弁護士の資産形成術（不動産投資編①、ミックスサンド先生）
【ミックスサンド】が参加しました。
【ノースライム】 ミックスサンドｗ
【ミックスサンド】 よろしくお願いします。不動産も株もやってるので【ミックスサンド】にしました！
【ノースライム】 なるほど！
【ノースライム】 よろしくお願いします。
【ミックスサンド】 よろしくお願いします。
【ノースライム】 今回は今までの取材とは少し趣向を変えて弁護士の資産形成についてという内容です
【ミックスサンド】 了解しました。
【ノースライム】 弁護士は仕事で収入を得ることが得意な人は多くとも資産形成が苦手な人が多いイメージがあるので。
【ノースライム】 ですが永遠に元気な弁護士はいないわけで資産形成について考えても良かろうというイメージでやろうと思っています。
【ノースライム】 よろしくお願いします。
【ミックスサンド】 よろしくお願いします。
【ノースライム】 簡単に先生の経歴をお伺いしたいのですが、期は何期くらいでしょうか
【ミックスサンド】 60期前半です。
【ノースライム】 事務所は都会、ベッドタウン、地方都市などで言えばどんなところでしょう
【ミックスサンド】 地方都市です。
【ノースライム】 普段はどんな仕事が多いですか？
【ミックスサンド】 不動産関係案件と債権回収が多いです。小口債権回収はやってません。
【ノースライム】 さて、先生は資産形成としてはどんなことをされておりますでしょう
【ミックスサンド】 収益不動産がメインで、株式も少しやっています。
【ノースライム】 まずは不動産からお聞きしますね。
【ミックスサンド】 はい。
【ノースライム】 収益不動産はオフィスと住宅があると思うのですが先生は主にどちらでしょう。
【ミックスサンド】 戸建住宅がメインです。テナントビルは一つだけあります。
【ノースライム】 マンションじゃなくて戸建てなんですね。
【ミックスサンド】 区分マンションは１つだけ持っています。
【ノースライム】 戸建てをメインにしている理由はなんでしょう？
【ミックスサンド】 戸建にしているのは管理がほぼ要らないからです。
【ノースライム】 それはどうしてですか？
【ミックスサンド】 私が購入しているのは、任意売却物件です。売主にそのまま賃貸します。
【ノースライム】 そうすると？
【ミックスサンド】 売主さんのマイホームなので、そのままマイホーム感覚で自分で管理されます。
【ミックスサンド】 家主が口出しすると嫌がられます。
【ノースライム】 自分の家って感覚なんですね。
【ミックスサンド】 そうです。自分の家という感覚だと思います。登記名義は変わっても。
【ノースライム】 戸建てだと流動性低いと思うのでキャピタルゲインではなくインカムゲイン狙いという感じでしょうか？
【ミックスサンド】 完全にインカム狙いです。
【ミックスサンド】 売却はほとんど考えていません。
【ノースライム】 戸建ての立地とか意識されてます？キャピタルゲイン狙いだと立地命ですが。
【ミックスサンド】 立地は気にしていて、駅から１０分以内の物件を中心に購入しています。徒歩１０分以内です。
【ノースライム】 インカム狙いなのに立地を気にされるのは何故でしょう？
【ミックスサンド】 家賃の滞納が生じればやむなく売却ということもありますので出口は気にしています。
【ミックスサンド】 いざとなれば売れる場所を購入しています。
【ノースライム】 いざとなったら売れるというのが重要ということですね。
【ノースライム】 家賃ってどうやって決めてますか？払える額かつ利益が出る額じゃないといけないと思うんですが。
【ミックスサンド】 家賃は居住者さん(元所有者さん)が支払える額です。近隣相場よりも家賃は安く設定するようにしています。
【ノースライム】 相場よりも安い方が出ていきにくいですしね。
【ミックスサンド】 そのとおりです。近隣相場より家賃を安くしているのは、周りより安いと退去が発生しにくいからです。
【ノースライム】 不動産での資産形成で「任売物件」「インカムゲイン狙い」「戸建て」って個人でやっている人少ないと思うんですが、どのような経緯でそこに至ったんでしょうか。
