります。冷静に立て直しもできます。但し、安いからと言ってあまり古いものは投資初心者にはリスクが高いと思われます。せいぜい10年から15年位までのものでしょうか。買った時がスタートではなく、その後何年も所有するのですから。

②ワンルームでなく、３０平米位の1DKマンション

投資用マンションは30平米前後のものと20平米台中盤のものは融資の 制限が異なるだけでなく、入居者をつけるときにかなり差が生じます。

単身者用と言われる建物の約８−９割（私の感覚数値です）はワンルームまたは１Kで25平米位です。これでは単身者しか住めず、また賃料UPにも限界があります。

30平米位のメリットは主に３点　

[1] 供給数が少なく希少価値がある。

[2]単身者だけでなく夫婦入居も可　（システムキッチン・バストイレ別）

[3]融資条件が異なる（売却時も有利）

となります。

高収入単身者　夫婦等入居と幅広い顧客層を狙え、物件として希少価値があるということは、価格競争に巻き込まれにくくなり、空室リスクが軽減します。また同様に売却時も有利です。

[3]融資については少し説明が必要です。通常中古のワンルームマンションですと、かなりの自己資金を入れるか、またはノンバンクでの融資と言うことになり金利が非常に高いです。それと比較すると30平米 近い建物は、銀行によりかなり柔軟な対応をしていただける場合があります。ただ、セミナー販売するようなワンルームマンションとは違い、100%ローンはまず対応できません。自己資金を支払ということは、リスクの少ない不動産投資をスタートするときの必要要件だと考えてください。

③仲介業者を鵜呑みにせず、自分で調べて裏付を取る

中古の場合、欲しい情報は自分で不動産業者に確認する必要があります。ここを丁寧に対応しないと、後で物件の瑕疵や入居者の問題にぶつかります。新築には詳細なパンフレットの用意があり、営業に確認すれば非常に細かいデータまで調べ提示していただけますが、中古購入の場合自分で依頼して確認をしなくてはいけません。 特に修繕費の積み立て状況や、入居者がいる場合賃料の支払状況　周辺と比較して適切賃料か等は、契約前に確認する必項目です。 例えば入居者の滞納癖のために前オーナーが売却する場合、購入後すぐに滞納が再開される可能性もあります。必要であれば、建物について専門家に確認依頼した方が良いケースもあります。投資の場合、入居者が賃料を問題なく支払っていただけることで事業が回っていきます。収益の元に瑕疵がないか、契約前に確認しましょう。

また、その不動産販売価格は相場と合致していますか？高値掴みしていませんか？契約を決める前にネットや近くの不動産業者に出向き、売買価格の周辺相場を確認しましょう。そして最後にもう一度資金計画を見直しましょう、入居率が年度80%になっても、耐え切ることができますか？(2ヶ月空室なら稼働率85%を切ります）　業者の書類に固定資産税　不動産取得税の記載はありますか？

後で大変な思いをしないよう、十分ご注意ください。

④出口戦略を考える。。（ちょっと高度。。）

築10年で買ったマンションは35年後築45年になります。 35年後どうしているでしょうか？

この物件をずっと持ち続けると言うことではなく、どこかの段階で売却して、次に乗り換えるのも1つの戦略です。

その場合、いつ、いくら回収したら、物件価格がいくらになったら売却するのか、と言う事は事前に考えておく必要があるでしょう。正直私はマンションを購入するより売却するほうがずっと難しいと思っています。それはいつ売却するかと言う見極めが非常に難しいと言うことです。価格の下降時は損切の必要に悩み、翌年の不動産価格U Pに期待します。価格上昇時は、あと少し待てば　何％利益が膨らむと考え躊躇します。この辺は株と似ているのかもしれません。 そのため株と同じように事前に売却ルールを決めその時に売却し、次なるステップを考えていくことをおすすめしています。

最後に


その後友人は不動産会社から幾つかの物件を紹介されました。最有力候補は、30平米位の１DKです。東京の私鉄沿線で駅からあまり遠くなく、抜群の日当と言うわけにはいきませんが、そう問題もありません。築は13年位経っていますが、幸い給湯器もエアコンも現状は問題ないようです。ちょうど元入居者が退去したところでしたので、中を見ることもできました。 元入居者は ご夫婦で、自宅購入の為退去されたとのこと。少し狭いですが、２人なら生活できる広さです。ちなみに購入金額はこの周辺の投資用ワンルームマンションとほとんど変わりませんでした。 もちろん１００％ローン と言うわけにはいかず、貯金から自己資金を捻出することになります。紹介された銀行さんも色々相談に乗ってくれそうです。 まだ本当にここにするか分かりませんが、安定して賃貸がつきそうな良い物件だと感じました。

出口戦略（売却）についても友人に話しましたが、今の段階でそこまで考えるのはまだ難しそうです。これから何年か物件を持ち続け、自分で確定申告していく中で 、税金や不動産全般にも興味を持ち詳しくなっていくでしょう。私も最初そうでした。　気持ちわかります😄


長くなってしまいましたが、

最後までお付き合いいただき、本当にありがとうございました。　

今後も不動産関連　投資　経済的自由へのステップ（ファイヤー）についてもお伝えしたいと思います。😊


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秋にはいくぞ！　沖縄！👍