区分マンション投資は辞めておくべき？失敗事例と対策を紹介！

区分マンションは初期費用を抑えて始められる不動産投資として人気が高いですが、辞めておくべきだったという意見も多いです。

特に初心者の方は投資額を抑えたいという気持ちからワンルームなどの
マンション投資をする方もいらっしゃいますが、事前に辞めておくべき理由と失敗例を理解しておくべきです。

とはいえしっかり対策しておけば区分マンション投資が悪いというわけではありません。そのためこの記事では区分マンション投資は辞めておくべきと言われる2つの理由と、失敗例、対策方法について解説します。
これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して賃貸で貸し出し、
家賃収入を得る方法です。
マンション投資は複数世帯を1人の方が所有する「1棟マンション投資」と、1室だけを購入する「区分マンション投資」の2種類に分かれます。

1棟マンションを購入するとなると、数億円規模にもなる可能性が高いですが、区分マンション投資であれば、数百万円から数千万円程度の投資額に抑えることができます。そのため初心者の方でも金融機関からの融資を利用して始めることが可能です。
とはいえ初心者の方が区分マンション投資の注意点を理解しないがために
失敗し、辞めておけばよかったと公開される方もいらっしゃいます。
具体的な理由について次の項で紹介します。

区分マンション投資は辞めとくべき理由とは

ここでは初心者の方が区分マンション投資を行って辞めておけば良かったと考える2つの理由について紹介します。

空室リスクが高い

区分マンション投資は1室のみの運用となるため、空室が発生した場合は収入が0円になります。1棟マンション投資やアパート投資であれば、数世帯から家賃収入が得られるため、収入が0円になる可能性は低いです。
さらに空室期間が長引くと得られる家賃収入も低くなり、赤字になる可能性も高まります。

利回りが低い

区分マンション投資は利回りは3%から5％の物件が多いです。
一方、マンション投資やアパート投資となると、世帯数が増え、家賃収入額も増えることから区分マンション投資より高い利回りになる傾向にあります。もちろん新築や中古、物件ごとによって利回りは異なるため、一概には言えないものの、利回りが低い区分マンション投資では大きな利益が見込めず、辞めておけばよかったと感じた方もいらっしゃいます。

区分マンション投資の失敗例

区分マンション投資は辞めておくべき理由について紹介しましたが、実際どのような失敗例が挙げられるのでしょうか。ここでは2つの事例を紹介します。

退去時期が悪く空室期間が長くなった

退去時期が悪いと新たな入居者を確保するのが困難となり、家賃収入が得られない期間が長引き赤字になってしまったという事例が挙げられます。

1室だけの運用となるため、空室が生まれた時点で収入は0円になります。
しかし区分マンション投資をする方の多くは、金融機関からの融資を利用しているため、返済できなくなる可能性も高まります。家賃が得られないと、返済原資が足りず、自己資金から返済していくこととなり失敗したという例です。

物件価格が安いものの収益性も低かった

物件価格が安く、高利回り物件だったものの、立地が悪いため入居者を確保するのが困難となり、収益性も低かったという失敗事例です。

中古の区分マンションでは利回りが10％を超える物件も多々あります。
中には20％を超える物件も見受けられますが、高利回り物件は何かしらの理由で売れ残り物件となっていることが多いです。
主な理由は「老朽化が進んでいてリフォーム費用が高額となる」ことや
「立地が悪く、入居者が見つかりにくい、もしくは売りたくても買い手が見つからない」というケースが挙げられます。
そのため価格が安く高利回り物件であっても、家賃収入が得られず、なおかつ物件価格とは別の費用が掛かってしまい、収益が低い物件だったという
失敗事例も多いです。

区分マンション投資で失敗したいための対策

では区分マンション投資で失敗しないためにはどのような対策を取ればよいのでしょうか。ここでは3つの対策を紹介します。

節税の為、と言う名目で購入しない

区分マンション投資は、節税目的で高い価格のものを購入し、後々損失を出すケースが大半です。区分マンション投資ではなく、中古アパート投資などで空室リスクを最低限に抑えることが大切です。中古アパートは数千万円での物件も多く、高利回り物件も多数存在します。
もちろん立地や入居者需要なども確認する必要がありますが、区分マンション投資と比べると、収益が安定する傾向にあります。
そのため区分マンション投資を節税対策で考えている方は、そもそも、　　　お金を失う可能性があることを理解しましょう。

売却で利益が出るのかを確認する

事前に売却利益を計算し、利益が出るのかをチェックしてから投資しましょう。万が一空室期間が長引いたりした場合は、売却を検討しなければいけません。
しかし売却しても金融機関からローンの方が大きくあったり、諸費用や税金を差し引くと手残りが0円になる物件であれば、投資として失敗となるため、購入する前に売却利益を計算しておくことが大切です。

不動産投資セミナーや勉強会でノウハウを学ぶ

売却利益の計算も含め、これから不動産投資を始める方は、十分に不動産投資について複数分野を勉強することをおススメします。
不動産投資は賃貸経営ビジネスの側面を持ちます。
このビジネスを成功させるためには、不動産投資に関する様々な分野を体系的に学び、しっかりとスキルを身に着けて、経験を積んでいく必要があります。
スキルを身に着けることで、大きな失敗に遭遇するリスクを減らし、また問題が起きた際にも乗り越えられるようになります。
これから不動産投資を始める方は、不動産投資について複数分野を網羅的に習得できるセミナーを探し、そこで学習されるのが良いでしょう。

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