市街化調整区域に家を建てる⁉️（都市計画法第34条11号）

チェンジ❗️ハーモニー❗️
特定行政書士・社会学者・不動産投資家の近藤秀将です。

「市街化調整区域」というのを聞いたことがありますか。
これは、文字通り「市街化を調整する区域」です。

つまり、原則として「ここに家を建てて住んではダメですよ」ということです。


「でも・・・住んでいる人がいるよ・・・」


その通りです。

だから、“原則”であり、当然”例外“はあります。

その”例外“の一つが都市計画法第34条11号です（以下「11号指定区域」）。

都市計画法第34条11号
　市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね５０以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令（政令第２９条の８）で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの 

【11号要件】
　①市街化区域隣接等地域
　②約50以上の建築物がある。
　③環境保全上支障がない用途

このような地域（条例で指定）では、市街化調整区域であるにも関わらず、原則として自由に建築が可能となります（開発許可申請）。

「・・・なんで？」
「これじゃ「市街化調整区域」の意味がないじゃん❗️」

その通りです❗️

確かに、これでは意味がありません。
このような、大きな“例外”が許されるのは、「市街化調整区域」の趣旨と矛盾しないからです。

では、そもそも「市街化調整区域」の趣旨とはなんでしょうか。

その一つが、スプロール化防止です。

スプロール化というのは、あまり一般的には聞いたことがない言葉でしょう。

スプロール化
　道路や排水施設等の公共施設が整備されないまま市街化すること

これがどれぐらいヤバいことなのか、少し想像すれば分かるでしょう。

無秩序かつ不衛生な場所が生まれてしまいます。

また、市等の予算にも限界があるので、なんでもかんでも道路や排水施設等の公共施設を整備することはできません。

一方で、都市計画法第34条11号の①市街化区域隣接等地域、②約50以上の建築物がある、③環境保全上支障がない用途等の要件を満たす場所であれば、既に住民もいるし新たな公共施設等の整備の必要性も低いことから、スプロール化を招く危険性はありありません。

だからこそ、この11号指定区域であれば「市街化調整区域」の趣旨と矛盾しないのです。

もっとも、少子化が進む日本の現状では、そもそもの住宅需要も低下し、また国土交通省が主導するコンパクト・シティの実現から11号指定区域は減少しています。

だからこそ、11号指定区域で開発許可を受けている物件は、市街化調整区域にあるにも関わらず投資価値があると言えるでしょう。

【参考】都市計画法第４条12号
 この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。 

つまり、開発許可というのは「土地」に対するものであり、建築物に対するものではありません。

したがって、既存建築物を解体して、新たな建物を建築する場合であっても「土地の区画形質の変更」しなければ、原則として問題が発生することはありません（その他条例精査は必要）。

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