～我が家を建替えます～【業者選定から契約までに抑えておきたいこと②】

まず初めに、
　契約書は、不変ではありません。

　契約書の内容は、それぞれの譲れない部分を盛り込みつつ、双方で作り上げるものだと思っています。
　そのため、合意できない内容を盛り込む必要はありませんし、合意したからこそ契約を交わしたと考えます。
　
　私が、もし機会があって、二度目の建て替えに巡りあうことがあった場合。
　①契約は説明当日にしない。
　②契約まで最低もう一社は切らないで抑えておく。
　③決め切れてない内容の取扱いは決めておく。
　④解約条項や違約関係の条項はしっかり理解する。

は確実に実施したいと思います。
　①と②は、契約の内容が気に入らないことがあった場合の保険です。
　③は、増額や工期延伸とならないように事前に確認しておきたいです。
　④は、相手都合の内容になっていないか、自分が損害を被るときに不利になっていないかを確認するためです。
　
　とくに、④については、確実に確認し、その内容が一般的かよく確認してください。

建物の工期が伸びた場合の補償

　工期が伸びる場合は、コロナや半導体不足等で、昨今よくありますし、2024年問題も来ます。
　私の家もぶっちゃけ遅れました。
　私は、遅延が発生した場合の条項について、そんなことは起こらないと思ってよく読んでいませんでしたが、現実となり、改めて読み返したところ。

＜損害遅延金＞
・施工者が原因で支払いが発生。理由はなんでもいい（悪く言えばわざとでもいい。断定しようがないです）。
・工期時点の出来形残を基準に〇〇％／年として保障
　（出来形残りの算定例）
　　　工事費　　　　　　　　　：3000万
　　　工期時点の建物の完成度　：90％
　　　損害遅延金の基準となる額：工事が終わっていない分の額
　　　　　　　　　　　　　　　　3000万の10％（300万）
　20％/年とすると（我が家の契約書に記載されていた年率は、もっと低かったです）、のこり10％の建物を作るのに、
　　　１か年遅れ：60万
　　　１か月遅れ：５万
　となり、仮住まい費用もでませんし、住宅ローンを組んでいる場合は、上棟ですでに〇〇％支払うことになると思いますが、その利息も発生してます。大赤字です。

　私は、遅れた理由もひどかったため、営業担当、施工担当、責任者を呼び、超ブチ切れました。

・遅延理由について、人によって違うことを言っている。経緯書を作成し書面で提示しろ。
・契約している工期内に終わらない理由を説明し、今までの工程と今後の工程を出せ。
・最速で住めるようになるのがいつなのか、提示しろ。
・引き渡し順毎に工事を行っているのか。我が家を後回しにしてはないか。理由から、すべての家で引き渡しが遅れていると思うが、他の家の引き渡し状況を説明しろ。
・業者選定に工期設定もあったのは記録に残っているはずだ。わざと工期を短くしたのではないか。
・言うのが遅いし、こちらから言わなかったら、どうなるかわかっていたのか（引き渡し二か月を大幅に切っていました。こちらから仮住まいを解約したいが、予定通りの進捗か確認したところの遅延判明だったため）
・違約金の算定のための出来形の判断は契約書にも誰が行うと記載はないはずだ、施主が判断すべきではないか。
・出来形が分かる書類、検査結果、納品書すべてを書類をもってきて、そちらが思う出来形率となることを説明しろ。
・違約金の額を計算して提示しろ。わたしも、工期が遅れることで、発生する費用をすべて提示するので、お互い確認しよう。

など、私の人生で初めてといっていいほど、容赦なく問いつめました。
　最後は、営業の担当（多分営業マンも被害者）が頑張ってくれ、フォローしてくれたため、工期は遅れたはものの、無事に引き渡してもらいました。

契約内容の変更（今は普通のこと？）

　以上、乱文でしたが、発注者（私たち）にとって、住める住めない二択しかないので、違約条項については、

①出来形ではなく、工事費ベースで設定。
　上記例であれば、１か月　５０万です。
②出来形＋実費（仮住まい＋状況により交通費＋住宅ローンの利息）。

のどちらかにはしたいところです。
　今は、工事費の１０％を年率として、違約金を算定するのが目安としてあるようなので、

工事費：3000万（10％：300万）とすると、
1年遅れたら、300万の違約金。
１か月おくれたら、25万。
まぁ、少ないですね。25万＋α（実費）が欲しいところです。
所詮、だれが設定しているのかを考えれば、納得です。

　少ないと感じるということは、頻繁にあるということだと思いますので、
事前にしっかり準備しておきたいし、工事が順調なのか、逐一管理したいところです。