代償分割か売却か？

不動産鑑定士の林から、不動産鑑定額の予想金額が送られてきました。
一通り調査したところ、不動産鑑定書に記載できる下限額は5,000万円ほどになりそう、とのこと。

さて、この金額で不動産鑑定を行う意味があるのでしょうか？

今回の不動産鑑定は、お父様の遺したアパートを相続したいお姉さんが、弟さんにいくら代償金を支払えば良いか、を検討するためのものです。

相続財産はそのアパートだけ。他にはありません。

もしも、不動産鑑定額が高くなりすぎると、その分お姉さんが弟さんに支払う代償金が多くなってしまいます。

お姉さんには余裕資金が無く、代償金は全額銀行借入で賄うことになる為、アパートの経営が立ち行かなくなってしまうのです。

今回の事例で試算してみます。

アパートの価額が5,000万円ならば、お姉さんがアパートを取得するには、弟さんに2,500万円の代償金を支払えば良いことになります。

まず、このアパートの収支を計算してみます。

満室想定家賃収入は一戸６万円×４戸＝24万円で、年間288万円（GPI）になります。

神奈川県内の悪くない立地なので、空室率は10％程度。実際に期待できる収入は259万円（EGI）ということに。

経費率を20％とすると、ネットの収入は207万円（NOI)ほど。

次にローン返済額を計算します。

問題になるのが借入年数。

単純に建物の残存期間からすると、築20年の木造なので、２年しか借りられないことになります。

ただ、借入額が2,500万円ならば土地値以下になるので、土地に対する融資として借入年数は20年の融資は期待できます。

金利を２％とすると、年間ローン返済は151万円（ADS）ちょっと。

207万円（NOI)ー151万円（ADS）で、キャッシュフローは年間56万円。

では、アパートを売却して別の不動産に組み替えた場合はどうなるでしょう？

譲渡税・仲介手数料などで約２割のロスが出るので、手残り2,000万円。

これをFCR4.5%の物件に組み替えるとすると、年間90万円のキャッシュフローということに。

トータルでの資産の拡大を考えるのであれば、2,500万円の代償金を支払ってアパートの運営をするべきですが、今すぐ使える無借金のキャッシュフローが欲しければ、組み替えた方が良いことになります。

お姉さんが、資産の拡大を目指してアパート運営をされるのであれば、今回の不動産鑑定がお役に立てると思いますが、現金化してしまうのであれば、不動産鑑定をする意味は無いことになります。

ただ、弟さんと鑑定書通りの金額で合意できないこともあり得ます。

例えば、弟さんが3,400万円の代償金でないと納得してくれない、なんてことになると、銀行返済額とネット収入が同じくらいになるので、税引後キャッシュフローはすぐに持ち出しになります。

そのあたりを考えながら、代償金を支払うのか、売却して現金で分けるのか、を交渉しなければなりません。