見た目が良い物件＝収益を生む不動産・・「ではない」理由とは？

どうせ買うなら、見た目が良い不動産が良い。。皆さんそう思いますよね。私も最初そう思っていました(笑)

でも今は、そうは思いません。その理由を解説していきますね。

不動産を買い進めるプランニングを行っているか？

不動産投資では、プランの設計が大変重要であることは以下の記事でお伝えしました。

ですが実際に、外観の良い物件が出てきたときに、つい、購入するべきか検討をしてしまいませんか？

外観が良い物件は、利益が乗った物件

外観が良いという事は、築が浅い物件か、築が古くても外壁塗装などをしてデザイン性を高めた物件になります。当然その様な物件を、売る側としては安く売る必要などありませんから、高く価格を設定し、利益を乗せて販売します。

（例）築３０年木造、土地評価は路線価で１０００万円

　　　販売価格３０００万円　外壁ピカピカに塗装されて格好いい

買う側はこういう物件に惹かれてしまう訳ですが、実は、築３０年の木造の建物には、価値（「簿価」の価値）はありません。外壁塗装をしたわずかな修繕費（１００万円前後）分の価値しかない訳です。ですから上記の価値は、１０００万円弱しかありませんが、販売価格は３０００万円。その借金を負うのはいかがなものでしょうか？

不動産のプランニングでは、その様な外観がどの様なものを買うか？というのは計画に入れません。

プランニングで必要なものは、その物件の利回りはいくらか、その物件の資産価値＝「土地の価値」はいくらか、それをいくらで買えたか、など。それが金融機関からの評価に繋がります。

不動産は、自慢する為に買うものではありません。借入を組んで買うならなおさらです。借り入れた金額に見合った価値のある不動産を買うようになっていきましょう。

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