中古戸建て購入にあたって必要な検討事項メモ

中古戸建てを契約した
完全テレワークになり、あれっこれ通勤無視のド田舎に激安中古戸建て買って引き込もれるな？　と真面目に買うことを検討しはじめて1年くらい

具体性が高まって以降、およそあらゆる中古戸建てに関する動画を1年間ほど1日中ひたすら見続けた結果（仕事中もBGMとして無限に流し続けた）のまとめ、および自分で考えて工夫したことなどメモ

とりとめないけど、とりあえず公開

◆なぜ家を買うのか
・自分の場合：
　・無限テレワーク確定で地価の安い田舎に引き込もれる
　・結婚＆子供できたし、今住んでるとこ気に入ってる
　・もうちょっと広い家住みたい、屋根付き駐車場と庭ほしい
　・なんか親がお金貸してくれるらしい
　・興味本位（不動産売買を体験したい）
・賃貸ではダメなのか
　・家賃・駐車場代払いたくない
　・DIY断熱を真面目にやりたいけど賃貸物件に金かけるの虚しい
・新築ではダメなのか
　・そんな金ない
・中古マンションではダメなのか
　・管理費、修繕積立金、駐車場とかで安アパートくらいかかる
　・管理組合とか住人の質がゴミだと詰む
・資産性を求めないこと
　・最悪土地値で売れればオールOK

◆どんな家がほしいのか
・木造　築30年〜　100㎡〜
・物件 + 諸費用 + リフォーム = 予算1000万
・駅徒歩10〜15分くらい　できれば今と大差ない時間で都内に出たい
・地震洪水噴火で死なない
・都市ガス、本下水、公道、駐車場、庭、光クロス
・できればお風呂が綺麗だといいなぁ

◆買うタイミング
・基本は買いたくて買える時に買う
・1年後の不動産価格は分からん、わかるなら不動産屋は全員大金持ち
・建材の値上がり、国の要求性能引き上げで、新築価格が高騰する一方
　・中古価格が新築価格に引っ張られる
・待てばなんらか物件は出るけど、いつ出るか、買えるかわからん
　・全ての条件が完璧でも、他の人に先に買われちゃうかも
・自分の場合：
　・家ほしい、軍資金ある
　・仕事の都合で育休取れそう→時間ある
　・今でしょ

◆立地の要求
・住みたいエリアと、その周辺まで調査
　・相場
　・ハザードマップ
　・交通機関、商業施設、各種施設など
・土地勘
　・賃貸でも一緒だけど、土地勘がないと生活のイメージが湧きづらい
　・google mapを穴が空くほど見る
・自分の場合：
　・今住んでるとこ気に入ってるけどクソ高くて無理なので、土地勘ある範囲の近隣を含めて探した

◆予算計画
・現金かローンか
・身の丈に合わないローンは避ける
　・ずっと住み続ける前提なら変動金利で舐めプは不穏
　・途中売却ありえるなら変動金利でもワンチャン
・できれば物件価格の1.5〜2倍くらい予算がほしい
　・中古戸建てはほぼ必ず入居前にリフォームをすることになる
　・買った後、でかい地雷が埋まってたとき、現金がないと詰む
・親から借りる場合、きちんと借用書を作る
　・税務署に贈与認定されると詰む
　・現実的に返せない額だとやはり贈与認定される
・自分の場合：
　・親に1100万借金、月額10万返済×10年で償却完了で収まる物件
　　・一回、契約後に手付解除して100万ドブった（勉強代）

◆物件を探す
・毎日チェック
　・アットホーム　物件数日本一
　・nifty不動産　大手サイト全部まとめて検索
　・不動産ジャパン　プロ向け
・物件と同時に不動産屋も確認しとく
　・基本は駅前にある地域密着業者が良い
　・google口コミ見る　大手と地域密着で落差がすごい

