～我が家を建替えます～　自分の土地を知った。

建築の条件について

所有している土地のイメージを図化してみました。
条件は、住んでいる自治体のHPで調べたら簡単に出てくる内容で記載しています（緩和とかは記載していません）。他の主な条件は以下のとおり。
・都内の狭小
・区画整理済みの住宅地
・２面道路（何れも一通）で交通量は微小
・駅から徒歩10分程度
・低地なので平坦
・測量図あり（方位もばっちり）

私は、古家付きの土地を購入し、リフォームして住んでいましたが、
購入の際に、土地区画整理時の測量図を頂くことができたので、
自分の土地を詳細に把握することができています。

　家を建てる際には、自分の土地を知ることがかなり重要です（都心であればあるほど）。条件によっては、自分で想定していた建物が建てられないといった状況が発生します。ざっくりですが、条件（区域など）を列挙すると
・用途区域
　　→建てられる高さや日射（将来、隣接する建物が建て替えとなった際の高さ）
・防火・準防火区域
　　→区域に合わせた性能が必要（窓が網入りになったり、建材が高くなったり）
・容積率、建ぺい率
　　→狭小住宅の場合は、特に居住空間の広さ（間取り）に影響
・方位
　　→日影規制

　条件については、私は自治体のホームページに掲載されているものを確認しました。

　上記の条件のなかでも実体験もあるため、防火区域が重要だと思っています。
　私の住んでいる区は、ほとんど準防火区域ですが、大きい道路のそばになると、防火区域に該当する場合があります。その場合、３F建てor建築面積100m2を超える建物を建てる場合には、防火仕様にしなければならないといった制限がかかります。
　耐火仕様にすることで、条件が緩和される項目もありますが、個人的には、あきらかに建築費の高騰の方がデメリットが大きいと感じました。

　実際、友人が、幹線道路から１本奥まったところの土地を購入して戸建てを建てようと思ったところ、防火区域に該当し、やむを得ず２F建てにしてました。容積率が大きかったため、土地代も割高だったのですが・・。

　土地持ちの人は建てられるものを建てるしかないため、あまり気にする必要はない（あきらめ）ですが、土地をこれから購入して、自分の好きなハウスメーカーで建てようとする人は、人任せにしないで、調べる必要があると思います（鵜吞みにしない）。
　おすすめは、購入希望の土地の周辺（特に並び）をよく見ることだと思います。特に新築の家を見れば、自分の将来建てられる建物がおぼろげながら把握できます。
　・屋根が射線切っている。
　・前面道路から離れている。
　・掘り下げている。
　・窓ガラスに網が入っている。　等々
全てに理由がありますので、分からないことは、自分で調べ、不動産屋さんなどのプロにすべて聞いて裏をとる（先に聞くでもいいです）ぐらいするのがいいと思います。
　
　後の記事に書く予定ですが、様々な規制がかかる上、狭小地であればあるほど、その影響は大きいです。

　

＜古家付き土地を買った際に、実際に私に起こったこと＞
・同規模の建物が建てられると思っていたが、増築をしていたため、そのままの広さを建てられないことが分かった（容積率オーバー。登記もされていない。昔はしないのか・・）。
・隣接する土地に近接して建物が建っていたため、実際に立て直す際は原則として距離（５０ｃｍ）を開ける必要があった。
・シロアリの被害があった（怖！）。
・雨漏りの跡があった、天井をはがして気づいた。
・隣地と揉めていた過去があった（今は普通）。
　不動産屋さんが、事前に私たちに伝えていたこともありますが、こちらもやっと希望の土地が見つかったこともあり、あまり深刻に考えていませんでした。
　実際、不動産を購入するときには、同じ物件は絶対にないこと、やめた場合、次にいつ希望の物件がでるかわからないこともあり、かなり前向きかつ不都合な点は過小評価（なんとかなるだろう）になりますので、もう、これは運だなと思いました。
　

土地について

　昨今、集中豪雨や土砂崩れなど、自然災害の影響も馬鹿にできません。
　自分の住む土地がどのような災害が想定されるかというのはかなり重要な要素だと思っています。

　その土地を把握するための方法としては、下記のようなものがあります。

・自治体のハザードマップ：水害、土砂崩れ、火山などの場合の想定エリアが分かります（必須）。避難箇所もわかります。
・地形図：土地の形状（標高や河川の状況）。大きな本屋で売っています。
・国土地盤情報検索サイト：地盤情報（ボーリングデータがあります）
・地元住民に聞く（直近の情報はこれが一番よい）　　など

　これらの情報を把握することにより、
・自然災害のリスクを抑える（主目的）。
・建築費の＋αを事前に把握する（杭など）
・火災保険の掛け金を抑える。
といったメリットがあります。
　低地で、地盤が軟弱であれば、家の下に杭（＋百万単位）を打ち込み安定させる必要が発生しますし、台地などの標高が高いエリアで、周辺の状況を見ても、窪地でないなど水害の恐れが無いようであれば、水害の保険を外すことができます。
　そもそも、住む場所によっては、地震保険も安いです。
　
　大分個人の主観が入りますが、災害リスク的には、内陸の台地それも起伏が緩やかな大宮台地へりなどが、良いと思います。
　通勤時間や親族関係など、しがらみはあるので、どこまでリスクを許容するのかは個人判断だと思います。（率直、高級住宅街であっても起伏の激しい田園なんたらとか、渋谷の〇〇とか普通の人は、住み難くねと思います）

　ちなみに、自分は、低地（河川が氾濫したら、水深１ｍ）の場所かつ、地盤が軟弱なので、１０ｍ未満の杭を打っています・・。
　低地なので、平坦で移動し易く、駅からも近い住宅街なので、災害リスクは無視しました。実家からも近いのが決め手です。

【業者を選定した】に続きます。