不動産投資を始める前に準備することは？資金調達方法と注意点を紹介！
不動産投資は資金調達ができなければ始められません。一般的には金融機関からの融資を利用して資金を調達しますが、具体的にどのような方法なのでしょうか。
これから不動産投資を始める方は資金調達方法を理解しておかないと、投資の入口に立つことができません。
今日はその辺りについて。
不動産投資をはじめるにあたっての準備2選
１．不動産投資の基礎知識
不動産投資を始めるうえで最も重要なのは「基礎知識を身に付けてから投資する」ということです。知識を身に付けないまま始めてしまうと赤字物件に投資したりする可能性が高まります。基礎知識にはさまざまありますが、初心者の方は特に以下の項目を勉強しましょう。
物件の選定方法
キャッシュフロー（手残り金額）
金融機関の融資について
上記の3つをさらに細分化すると、数十以上も学ぶ項目が挙げられます。 一つでも誤った知識を身に付けてしまうと、投資に失敗する可能性が高まるため、独学で勉強するのではなく不動産会社が開催しているセミナーや勉強会などに参加し基礎知識を身に付けることが大切です。
２．投資資金
不動産投資は投資資金がなければ物件を購入することができません。とはいえ不動産の価格は数千万円から数億円規模にもなるため、誰しもが現金を用意できるわけではないでしょう。
そのため多くの方が金融機関からの融資を受けて資金調達を行っております。融資を受けるためには金融機関の審査をクリアしなければいけないため、次の項で融資による資金調達方法について紹介します。
金融機関から資金調達するための融資打診の流れ
１．物件情報を提出する
はじめに投資する物件の情報を金融機関の融資審査担当者に提出します。これを融資の事前審査と言います。事前審査に必要な書類は以下の通りです。
物件概要書
レントロール
登記簿謄本・公図
物件の地図
資料の内容として物件価格や得られる家賃収入、物件の場所や土地・建物の規模などが分かる書類です。上記の書類は物件を紹介してくれた不動産会社が用意してくれるため、事前にもらっておきましょう。
なお、融資の審査をクリアするためには、不動産会社から金融機関を紹介してもらうのも一つの方法です。不動産会社は常に金融機関と情報交換を行っており、関係性も深いことから審査が有利に働くこともあります。
２．個人の収入情報を提出する
物件情報の提出とともに、以下の個人に関する書類も提出しましょう。
源泉徴収票（3年分）
すべての借入の返済予定表
本人確認書類
アパートの融資審査は物件の事業性などから判断されますが、個人の収入が全く関係ないというわけではありません。万が一空室が生まれて家賃収入より借入返済額の方が大きくなった場合、本業の収入から返済することになります。そのため個人の所得で「返済しても生活に支障をきたさないか」「返済が滞ることがないほどの収入があるか」を確認します。
また勤続年数が短いと収入も不安定と判断する金融機関もあるため、審査が完了するまで退職や転勤は厳禁です。
３．提出後2週間から1か月前後で審査結果が届く
書類の提出が完了した後は、2週間から1か月前後で事前審査の結果が届きます。融資の可否に加え、借入可能額や金利などを教えてもらえます。ただしこの段階では「融資の内諾」という形であり、100％融資が認可されたということではありません。金融機関の融資は売買契約書をもって本部で審査し（本審査）、承認を得る流れです。事前審査が通れば7割から8割の確率で本部承認を得ることが可能です。とはいえ審査期間中に新たな借入が見つかった場合や今の会社を退職した場合は審査が非承認される場合もあるため注意してください。
４．契約後に本審査を行う
融資の内諾を得た後は物件の売買契約を行い、本審査を行う流れです。本審査時に売買契約書のコピーを提出すれば、2週間前後で審査結果が届きます。無事審査がクリアした後に物件の決済手続きを行えば、不動産投資のスタートです。
資金調達における2つの注意点
資金贈与は課税対象
資金贈与は贈与税の課税対象となるため注意しましょう。「融資の審査が認可されるのかわからないのであれば、知人からお金を借りたらよいのでは」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし日本では家族や親族間であっても、投資資金を贈与されると贈与税の課税対象となります。贈与税は1年間で基礎控除額（110万円）以上の財産を贈与した場合、受贈者（贈与を受けた人）に課せられる税金です。税率も以下の表の通り非常に高額なため、出来れば資金贈与は控えるようにしましょう。
<一般贈与財産用の場合の税率と控除額>
兄弟間・夫婦間・親から子への贈与で子が未成年者の場合など
<特例贈与財産用の場合の税率と控除額>
祖父から孫への贈与、父から子への贈与など
引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁 (nta.go.jp)
複数人で出資した場合は共有持分
複数人で現金を出し、購入した場合は共有持分になるため注意しましょう。例えば3,000万円の投資物件を1人1,500万円ずつ出し合って2人で購入した場合、持分1/2ずつの所有権を得ることになります。共有持分になった場合、売却や建て替えなどを行う際は、お互いの同意が必要です。そのため、どちらかが不動産の売却などに反対した場合は売ることができず、自由度が下がってしまうため注意してください。
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