区分マンション投資について思うところ

私は区分マンションの投資を過去に2件やっていますが、（大して実績無い(^^;)）区分マンションは初心者には取り組みやすいが、投資としては難しいと以前記事にて触れました。　

そのあたり、今日、私が思うところを記事にしたいと思います。

区分マンションの特徴

区分マンションは数百万円から投資ができ、投資額としては、小ロットとなり、また修繕も室内のみでほとんどかからないため、初心者には取り組みやすいかと思います。
但し、必ず発生し、且つコントロールできない修繕積立金・管理費がくせもので、こちら築年数によりますが、1万円～2万円程度もかかってしまい、受け取る家賃に対して、手残りがかなり目減りしてしまいます。（まんじゅうのあんこが少ないイメージ）

少し具体的事例をもとにシミュレーションしたいと思います。
・家賃5万円のワンルーム
・価格600万円（表面利回り10%）
・管理費・修繕積立金の合計額おおよそ1.5万円（表面10%超えている物件は、大体築古です。）
のような物件があったとします。

この場合、家賃5万円であったとしても、手残りが3.5万円になってしまうため、実質利回りは7%まで悪化してしまいます。（固定資産税・火災保険無視）
7%とれてるからいいのでは？と思っても、おおよそこのような物件は部屋が15㎡程度と狭く、また三点ユニットであったりします。この超高齢化・人口減少の日本社会において、元本回収するまで、満足に稼働が行くかどうか不安です。


じゃあ区分の場合どんな物件がいいのか

では区分マンションはどのような物件かといいますと、まんじゅうのあんこが多い物件、すなわち、管理費・修繕積立金に対して、相対的に家賃が高い物件かと思います。
管理費・修繕積立金は全国どこでも一律同じ相場感ですので、つまり、築年数経過しても、賃料(賃料坪単価)が維持できる物件となりますが、そのような物件は、東京都心のみと思います。
また、物件の競争力の観点から、以下が欲しいところです。

①3点ユニットではなく、風呂・トイレセパレート
②面積が広い（20㎡以上）
③新耐震物件（1983年以降の竣工）できれば1990年代築ぐらいが望ましい。

※共用部分よりも自分が住んでいる住環境が一番のプライオリティかと思いますので、上記①～②が満足している場合、長期的に競争力を保つことが可能と思います。また元本回収するまで建物が維持できていないと意味がないので、③が条件となっています。

上記①～③が満足できていて、実質利回りが確保できているのなら投資対象としてありかと思います。期待する利回り感は市況によって変化しますので、なかなか断定しずらいですが、5％後半から6%程度実質利回りは欲しいところでしょうか。昨今は、東京都心の不動産が史上最高に値上がりしているため、このような物件を探すことは至難の業かと思います。という訳で、区分マンション投資は難しいと思っています。


以上、個人的な感覚をつらつらと述べさせていただきました。最後までお読み頂き有難うございました。良かったらスキ頂けると嬉しいです。