土地の売買契約①

いろいろ進み、大体が決まってきた。
土地の売買契約をすることになり、契約の準備に入る。

契約の準備

土地の契約は結構色々ある。
一字一句確認を逃すと、買主、売主双方が悲惨な目にあうので、複数人でちゃんと確認した方がいいです。
特に買主側は確認をした方がいい。基本的には売主に有利な契約書になっているので、リスクは予め潰しておくことが必要。
契約締結の2日前（土曜日）に不動産屋から売買契約書を送ってきた。PDFで8枚程。2in1なので16ページ。
契約書の16ページなので結構読むことは多くてボリュームがある。

キャンセル条項

多分1番大事なところ。
言ってしまえば、私はあなたの土地を買いますよという売買契約。
基本的にはこの契約の締結後は一方的にはキャンセルは出来ない。
キャンセルするには買主側、売主側双方に条項が存在する（これも売買契約に記載をしなければならない）。
キャンセルには買主側が2種類。売主側が1種類の条項がある。

売主側がキャンセルする場合
元々提示している金額より高く買うと言ってきた人がいたとした場合、売主は手付金の倍額を払って契約を無効にできると言うもの。売主としては当然高く売れるなら高く売りたい訳でキャンセルはできる。

買主側がキャンセルする場合
買主は他にいい土地があれば手付金を放棄することでキャンセルができるというもの。
例えば他にいい土地が出て、放棄してでも新しい土地の方がいい場合は手付金を放棄することで契約を無効化出来る。

買主側がキャンセルせざるを得ない条項
ほとんどの場合は不動産を購入するときは住宅ローンを組むかと思う。
住宅ローンには審査があって、仮審査と本審査がある。仮審査は土地の担保や住宅の担保等は考慮せず、消費者の自己申告による内容で審査される。
イヤらしい言い方すれば年収要件を騙すこともできる（やってはダメです）。
仮審査が通ったからと言って本審査が通るとは限らない（申告内容に差異がなければ基本は落ちない。）
この住宅ローンの本審査が通らなかった場合にキャンセルができる。この場合は手付金は返されるが、審査を通さなければならない期限がある。（大体3週間から1ヶ月以内）
この期限を過ぎた場合はたとえ本審査が通らなくてもキャンセルはできない（する場合は手付金の放棄）

公共インフラ

土地の状態も売買契約に記載される。
特に重要視しないといけないのが公共インフラ。
水道、ガス、電気の引き込みがどうなるのか。
特に水道、ガスの引き込みは地中になるため、予め引き込まれているのか、それとも引き渡し後に自分で引き込まないといけないのか。
もし引き込みがされていない場合は引き込み費が結構かかる。
電気が来ていない場合は電柱を立てて電気を取らなければならない。
これも電力会社に工事をしてもらわなくなるため、場合に寄っては費用がかかる。

自土地内にある設備

既にある土地内の設備はどうなるのかを確認する。
自分の土地の場合既に電柱があり、厄介なことに支線があった。
電柱の支線は撤去要件は結構厳しい（電柱は自分の電気を取る為に必要なのであってもいいが位置は確認が必要）。

支線については以前見た時からあると分かっていたので事前に不動産屋と東京電力と調整を進めていた。
素人目で見た感じでは支線は撤去できるかと思ったが、東京電力の人が現地確認して設計をした場合は、このままでは撤去不可の回答があった。

支線の撤去

撤去不可の支線であったけど、東京電力からは土地の確認をされた。あくまで「このままでは撤去不可」なのだが条件によるとのこと（なお、末端柱では無い）
東京電力「だいぶ大きい土地なのですが、ここは全てご自身の土地になるのですか？」
自分「いえ、土地全体は南３区画、北３区画の計６区画に分割されて、私が南側1番端になります」
東京電力「あー、そういうことですね。これは不動産屋と調整して欲しいのですが、仮に今のままでも真ん中の区画の家は電線を引き延ばせませんね。なので真ん中の区画の人が電柱を建てるのであれば支線の撤去は可能になります」
自分「それは真ん中の人が電気必要となった場合は電柱は立たないといけないということでいいですか？」
東京電力「そうなります。真ん中の人が電気を使うのであれば電柱を立てる必要があって、電柱を立てた場合は支線を撤去出来ます。」
自分「ありがとうございます。不動産屋と確認しますね」
素直に真ん中の人が電気を取れない事をOKするはずもないのだが、真ん中の家のために、こちらが視線を置かなければならない義理はないので、不動産屋に連絡。

自分「今東電から連絡があって、今のままだと真ん中区画は電気が取れないということです。真ん中の人が電気を使うなら電柱を立てる必要があり、そうすると支線は撤去できるとの事です。」
不動産屋「了解です。売主経由で確認しますね」
まぁ、流石にこのご時世で電気引かないというのは居ないかと。結果、真ん中の人が電柱を立てるということで解決して支線は無事撤去となった。で、ここで重要なのは資産撤去費用が発生した場合にどっちが持つかを売買契約書に明記する事。
元々調整してる時から売主負担で撤去してくださいというのは言い続けていて、それは口頭では了承されている。
ただ確認した売買契約書には記載が無かったため記載をしてもらった。（契約をして手付金の後だとひっくり返される可能性もあるから）