◆物件の情報を確認
・やべぇ物件を足切り
　・擁壁
　・再建築不可
　・過去の地震・洪水で被害の大きかった地域
　・15年、30年リフォームがされてなさそうな外観
　・雨漏りリスクの大きい屋根（片流れ・軒ゼロ）
　・水域のすぐ横、低地
　・その他NG条件の確認
・構造
　・基本木造が良い
・リフォーム・メンテ状況
　・前の住人が自分のために行ったものが良い
　・売るためのリフォームは臭いものに蓋かも
・接道（公道、私道、道幅）
　・最低4m私道
　・できれば公道、6m公道だと最高
・都市ガスかLPガスか
　・地域のガス業者、料金調べとく
・本下水か浄化槽か
・価格の妥当性
　・土地価格（路線価、公示価格、実勢価格）
　・周辺の不動産売買履歴（国交省の不動産取引価格情報検索システム）
・ネット回線のエリア内か
・ハザードマップ
　・ハザードマップを見るだけで良い悪いでなく、実際にその地域に過去どの程度災害被害があったか調べる
・最寄り駅への経路
　・駅に月極駐輪場あるか
・ずっと売れずに掲載されてる物件はなんか致命的な問題があるか、相場に比べて価格が高すぎる可能性がある
　・空き家の期間が長引くほど、どんどん物件は劣化する
・建物の欠陥は最悪金で解決できるけど、土地はどうにもならん

◆不動産屋に問い合わせ
・気になる物件を見つけたら、一刻も早く、朝イチで電話
・まず申し込みが入っているか確認
・申し込み入ってなかったら、最速で下見にいく
　・フッ軽is最強
　・都心駅チカ優良物件とか、下見なし現金一括購入のプロとかがいる

◆物件の下見（外）
・土地の境界確認　越境とかないか
・基礎
　・基礎の種類（ベタ基礎、布基礎）
　・立ち上がり高さ（今どきの家なら最低30cm、できれば40cm）
　・クラック
　　・基本的に化粧モルタルは割れる　一応プロに確認してもらう
　・染み
　　・基礎に染みがある場合、雨漏りがやばいレベルの可能性がある
　・通風孔
　　・中を覗いて、汚くないか、空気は乾燥しているか
　　・断熱材の有無
　・どっかに蟻道ないか
・外壁
　・汚れ
　・塗料の劣化（チョーキング）
　・割れ
　・外壁の種類（サイディング、モルタル、タイル）
　・過去の補修の有無
・屋根
　・屋根材の確認（瓦、スレート、金属）
　・軒天、軒先、雨樋などの状態
　・軒天通気孔
・給湯器の製造年式、設置年度
　・寿命10年くらいを見込む
・テレビアンテナ
・外構
　・やべぇブロック塀とかないか

◆物件の下見（内）
・構造の確認
　・木造軸組（在来工法）リフォームに有利
　・木造プレハブ（ツーバイフォー、木質パネル）耐震断熱に有利
・臭い
　・タバコ、カビ、封止水切れなど
・立て付け
　・すべての窓、ドア、ふすま　などを開閉して、歪みがないか確認
　・雨戸
・電気
　・電灯つくか
　・換気扇回るか
・水回り
　・全部の場所で水を出す　水の勢いはあるか、ちゃんと排水されるか
・風呂
　・在来工法の場合、壁にひびとかあると漏る
・トイレ
　・ちゃんと流れるか
　・空き家が長いと封止水が切れて死ぬほど臭い
・天井
　・屋根裏点検口はあるか
　・雨染みがないか
・ベランダ
　・外壁一体化バルコニーはめちゃくちゃ雨漏りする
・柱
　・雨染み、割れ、歪み、壁との間のヒビ
・壁
　・雨染み、ヒビ、カビ
　・エアコンのダクト穴とかから断熱材確認
・床
　・傾き、歪み（ビー玉は転がさない）
　・ギシギシ、ふかふか　してないか
　・シロアリ被害がないか
・床下
　・床下点検口はあるか　あれば覗く
・押入れ
　・雨染み、カビ、臭い
・残置物
　・不用品→売主負担で撤去できるか
　・欲しい物→貰っちゃって良いか確認
・ブレーカーのアンペアを見ておく
・テレビアンテナの位置