【ミックスサンド】 弁護士業でお付き合いがあった任意売却業者さんからの紹介で始めました。
【ノースライム】 初めお話がきたときはどう思いました？ｗ
【ミックスサンド】 とりあえずやってみないと分からないので安めの物件でやってみようと思いすぐ決断しました。
【ノースライム】 おお
【ミックスサンド】 最初は頭金多め、融資額少な目でやりました。
【ノースライム】 それまでに不動産投資はやったことがあったのでしょうか？
【ミックスサンド】 ぜんぜんなかったです。
【ノースライム】 即決できた理由は何でしょう？
【ミックスサンド】 でもずっとやりたいと思って勉強はしていました。
【ノースライム】 なるほど、勉強をしていたときにちょうどきたという感じなのですね。
【ミックスサンド】 なので、あとはやるだけだと思って探していたときに、仲がよい業者さんから紹介があったので、ちょうど良かったという感じです。
【ノースライム】 従前から不動産投資をやりたいと思っていたのはなぜですか？
【ミックスサンド】 手元にキャッシュがあったのですが、現金のまま持っておくのも面白くないなあと思っていました。
【ミックスサンド】 不動産案件の取り扱いが多かったというのもあります。
【ノースライム】 実際に一件目やってみていかがでした？
【ミックスサンド】 買ってよかったです。管理が不要で楽でした。
【ノースライム】 その後、物件を増やしたという感じですね
【ノースライム】 不動産投資というと「物件の仕入れ」と「融資」が必要だと思うのですが、まずは仕入はどのようにしていますか？
【ミックスサンド】 仕入れは、その任売業者さんからです。
【ミックスサンド】 自分が好む物件内容を伝えてあります。
【ノースライム】 おお、もう特定の業者さんからなんですね。
【ノースライム】 好む物件内容とはどのようなものにしているのでしょうか。
【ミックスサンド】 そのまま建物に住みたいと希望している方で、子どもがいる家族で居住されている方です。
【ノースライム】 具体的。
【ノースライム】 その内容だと退去もしないしそう簡単に支払いを諦めなさそうです。
【ミックスサンド】 お子さんが小さいとそのままそこに住みたいと思われますので。
【ミックスサンド】 学校の問題とかで。
【ミックスサンド】 住み慣れた家と通い慣れた学校。
【ノースライム】 銀行からの融資はどのようなことを意識していますか？
【ミックスサンド】 担保評価が出やすい物件を持ち込むようにしています。
【ミックスサンド】 融資は物件次第と思いますので。
【ノースライム】 どんな資料を作って持っていくなどありますか？
【ミックスサンド】 レントロールと決算書３期分は常に準備しています。
【ミックスサンド】 それと購入したい物件の資料です。
【ノースライム】 そもそも最初に銀行とのご縁はどのように作りましたでしょう？
【ミックスサンド】 最初の銀行は、その任売業者さんに紹介してもらいました。
【ノースライム】 やはり業者の方からのご紹介ですね。その後ご縁のある銀行って増えました？
【ミックスサンド】 今は４行から借り入れしています。
【ミックスサンド】 ２つめの銀行は住宅ローンを借りていた銀行です。
【ミックスサンド】 その後、顧問先の不動産業者さんの紹介や顧問税理士さんの紹介で、今は４行とお付き合いがあります。
【ミックスサンド】 あ、来年１月に購入するのは別の銀行なので、５行目です。
【ノースライム】 やはり最初のお付き合いはご紹介からですね。
【ミックスサンド】 その新しい銀行はロータリーの知り合いの社長に紹介してもらいました。
【ノースライム】 借入利息って先生の場合どんなもんなんです？
【ノースライム】 もちろん物件や銀行によって違うでしょうけど
【ミックスサンド】 1.4、1.5あたりです。
【ノースライム】 おおー。優秀。
【ミックスサンド】 キャッシュあるときに頭金多めに入れるので金利下げて下さいとお願いして、
【ミックスサンド】 その後は、こっちの銀行は１．４なので何卒お願いします、といいました。
