第８回　規制関連の調査

2021年9月20日に事業再構築補助金の申請を行った。結果は12月半ばと思われたが、結果が出るまでに少しでも計画を進めておかねばならない。補助金が承認されたとしても、実際に支給を受ける条件に、承認後14ヶ月以内に事業開始するというものがある。建設資金に充当する場合は、完成し施工会社への支払いも完了しておかねばならない。かなりハードなスケジュールなので、できるだけ前倒しで作業を進めておきたい。

ついては、いくつかの課題がある。

１）ゲストルーム(母屋で計画）で民泊もしたいが、認可をもらえるか？
2）駐車場設置条件は
3）カフェを併設したいが許認可に問題はないか？
４）東側の隣接地（畑）を適切な条件で購入できるか？
５）コレクティブハウス事業は実現可能か？

１）民泊の許可

栗原さんの調査の結果、条件付きでOKだとわかった（2021/10/6)

今回のコレクティブハウス・カフェ・民泊計画に関わる建築許可の事前審査の結果が西三河建設事務所より来ましたのでご報告いたします。
母屋で民泊事業をする場合、年間180日以内であれば民泊として使用可とのことでした。旅館業法にかからない範囲であれば問題なしとの判断となったとのことです。母屋は元々「住宅」として確認申請を出しており、今も「住宅」としてあるので、その「住宅」の施主が行う民泊事業に関しては問題ないとの判断となったとのことです。
　※「母屋のお父様お母様が運営する場合は」という条件ですが・・・
民泊の営業申請の際は、「母屋に誰かが住んでいて、その空いている部屋を民泊として利用する」という形だと問題ないと思われます。

２）駐車場の設置義務

現在の計画で問題となしとの言質を得た。

・コレクティブハウス：現状のプランで、住戸数の過半数を敷地内に設置できているのでOKとのことでした。（５戸で３台分）
・カフェ：駐車場の設置はカフェについては規定にないため、敷地内に駐車場を設置しなくてもOKとのことでした。
※建築許可申請の際に、敷地内・隣地のどこに駐車場を設置するかチェックが入るとのことでした。

３）カフェ運営の許可

とりあえず、この土地で営業することは可能らしい。

カフェ営業に関してですが、現状で分かっている内容を確認すると特に大きな制約はありません。愛知県が定めている市街化調整区域内における建築の基準を見ても、計画敷地は元々登記上「宅地」であった土地ですので、「店舗」としてカフェを建築することは可能となっております。ただし、市街化調整区域に建築する際に建築許可の申請を出す機関である「西三河建設事務所」によると、「カフェを運営することを考えた時に、適切な駐車場台数が確保できていない。」などの指摘が入るかもしれないとのことでした。
また、愛知県が定めている基準や建築基準法には、明確に「カフェ」という建築用途はありませんので、カフェの営業形態や提供内容などが決まり次第、建築確認申請機関と相談し問題なく確認申請を通すことができるか念のため確認する必要があると思われます。

（2021年9月調べ）

ただ、カフェを営業できるとしても、誰が運営するかで制約があることがわかった。建設事務所によると、市街化調整区域では建設者（オーナー）と運営者が一致しなければならないそう。

市街化調整区域内での建築基準の中にあります「建築する予定の用途が「居住の用又は自己の用に供するもの」であること。」という条件の中に、「テナント貸し」は当てはまらないため、建築許可が下りないとのことでした。

（2022/1/13調べ）

つまり、オーナの僕がカフェを外部の運営者に誘致すること＝「テナント貸し」はできない。あくまで運営者は僕でなければならない。

可能な方法は、オーナーである僕自身か僕の会社の従業員が運営するか、カフェをやりたい人を見つけ、僕がその人に土地を貸し、その人が自分の資金でカフェを建設するの２案しかないそう。後者は非現実的だ。ただ、従業員とどうやって認定するのか、第三者に委託ではだめなのか、などまだはっきりしない。

カフェの実現には、とても不確実性が高い気がする。つまり裁量次第だ。