◆物件の下見で営業マンに雑談でそれとなく聞くこと
・売却理由
・売主の人となり、事情など
・物件へ自分以外の問い合わせ、内見予約の状況
・申し込み入れる適正タイミング
・過去申し込んで買わなかった人がいくらで指値入れたか

◆お金を払ってホームインスペクションを入れる
・写真付き報告書を作ってくれるところが良い
・ホームインスペクターの診断を完全に鵜呑みにしない
・基礎
　・目視、打音検査、金属探知機で鉄筋量
・外壁、屋根
・部屋の傾き
　・床が多少歪んでいても、四隅の柱の水平が均一ならひとまず構造体としてはOK
・雨漏り
・天井裏
・床下
・階段
・白蟻被害
・その他

◆入居前の必須リフォーム計画
・耐震、屋根、外壁、基礎、防蟻
・キッチン、風呂、トイレ交換
・配管、配線、床、壁
・エアコン

◆入居後でも良いリフォーム計画
・DIY断熱
・外構

◆ホームインスペクションの結果を元に、リフォーム業者に内見してもらい、見積もりを作る
・地元密着の自社施工業者を探す
　・営業会社を引かないよう気をつける
・相見積をとる
　・大工さん、総合リフォーム業者、専門業者など　得意分野とか業種が色々あるので、多角的に見てもらって色んな意見を聞きたい
・googleで口コミをみる
・現場の経験から、ホームインスペクターの指摘がなかった欠陥が出てくる
　・ただし、大工さんはあくまで大工で、ホームインスペクターのように網羅的に診断してくれない　能動的に聞いていかないと答えてくれない　なので、ホームインスペクター（できれば建築士）と大工さん両方に見てもらうのが良い

◆コストシミュレーション
・イニシャルコスト、ランニングコスト
・数十年住み続けたときの費用の積算
・今住んでる場所との比較

◆購入申し込み前の確認・検討事項
・耐震
　・新耐震が望ましい
・建物図面
・登記簿
・私道持分
　・共同持分、モザイクなどだと安全
　・各自が自宅の前を持ってると危ない
・建築確認検査済の有無
・水道管とガス管の引き込み太さ（水道管が細いとシャワーの水圧が弱い）
・固定資産税
・リフォームその他の補助金情報
・出口戦略
　・5年後、10年後、20年後にいくらで売れる？
　・賃貸に出した場合の収支
・購入希望価格
　・物件価格から土地価格を差し引いた上物価格が適正かどうか
　・そもそも中古物件の売値はあくまで売主の希望価格、言い値でしかなくて、適正価格かどうかはまた別問題
　・売値で買うのか、値切るのか　値切るならどれくらい値切るのか

◆購入申し込み
・買う意志を固めたら申し込みを入れる
・基本的には、住宅診断して、リフォーム計画・予算計画立ててから
・売主が申し込みを受理すると、その物件はいったん情報を止めることになるので、冷やかしとか、まだ買うかどうか怪しい段階で申し込みを入れるのは基本的に不可
・申込みが複数入った場合、売主は誰に売っても良いので、自分が先に出しても、後に出した人のほうが指値が高ければそっちに売りますも全然ある
・営業マンに本気が伝われば、色々取り計らってくれることもある
・物件によっては「これから住宅診断して、重大な欠陥がなければ買います」みたいな注釈付きで申し込み入れるとかも可能だけど相談
　・情報が出てすぐの物件、良い物件、人気物件だと通用しない
・備考欄に、この物件めっちゃいいですね、特にどこが気に入りました、超ほしいです、お金かけて直して大事に住みたいです！　でも予算があれなのいでなんとか……　みたいな熱意のメッセージを書くと良いらしい（自分はやっていない）

◆契約
・通常、売主と買主が不動産屋に集合して書類つくる
・雑談とかあるけど、物件を褒める以外のことは言わない
・契約後に解除する場合、手付金放棄が必要＆仲介手数料は支払わないといけない

◆引き渡し
・通常、契約後1ヶ月の手付解除の期間が終了した後に、残金を一括または分割で振り込み、鍵の引き渡しを行う