【ノースライム】 なるほど。
【ノースライム】 現在の家賃収入ってどれくらいなんですか？
【ミックスサンド】 現時点で年間家賃収入は１４００万円です。
【ノースライム】 元本利息の支払いはどんなもんですか？
【ミックスサンド】 家賃収入の４割程度です。
【ノースライム】 なるほどなるほど。
【ミックスサンド】 あ、６割です。
【ミックスサンド】 逆です。
【ミックスサンド】 返済が６割、手残りが４割です。
【ノースライム】 今後もこの方向性で拡大していくイメージでしょうか？
【ミックスサンド】 来月２件、再来月１件購入します。
【ミックスサンド】 いいのがたまたま連続で来たので。
【ノースライム】 攻めますね。巡り合わせですしね。
【ミックスサンド】 ちょうどキャッシュもあるので頭金入れることができます。
【ノースライム】 テナントビルお持ちじゃないですか。
【ノースライム】 こちらを増やそうと思わなかったのは何故ですか？
【ミックスサンド】 テナントビルは失敗です。戸建がいいです。
【ミックスサンド】 家賃に消費税がかかります。
【ノースライム】 それはそうですね。
【ミックスサンド】 あと管理が面倒です。
【ノースライム】 どんなところ面倒です？
【ミックスサンド】 戸建ては何もしてませんが、テナントは１件退去がありました。
【ミックスサンド】 新しく募集するにあたり修繕しました。少しですがお金がかかります。
【ミックスサンド】 あと新規の客付けが面倒です。
【ノースライム】 なるほど。区分マンションはいかがです？
【ミックスサンド】 区分マンションもいいのがあれば買いたいですが、担保評価が出にくいです。土地がないので。
【ノースライム】 確かに！
【ミックスサンド】 融資の関係からは土地付きがいいです。
【ノースライム】 それこそ相当立地が良くないとですね。
【ミックスサンド】 そうですね。東京だといいのかも知れませんが。
【ミックスサンド】 築年数が古いとマンションは融資通りにくいです。
【ノースライム】 株式もやってるんですよね？
【ミックスサンド】 株式も少しだけやってます。今は５０００万円程度です。
【ノースライム】 個別株ですか？
【ミックスサンド】 個別株オンリーです。
【ノースライム】 おお。
【ノースライム】 理由はなんででしょう。
【ミックスサンド】 そっちの方が面白いからです。
【ノースライム】 なるほどｗ
【ノースライム】 買って握りしめて脳死戦略じゃないんですねｗ
【ノースライム】 日本株ですか？
【ミックスサンド】 今は日本株です。去年までは米国株でしたが今は日本株に入れ替えました。
【ノースライム】 それはなぜでしょう？
【ミックスサンド】 円安になったので入れ替えました。
【ノースライム】 ああ、なるほど
【ノースライム】 株は上がりそうな株を購入するスタイルですか？
【ノースライム】 空売りもします？
【ミックスサンド】 カラ売りしないです。
【ミックスサンド】 コロナ全盛期に観光関連を買いました。
【ミックスサンド】 めっちゃ下がっていたので。
【ノースライム】 コロナが収束したら上がるだろうと。
【ミックスサンド】 元に戻ってくれるだけでいいので。
【ノースライム】 特定の会社で判断というよりは業界単位での判断が多いですか？
【ミックスサンド】 そうですね。細かいことは追いかけられないので。
【ノースライム】 利確のタイミングってどうやって考えてます？
【ミックスサンド】 不動産を購入するタイミングです。頭金をそこから引っ張ってきていますので。まあまあ上がっていれば現金に変えて、不動産の頭金にしてます。
【ノースライム】 ああ、なるほど。
【ノースライム】 不動産を購入するための手段として現金のまま置いておくよりはという感じなのですね。
【ミックスサンド】 不動産の方が投資効率が良いので。
【ミックスサンド】 不動産の好きなところは歪みが生じた物件を買えるというのが気に入っています。
【ミックスサンド】 株式はみんな平等な勝負なので。
【ノースライム】 株式について損切の判断基準って決めてらっしゃいます？
【ミックスサンド】 損切はあまりしませんね。
