不動産投資の「減価償却」とは？
はじめに
不動産投資を考えている方にとって、「減価償却」という言葉は重要な概念です。
しかし、その具体的な仕組みや効果については、理解が難しいと感じることもあるでしょう。
この記事では、減価償却の基本的な考え方から、不動産投資における減価償却の活用方法まで、詳しく解説します。
これを読めば、減価償却を活用して効果的に節税するための知識を身につけることができます。
減価償却とは？
減価償却とは、長期間にわたって使用できる高額な資産を購入した際、その購入費用を一度に全額計上するのではなく、一定の期間に分割して費用計上する方法です。
例えば、数億円の設備を購入した企業が、購入年に全額を費用として計上すると、赤字が発生してしまいます。
しかし、この設備は何年にもわたって使用されるため、その価値を法定耐用年数に応じて分割して計上します。
こうすることで、毎年の利益をより正確に把握できるようになります。この分割計上の費用を「減価償却費」と呼びます。
不動産投資における減価償却費
不動産投資でも減価償却費を利用して節税することができます。
減価償却費は建物および付帯設備の価格を基に計算され、土地は対象外です。
土地は時間が経っても価値が下がらないため、減価償却の対象になりません。
不動産投資において、建物価格と法定耐用年数を基に、毎年の減価償却費が決まります。
例えば、木造の住宅は耐用年数が22年、鉄骨造は34年、RC造は47年といった具合です。法定耐用年数は物件の構造や用途によって異なります。
減価償却費の計算方法
減価償却費を計算する際には、建物価格と減価償却期間を正確に把握することが重要です。
建物価格は、売買契約書に記載された土地と建物の内訳や、固定資産税評価額の比率で決定します。
例えば、1億円の不動産を購入した場合、土地価格5000万円、建物価格5000万円とします。
この建物が鉄骨造であれば、耐用年数は34年です。
もし築15年の物件なら減価償却期間は、
（34年－15年）＋15年×20％＝35年
毎年の減価償却費は5000万円÷35年＝約143万円
となります。
減価償却費の計算には、
建物の購入価格・法定耐用年数・築年数が重要な要素となります。
例えば、購入価格1億円の鉄骨造の建物を購入した場合、法定耐用年数が34年であれば、年間の減価償却費は1億円÷34年＝約294万円となります。
一方で、築15年の同じ建物の場合、減価償却期間は35年となり、年間の減価償却費は5000万円÷35年＝約143万円となります。
このように、減価償却費は建物の購入価格と法定耐用年数、築年数によって異なるため、正確な計算が必要です。
節税効果を最大化するポイント
減価償却費は実際の支出を伴わない経費として計上できるため、利益を圧縮し、結果的に税金を減らす効果があります。
また、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算することで、個人の所得全体を圧縮することも可能です。
例えば、年収1200万円のサラリーマンが年間1000万円の減価償却費を計上すると、最終的な課税所得は200万円となり、大幅な節税が実現します。
このように、減価償却を活用すれば、手元に残る資金を増やすことができます。
減価償却を利用して節税効果を最大化するためには、以下のポイントに注意することが重要です。
まず、建物価格をできるだけ高く設定することです。
建物価格が高いほど、減価償却費が大きくなり、節税効果も高まります。
また、法定耐用年数の短い物件を選ぶことも有効です。
耐用年数が短いほど、年間の減価償却費が大きくなり、節税効果が高まります。
さらに、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算することで、個人の所得全体を圧縮し、税負担を軽減することが可能です。
ただ、人によっては安易に上記のような物件を選べば良いというものでもございません。
また、物件によっては売却時の税金の方が高くなってしまうという可能性もございます。
その時の状況で判断が分かれることもありますので、そういった場合はご相談下さい。
最後に
減価償却を利用することで、不動産投資における節税効果を高めることができます。
正確な建物価格の設定や適切な減価償却期間の計算が重要です。
さらに、損益通算を活用して個人の所得を圧縮することで、税負担を軽減することが可能です。
減価償却の仕組みを理解し、効果的に活用することで長期的な資産形成と節税を実現しましょう。
各自治体や専門家のアドバイスを参考にしながら、計画的に取り組むことが大切です。
減価償却の知識を深め、実際の不動産投資に役立てることで、より効果的な節税対策を行いましょう。
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