管理会社が「マンション管理業者」ではなかった

2023年11月7日 11:17

①マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない

マンション管理の適正化の推進に関する法律　第44条

七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第2条

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第2条

逆に言うと、管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為の基幹事務の３つのうち1つでも委託されていないケースのみを取り扱う契約であれば、マンション管理業登録をする必要はなく、マンション管理適正化法に則った管理をする必要もないということです

つまり以下のようなやり方です

（基幹事務）
1管理組合の会計の収入・支出の調定
2出納
3マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画、実施の調整

1　2　→　A社
3　→　B社

というように基幹事務を再委託ではなく、分業することによってギリギリ「マンション管理業」にあてはまらない、らしいです（納得は今もしていませんが）

例を作ってみました
上の図が正常な例で下が今回の表題の管理契約です

例えば漏水が起こった場合に、出動するのはB社ですが、そのB社にはその漏水箇所が専有部分か共用部分かという知識がない為トラブル回避ができません

困った管理組合はA社に判断を仰ぎますが、A社にとっては「関係ない」「責任もない」ので動いてくれません

レアケースとは思いますがそういったグレーな運営をしている企業が適正にマンションの管理をすることができるとは思えないのでおかしいなと思ったら調べてみることも必要かもしれません

マンション管理会社は、事務所の規模に応じて、国土交通省が定める人数の成人している専任の管理業務主任者を設置することが義務づけられていますが、
設置人数については、管理事務について委託を受けた管理組合30組合に対して1名以上とされています

あなたのマンションのフロントは管理業務主任者の有資格者ですか？
実はそうではない場合も普通にあります
独占業務（重要事項説明書や管理委託契約の説明・記名押印など）以外なら管理業務主任者でなくても良いのです

「管理事務について委託を受けた管理組合30組合に対して1名以上」
たった1人で30組合に目が届くことは奇跡に近いと思うのでこの設置義務数は最低の最低ラインと考えて良いでしょう（ただそういう管理会社は少なくないと思われます）

お住まいのマンションの管理会社が、マンション管理業者登録をしているかどうか、管理業務主任者の設置数は適正か、マンション管理適正化法に則った管理をしている会社であるかどうか、ご存知ですか？

改めて考えてみたとき、自信をもって答えられますか？

最後に、お住まいのマンションの管理会社がマンション管理業者登録をしているかどうか調べる際のリンクを貼っておきます
（ほとんど無いケースとは思いますが…）

マンション管理業協会に入会している場合には、ご契約の管理会社の管理業務主任者・マンション管理士の数や規模、管理を委託されている組合数等も開示されているのでチェックしてみてはいかがでしょうか

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