【ノースライム】 買ったら使うタイミングまで握りしめる感じですね。
【ミックスサンド】 戻ってから売っています。ゆっくりめで。急がず。
【ミックスサンド】 短期で売るほど目利きはないので。半年から１年以上ホールドしています。
【ノースライム】 ふむ、資産のポートフォリオとか意識されてます？
【ミックスサンド】 あまり意識していなくて、よい条件の不動産が出てきたら、キャッシュをそっち(頭金)に入れてしまっています。
【ノースライム】 これは大失敗だ―！という投資とかありました？ｗ
【ミックスサンド】 失敗というかやめておいた方がよかったのは、テナントビルですね。
【ミックスサンド】 戸建の方が楽なので。
【ミックスサンド】 本業に支障がないのが一番です。
【ノースライム】 それは手間の問題って感じですね。
【ミックスサンド】 手間の問題です。
【ノースライム】 売っちゃったりしないんですかテナントビル
【ノースライム】 キャッシュに戻しても…って感じですかね。
【ミックスサンド】 売るほど悪くないのでそのまま持っています。
【ミックスサンド】 戸建ては１件だけ売りました。
【ノースライム】 弁護士が不動産投資をやるメリットってどんなところにあると思います？
【ミックスサンド】 不動産関連業務が多いなら、不動産業者さんの知り合いがいて、仕入れに工夫ができます。
【ミックスサンド】 あと、賃貸不動産に関するリスクがある程度読めます。
【ミックスサンド】 一番いいのは、不動産屋さんに恩を売れることですかね。
【ノースライム】 なるほど。その後の仕事にもつながりやすいと。
【ミックスサンド】 自分が扱っている事件で、どうしても売却しないといけないお客さんの物件を売ってもらいます。
【ミックスサンド】 相続とか離婚とかで、売却が必要な局面は出てきますので信頼できる業者さんは大事です。
【ミックスサンド】 お互い様という感じです。
【ノースライム】 これから不動産投資やりたい！と考えている弁護士がいたらなにからやればよいと思いますか？
【ミックスサンド】 不動産関連業務をやって、不動産業者さんとお付き合いして、不動産の話をすることが大事です。
【ミックスサンド】 頭の中を不動産一色に。
【ノースライム】 不動産の面白いところってなんですか？
【ノースライム】 単なる投資対象として見ただけだとそこまで愛を感じられないと思うのですが。
【ミックスサンド】 建物が好きです。
【ミックスサンド】 あとその土地がある街が好きになります。 購入するとき調べますので。
【ミックスサンド】 市のホームページの人口増減とか特性とか読み込みますので、その市に愛着が持てます。
【ミックスサンド】 あとは仕事に繋がるのもいいです。
【ミックスサンド】 不動産に詳しくなるので、不動産関係会社からの相談や依頼も多くなって、本業にもとてもプラスになるのが気に入っています。
【ミックスサンド】 会社を作って不動産賃貸業を始めたら、知り合いの不動産業者さんが、あの弁護士さん不動産賃貸業をしてて不動産に詳しいと宣伝してくれるようになりました。とても助かります。
【ノースライム】 まず何からやればいいでしょう？
【ミックスサンド】 まずは本を読んで勉強してみて、安いキャッシュで買える物件を購入してみるのがいいと思います。
【ノースライム】 まずは体験するところからですね。
【ミックスサンド】 そうですね。本読んでるだけでは分かりませんので。
【ノースライム】 業者とのお付き合いはどうやって作るのが良いと思いますか？
【ミックスサンド】 本業で取り扱っている事件で売却が必要な物件が出たら自分から相談してみるのが良いと思います。
【ミックスサンド】 自分から依頼して信頼関係を構築するのが良いと思います。
【ノースライム】 まずはこちらから提供するということですね。
【ミックスサンド】 そうですね。
【ノースライム】 いや、参考になりました。ありがとうございました！
【ミックスサンド】 ありがとうございました！
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