不動産投資のお話 -インボイス制度の不動産投資

タイタンの金澤幸雄です。

2023年10月1日から「インボイス制度」が導入されます。インボイス制度とは、一言で言うと「課税事業者がインボイスという書類を用いて、消費税の仕入税額控除を受けるための制度」のことで、要は消費税に関する制度の変更が行われるということです。
2021年10月から登録が開始されたインボイス制度は、消費税の課税事業者、免税事業者を中心に影響があるとして認知されており、わたしたちの不動産投資の世界にも少なからず影響があります。

前の項では、不動産投資における不動産賃貸業で、インボイス制度の影響が比較的小さな事例をいくつかお話ししてきました。
実は、インボイス制度が不動産賃貸業に及ぼす影響が最も大きいケースは、

（4）事務所・店舗等の家賃収入がある貸し主（免税事業者）と借り主（課税事業者）
なのです。

貸し主が免税事業者で借り主が課税事業者である場合は、インボイス制度への対策を行う必要があります。
課税対象である事務所・店舗等の家賃収入ですが、貸し主が免税事業者の場合、適格請求書発行事業者の資格がないためインボイスを発行できません。インボイスがないと、課税事業者である借り主が仕入税額控除を受けられなくなります。そのため、インボイスを発行できる（＝課税事業者であり、適格請求書発行事業者の登録を済ませている）貸し主の事務所や店舗に移転してしまうおそれが出てきます。つまり、免税事業者であるがために課税事業者との戦いに負ける、いわば「競争力低下」を招く可能性があるのです。

この場合、免税事業者の貸し主ができる対策は、

• 課税事業者となって適格請求書発行事業者の登録を行い、インボイスの発行ができるようにする

• 借り主と交渉し、消費税分の家賃を値下げする

のどちらかが想定されます。

前者ですが、これを機に免税事業者から課税事業者になることを検討するのも一手です。課税事業者ということで新たな納税義務は発生しますが、物件競争力低下に備えたり、今後事業拡大を検討したりするなら、方法のひとつとして検討する余地は十分にあるでしょう。ただし、消費税納税という新たなミッションが発生することで、お金の負担だけでなく煩雑な事務作業もこなす必要が出てきます。

後者は、インボイスの発行ができない免税事業者のままで現状維持し、借り主のテナントには消費税分の金額を値引きするなどでしのぐ方法です。これは実質値下げということであり、貸し主の売り上げが減るためかなりの痛手です。

ただ、前者の場合、原則課税か簡易課税かを選ぶことができます。簡易課税を選ぶことにより、税負担はもちろん事務作業の負担も軽減できる場合があります。
税理士の方と相談するなどして、ベストな選択ができるようにしましょう。

金澤幸雄

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