【不動産登記】権利書について

私の職業を問われて「法務局職員です」と言ってもあまり理解されませんが、「不動産の『権利書』を作る職業です」と言えば分かってもらえます。
ある意味、法務局職員なんてのは権利書（正確には「登記済書」または「登記識別情報」）と登記簿謄本（正確には「登記事項証明書」）を作るためだけに存在しているようなものです。
今回はそんな大事な書類の「権利書」について解説します。

・権利書とは何か？
最初に結論を言います。権利書とは、法務局だけに通用する本人確認書類です。
「権利書所有者＝権利者」ではありません、これは、ＡさんがＢさんの免許証（本人確認書類）を持っているからと言って、ＡさんとＢさんが同一人物ではないという、当たり前のことを言っています。
一般に、権利書を提示すれば、第三者に対して「俺は権利者だ」という主張に一定の推定力が働きますね。登記申請をする際には法務局に書類を出しますから、担保設定の登記をする際には、融資に関係する銀行さんも、権利書に対して一定の信頼をしてくれるわけです。

・権利書を紛失したらどうなるか？再発行はできるか？
権利書は本人確認書類ですので、紛失したとしても権利を失うわけではありません。これは、Ａさんが免許書を落としてもＡさんの人格が失われないという当たり前のことと同じです。
権利書の再発行は不可能です。そういう手続は存在しません。その代わり、権利書を紛失したとしても、代替する手続き（事前通知）により登記申請は可能です。
「事前通知があるなら権利書は捨てて良いのか？」と問われることもありますが、答えはＮｏです。事前通知は時間が掛かるので、銀行等の関係者に迷惑が掛かるのです。権利書があれば皆さんニコニコできますので、一生捨てないで永久保存してください。過去の権利書であっても保管スペースに余裕があれば捨てないのがオススメです。

・権利書を他人に拾われたら困るのではないか？
先述のとおり、権利書が無くても登記申請は可能です。しかし「権利書が盗難されたら悪用されるのではないか？」という疑問は残ります。
結論から言うと、大事な登記には権利書だけではなく印鑑証明書が必要なため、「権利書を紛失しても問題無い」と信じていただいて問題ありません。同時に印鑑証明書を偽造されれば困るわけですが、そもそも盗人が印鑑証明書を偽造できるのであれば権利書なしで事前通知により登記ができますので、これは心配するだけ損です。
問題となるのが印鑑証明書と実印と一緒に権利書を紛失したケースですが、この場合は権利書の失効申請という制度があります。詳細は法務局に聞いてください。もっとも、そんなことをするよりさっさと印鑑証明書を失効（改印）させた方が楽です。

・ドラマやマンガにおける権利書
ドラマ等では、借金取りが権利書を持っていくシーンがありますが、ここまで読んでくださった方なら分かるとおり、あれはフィクションです。権利書と印鑑証明書（とその実印）が無ければ勝手に担保設定されることはありません。

・権利書の歴史
法律的な正式名称では権利書に当たるものとして「登記識別情報」「登記済証」というものがあります。権利書は売買等の登記申請が終われば申請者に発行されるものですので、登記したのが昔なら「登記済証」、登記したのが最近なら「登記識別情報」が「権利書」ということです。
登記識別情報は暗証番号形式で、シールをめくれば暗証番号が出てきます。これを知っていれば権利書を持っている扱いになるということです。タイトルに「登記識別情報通知書」と書いてあるのでわかりやすいです。
登記済証は書類の後ろの方に「登記済」というハンコが押されています。分かりにくいので「不動産権利書」と表紙を付けてある場合が多いですね。

・登記識別情報と登記済証の細かな違い
一般に、登記申請は複数の不動産を一括して行います。登記済証時代は「申請一件に対して登記済証一枚」というルールだったため、複数の不動産、例えば土地と家で同時に購入したのであれば、まとめて一枚の登記済証が発行されています。一方で登記識別情報は不動産ごとに発行されるため、同じ一件の申請であっても土地と家の別々で個数分だけの登記識別情報が発行されます。

・登記における権利書
ここまで「権利書とは、法務局だけに通用する本人確認書類です」と説明してきましたが、登記申請全てで権利書を使う訳ではありません。売買や抵当権設定等の重要な登記では権利書が求められますが、住所変更等の簡単な登記であれば権利書は必要ありません。代表的なもので次の登記の場合には必ず権利書が求められます（無かったら事前通知）。

１　売買・贈与・財産分与による所有権移転登記
２　抵当権、根抵当権の設定の登記
３　抵当権、根抵当権の変更の一部（極度額増額等）

ここに挙げた以外の場合であっても、例えば住所変更の登記であっても、状況によって権利書が求められるケースがあります。

権利書についての情報はこのぐらいでしょうかね。
ご質問等があればコメントを頂ければ幸いです。