〜金融機関にも気を付けよう〜💴　コロナ化の住宅ローン返済とリスクの少ない融資の組み方②

こんにちは。

30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊

今回はリスクが少ない不動産融資（自宅用）の組み方　金融機関の特色等についてお話をさせていただきます。

前回の内容↓

不動産購入で最も重要な問題、「融資」

特に会社員の方はあまり銀行とお付き合いする事は無いかと思います。

融資先

融資先として主に、
１　不動産業者または物件に 提携している提携銀行（ネット系銀行含）
２　ご自身が取引をしている 銀行に、ご自身で交渉に行く
３　住宅支援機構のフラット35等
の3つがあると思います

会社員の場合、1ないし3となるでしょう（３については、どの窓口でも同様判断なので割愛します）
個人事業者の場合2を希望される方もいらっしゃいます。ただ、現実的には取引融資を出してくれるケースは非常に稀です。理由としては事業融資の窓口と住宅融資の窓口が異なり、住宅融資の金利も含めた審査が非常に厳しいと言うことが挙げられ ます。
ご自身では相応の取引があるので、取引銀行で融資を出してくれると思い込んでいる方が多いのですが、ほとんどの場合、3　住宅支援機構に依頼することとなります。銀行はやはり公務員や会社員が好きですね。

今回は「民間の提携銀行」についてお話をします。
◉提携銀行

新築の物件ですと提携銀行が複数用意されています。当然ですがどの銀行も高収入の優良顧客を優先的に紹介してもらいたいので、営業担当に色々提案　交渉をします。
また、銀行によって色々特色があリます。融資金利が低いが、規定通りで融通・交渉が利かない（ネット系多い）金利は普通、自営業者にも幅広く融資をかける（地方銀行に多い）優良顧客にはさらに低い金利や増額を提示するとか（都市銀行にも多い）等々・・

ちなみに「ネット銀行」は一般の都市銀行と比較し条件的に優位なものが多いです。ただ「融通」「交渉」という日本語はありません。書類も郵送　ネット対応が可能ですのでご自身で一度確認しての良いかもしれません。

適切な金融機関は、営業が お客様とお話しを伺いご案内していきます。もし各銀行の特色や概要についてあまり知識のない担当にあたってしまった場合は、融資の内容は他の営業に変更していただいた方が良いかもしれません。融資知識は購入の要になりますが、営業ごとに得意不得意が出やすい項目でもあります。

◉銀行担当者

提携銀行のローン窓口担当者は、店舗の勤務者ではなく、住宅融資専門部署の方になります。当然彼らにも目標があって、何とか他の金融機関より多くのお客様を得て融資を実行したいと思っています。 そのため担当者は本当に頑張って何とかして良い融資条件を引き出そうと尽力しています。万一あなたの希望が通らなかったとしても、それは担当者のせいではないのですよ。ただ、担当がいくら頑張っても厳しい 案件があります。

融資が難しいケース

◉クレジットカードがブラック（お金持ちのブラックカードではありません　笑）
皆さんご存知「クレジットカードがブラック」になっている（使えない）ケースです。ブラックでなくても、滞納(カードローンやクレジットカード)や複数の借入れ　多くのリボ払い等がある場合、あまり良い印象は持たれません。

また、融資の申込書記載時に「他の借入れある場合、記載してください」と依頼しますが、その際、意図的に借入を記載しない方がいらっしゃいます。記載する、しないはご本人の自由ですが、金融機関は必ずその内容を調べますので結果的に必ず明らかになります。後からわかると非常に心象が悪く、（隠したと判断されます）ご本人の評価はマイナスになりますのでご注意ください。

◉疾病等で生命保険の加入が難しい方

生命保険に関しては保険会社が判断しますので、銀行では覆すことはできません。入院歴　通院歴　等ある方は申し込み前に営業にご相談ください。隠して告知事項無にすると、万一の場合保険がおりません。生命保険に入らなくても可能な融資もありますので、これも事前に営業にお話しすることをお勧めします。

資金内容３つのパターン

ではどのような資金内容の方がいらっしゃるかというと、大枠に3つに分かれると思います

A：最優良　：借り入れがない、勤務先安定　収入安定　　自己資金余裕あり。過去のカード事故等がない方です。当然ですがこのような方はどの不動産業者も銀行もみんな喉から手が出る位欲しい顧客になります。特別な優遇を得られるケースなどもあります。ただこのような形はほん・ほんの一握りです。
年収が高くても相当数の借り入れや、カード遅延等が重なっている方はここには該当致しません

B：一般的　　平均的な年収と自動車ローンの借入のみ。希望の部屋を買うためにはちょっと頑張って融資を組まないと厳しいと方達です。
　　　　　　　ここがお客様のメイン層と言うことになります

C：要相談　　一般の不動産業者では融資が厳しいと言われるケースです。過去のカード事故というより、年収にそぐわない借入希望や、相応の年収はあるが、同時に相当な借入もあるケースです。応じて自己資金が非常に少ないという傾向があります。

大まかに3つに分けましたが、融資は非常に個別性が高いです。
銀行の特性に合わせ、どれぐらいの融資依頼をするかはかなりコンサルティングの力が必要になります。各銀行は自分の銀行の商品のメリットを伝えますが、複数の銀行を包括的に見てアドバイスする機関が少なく、 それができるのが本来は営業担当者ではないかと私は考えています。
営業担当者に相談をしながら適切な融資先を選ばれた方がよろしいかと思います。

次回のお知らせ

次回は、不動産営業の具体的トーク・その際注意するポイント＋裏話についてお伝えします。

お付き合いいただき、本当にありがとうございました😊


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