#4 新築アパートをタテル

2棟目に購入したのはこのような物件でした。

第2号物件の概要

エリア: 神奈川県大和市
構造: 木造2階建
部屋数: 10部屋
築年: 平成29年7月 (新築)
価格: 1億2600万円
利回り: 6.4%

今見てもなかなか高い金額の契約で、銀行もよく融資をしてくれたものだと思います。

当時、不動産会社が金融機関に提出する個人資産のエビデンスを色々と操作していたため、正常な形での審査・契約ではなかったと思います。この不動産会社と銀行はその後ニュースとして明るみに出ましたが、この当時は他でもあることだったのかもしれません。

私の場合、銀行の融資に加え、諸費用ローンも別で組んでしまっていました。後のニュースでも同様の買い方をされている方が多いことを知ったので、無理のある買い方を推奨して契約を獲得されていたのでしょう。恐ろしい営業ですが、私含め、それでも欲しいという方も多かったのも事実だと思います。

ちなみに、本物件でのざっくり月々のシミュレーションは下記のような形でした。

家賃収入　+63万円
ローン返済1　-43.3万円
ローン返済2　-5.8万円
管理費等　-5万円
月々収支　+9万円

上記の収支は満室で回った場合の数字で、もし2部屋空室になったら単月収支でマイナスになりますし、固定資産税や火災保険も加味すると、年間の手残りはだいぶ寂しいものでした。物件単体で見ると、実質手残りは年間50万円もなかったかもしれません。。

第2号物件の外観

2016年末に土地を購入、仕様を決めて建築して、アパートが完成したのは2017年7月のことでした。

物件そのものに目をやると、駅から徒歩10分ほどの閑静な住宅街にあり、目の前にコンビニもドラッグストアもあり、立地としてはなかなか良い物件だったと思います。

間取りについても、一部屋あたり約20平米、ロフトもあり、バス・トイレ別という仕様だったため、入居者満足度の高い物件だったはずです。

家好きな人間としては、住みやすい間取りや設備を備えた新築アパートを建て、運用している状況に対して、一定の達成感や満足感は得ることができました。

ただ、2棟目を保有することで1頭目の不安を薄められると思い購入しましたが、残念ながらそんなことはありませんでした。新築ゆえ利回りが低いため月々のやりくり面での不安は解消されることはなく、油断ならぬ状況が続きました。

中古物件だと銀行の融資が難しく、新築物件だと利回りは低く・・・そんなジレンマ故の選択でもありましたが、致し方ないことでもありました。

この頃、2棟を運用している時の月々収支はおよそこんな感じでした。

2棟の合算収支 (2017年後半)
家賃収入　+110万円
ローン返済　-85万円
管理費等　-10万円
合計　+15万円

常に満室ではなく、退去やその都度の修繕もあったので、やりくりはカツカツでした。。少しでも手残りを多く残すために、せめて管理費などを削る必要があるという思いに至っていました。

そんな新築購入話の裏で、札幌の中古マンションではまた新たな動きがありました。いつものように管理会社から連絡が来る中で、驚きの報告が含まれていました。

「先日ご入居された入居様が、お亡くなりになりました。」

またですか、と。。2年連続の出来事でした。

この続きはまた綴りたいと思います。