預金残高5,000円から3年間で23区に一軒家を買った人のお金の話〜住宅編〜

どうも。お金大好きシステムエンジニアのえびなです。
このシリーズでは、「ライフデトックス」と言って

・難しいお金の勉強は不要
・しかも、生活レベルを極力変えない
・でも、生活にはびこるムダだけを削ぎ落とす

というコンセプトで記事を書いています。
今回は「住宅費」についてです。
今回の記事では、以下のことを話します。

（まえがき）

この記事を通して、僕がなぜ家を「買う」ことにしたかが紐解けると思います。
そういうわけで、この記事は以下のいずれかに当てはまる人が対象です。

・結婚、出産などの変わり目で住居をどうしようか考えている人
・家を「買う」選択肢を1ミリでも検討している人
・とにかく家賃を安くしたい人

ちなみに、先に言っておきますが、一人暮らしの人は天涯孤独と心に決めた人以外は、たとえ投資用でも家を買うのはオススメしませんので、この記事の内容は流し読み推奨です。

では、本編に入っていきます。

(1). 「買う」と「借りる」の金銭面の違い

まず、「買う」場合ですが、えびな家※の実例をお話しします。
（※2018年築一戸建て・西武新宿線駅徒歩11分・2階建て・3LDK・77平米）

「買う」パターン
・住宅ローン返済：12.3万円 / 月  =  147.6万円 / 年
・固定資産税/火災保険料など：27.4万円 / 年
　　計： 175万円 / 年

結構かかっている気はしますが、35年フルローンでこれぐらいです。

ネットで調べた相場だとえびな家を賃貸に出すと、これを基に借りるパターンを算出すると
これを基に借りるパターンを算出すると、

「借りる」パターン
・家賃：16万円 / 月 = 192万円 / 年
・更新料：16万円 / 2年 = 8万円 / 年
　　計： 200万円 / 年

その差は、200 - 175 = 25万円 / 年。
ただ、これだけではなく家を買うと返ってくるお金があります。
それは「住宅ローン減税」と「固定資産税減税」というものです。
詳しい解説は、下線部分にリンクを貼ったのでそちら参照ですが、
まず、「住宅ローン減税」についてですが、簡単にいうと

住宅ローン減税
・住宅ローンの残高の1%（上限40万円）が10年間還付される
・ただし、新築＆住居用で購入した住居に限る
・ただし、年収は3,000万以下の場合に限る

というもので、えびなの場合はフルローンなので
平均して約39万円 / 年が年末調整で返ってきます。

次に、「固定資産税減税」ですが、小難しいので、間違ってますが遠くないぐらいの言い方をすると、新築の時は買った年から3年分は固定資産税が半額になるというものです。
たとえば、えびなの場合は、12.5万円 × 3年分 減免されます。

以上を加味すると、買うと借りるの単純比較は以下のようになります。

買う場合と借りる場合の単純比較（えびな家の場合）
　　〜3年目：76.5 万円　　　  買う方がおトク
　　4〜10 年目：64万円 / 年 　買う方がおトク
　　11年目〜：25万円 / 年 　　 買う方がおトク

3年で229.5万円、10年だと677.5万円得する計算になるわけですね。
ちなみに35年だと1,302.5万円の違いが出ます。
とはいえ、固定資産税は年々減りますし、
修繕したり、リフォームしたりすると、逆にその分はかかりますし、
住宅ローンの金利が上がるとこの差分は小さくなる
と言った変動要素もあるので、この単純計算は一つの目安にしてください。

(2). 「買う」のに実際かかる費用

とはいえ、実際家を買うのっていくらするの？
実際えびなの経験上を話しますと、

・初期費用は、頭金なしのフルローンで、家の価格の約8%
・そのうち一番高いのは不動産会社への「仲介手数料」
　基本的には「家の価格の3% + 6万円」

たとえば、5,000万円の家の場合は、仲介手数料は156万円ですね。
僕は幸い不動産会社の友人がいたので、無理言って安くしてもらいました。
家の価格はウン千万なので1%でも、0.5%でも大きいですよ。
興味があれば紹介します。

また、初期費用とは ”別に” （の一環？）契約時に「前金」を払いました。
これは物件によりますが、僕の場合は負けてもらって約3%かかりました。
とはいえ、この前金は別に管理会社とかに取られるわけではなく、
後々に住居の支払いにちゃんと当てられるのですが、お見知り置きを。

ちなみに、実際の価格は（恥ずかしくて）いうのは控えますが、
えびな家の場合、(1)で記載の単純計算した金額を基に計算すると、
初期費用（住居価格×8%）は、約6年で回収できます。

忘れがちですが、家具一式を買うのには、買う/借りる関係なく
「100万円」ぐらい必要になりますよ。
（特にエアコン・冷蔵庫が高くてそれぞれ15〜20万ぐらいしました）

(3). 「買う」メリット・デメリット

ここまで家を「買う」ことを激推ししてきましたが、メリデメを思いつく限り紹介します。

「買う」メリット
・同じ間取りで考えると、月々の費用が「借りる」より安くなる
・ローンを払い切ったら、家賃がいらなくなる
・地価次第では、元の値段と遜色ないぐらい or もとより高く売れる
　可能性がある（※ 売るについては、あまり考えないが吉）

ハッキリ言ってメリットは、ほぼほぼ「金銭的なもの」が中心となります。

「買う」デメリット
・初期費用が住居価格の8%程度かかる
・引越しが簡単にできない
・家族の人数の変化（子供が増える、子供が巣立つ）に対応できない
・修繕にまとまったお金がかかる
・相続が大変（※でも、現金より相続税は安く済む）
・自分の子供が「住み続けたい」と思うとは限らない

とにもかくにも、柔軟性を求める方は家を買うのはオススメしません。
ただし、その分一生家賃がかかります。
とはいえ、家族の人数に合わせて柔軟に家のサイズを変えれば、
家賃も抑えられたりしますので、やりようはあります。

また、一戸建ての全面リフォームには1,000万円必要と言われるほど、お金がかかる時は本当にかかりますので、宵越しの金は持たないタイプの人にもオススメできません。
（老後どうするつもりなのか聞きたくはなりますが。）

ちなみに、時々「子供のために家を買う」という思想を耳にしますが、子供が今の家が好きかどうかは子供が決めることです。
自分が住むことを主目的とし、自分がいなくなったら即売られるということも念頭に置いてください。

以上のデメリットを「考慮点」程度として捉えることができ、金銭的メリットを重視する人には、家を「買う」選択肢を断然すすめます。

(4). えびなが「一戸建て」を買った理由

簡単にいうと、金銭面を加味して消去法的に一戸建てにしました。
これだけだとつまらないので、もう少し詳しく3つにまとめました。

理由1：管理費
これが最大の理由です。マンションだと、月に2,3万円の管理費がかかります。これを35年も続けると 2万×12ヵ月×35年間 = 840万円 になります。
それなら戸建てのグレードをあげようと思いました。

理由2：マンションは物件価格が高い
2020年現在は、マンションは一戸建てに比べて同じ間取りでも割高です。
駅徒歩・平米・設備が同じぐらいの物件でも、
2018年当時でも物件価格が20-30%ぐらい高かった記憶があります。

理由3：騒音問題
マンションだと一戸建て以上に上下左右の人への配慮が求められます。
一軒家であれば足音とか声とかに、ある程度神経を使わなくて済みます。

と、散々マンションをディスしてしまいましたが、いいところもあります。

マンションの最大メリット：ワンフロア
一戸建てだと、平屋なんてこのご時世ほぼほぼありませんから、マンションならではの間取りです。
階段の上り下りがないのは、小さな子供にも、歳をとった自分含めた家族にも優しい間取りであることは間違いないです。

他にもマンションならではの設備があったりもしますが、
あまり広く当てはまるわけじゃないので除外しました。

（あとがき）

今回は以上です。長々とお付き合いありがとうございました。

また、家を選ぶときのポイント、住宅ローンを借りるときのオススメ、
実際にいくらかかるのシミュレータもそのうち紹介しようと思います。
乞うご期待！

ちなみに、マンションの方が価格が落ちにくいとか、比較的高く売れると聞きますが、不動産の友達曰くそうとは限らないらしいので、その点は誤解なきよう！

皆さんの住まい選びの参考になりましたら幸いです。