『マイホームＶＳ賃貸』 ＦＩＲＥするなら、結局どっちがお得か？
こんにちは、ベア之助（@kaisaobama1）です🐻✨
前回の記事では、ＲＥＩＴで不動産を所有し、大家さんになることをおすすめしました↓
『１００年生きるにあたって、家をどのように確保するのか？』という問題提起に対する、僕なりの答えを示しました。
ポイントは、ＲＥＩＴで無理なく不動産投資をして資産を形成し、その配当の中で家賃をまかなえるようにするということでした。
ここまでの記事で、不動産投資についてはほとんど語り尽くしました。
ですが、ＲＩＥＴを買いたいなと思っている人の中には『ＲＩＥＴってたくさんあるけど、どれを買えばいいの』と思っている人もいるのではないでしょうか？
そうですよね、ＲＩＥＴの銘柄って多いですよね。日本だけでも62銘柄あります。（2021年7月時点）
そこで今回は、投資方法の１つとして全世界ＲＩＥＴインデックスを紹介してみたいと思います！そのうえで、永遠のテーマ『マイホームＶＳ賃貸』について議論をしていきたいと思います。
（実はインデックス投資の説明はこれで２回目になります↓参考にどうぞ）
全世界ＲＩＥＴインデックスの作り方
インデックス投資と聞くと『オルカン（全世界株式）』や『Ｓ＆Ｐ５００』を思い浮かべる人も多いと思いますが、インデックスは自分でも作ることができます！
まずは、その方法を説明しながら、この投資方法の利点について示したいと思います。
この投資方法の利点は、なんと言っても分散性です。
マイホームが一極集中投資ならば、このインデックス投資は究極の分散投資を目指すものです。
ここで、ＲＩＥＴの市場規模や構成（グローバルＲＩＥＴ指数）をさらっと見てみましょう↓
多くの国でＲＩＥＴが運用されていることが分かります。
そして、これらの銘柄すべてを僕らのものにするには、以下のように買うだけです↓
2515：S&P グローバルREIT指数(除く日本) 90％
1476：iシェアーズ・コア Ｊリート 10％
これで全世界ＲＩＥＴインデックスが出来上がります。これを勝手に『オールカントリー・リート』と呼びます！（言いにくい💦笑）
マイホームとオールカントリー・リートの違いは一目瞭然です。
マイホームは、唯一無二の不動産。まさに至高の集中投資です。
一方、オールカントリー・リートは24カ国405銘柄を有しており、究極の分散投資と言えます。簡易的に１銘柄当たり10棟の不動産を所有していると見積もった場合には、4000棟以上の不動産で構成されていることになります。
種類もオフィス、住居、商業施設、物流、ホテル…変わり種では病院や刑務所のリートなんてのもあります笑
個人で手軽にあらゆる国のあらゆる不動産に投資できるのが魅力の１つです。
さらに、この投資方法をすすめるもう１つの理由は不動産の知識なんてまったくいらないからです。
唯一知っておくべきことはインデックスの作り方ですが、これはすでに説明したとおり、とても簡単でした。
永遠のテーマ 『マイホームＶＳ賃貸』
さて。
これまで意識的に議論することを避けてきた永遠のテーマ。
『マイホームＶＳ賃貸』
いよいよ、このテーマに切り込んでいきましょう！
これまで、僕は『マイホームはレバレッジである』と何度も何度も、しつこく口にしてきました。
それは、マイホームと同じように賃貸でもレバレッジをかけることが可能だからです。
巷では『レバレッジありのマイホーム』と『レバレッジなしの賃貸』を同列に比較しています。ですが、これは土俵の違うものを比べたものであり、誤解を恐れずに言うならナンセンスの極みです。
『マイホーム＋ローン』は、突き詰めれば、不動産という資産にレバレッジをかけて、集中投資することで効率をあげることでした↓
（ちなみに、地価が上がり続けたバブルには驚異的なリターンを実現しました。）
ここでは、それぞれの条件を同じにして比べてみましょう。
具体的には、資産（頭金）にレバレッジをかけてＲＩＥＴを所有することです。これにより、配当で家賃をまかなうことにすれば、マイホームとまったく同じ条件になります↓
有利不利はバランスシートを見れば明らかです。
結論はマイホームと家賃に有利不利などないです。
そして、ここで強調したいことは、家賃を払うのがもったいないという人たちにとってもマイホームを買うことが唯一の解決策ではないということです。
賃貸でもまったく同じことができるのです。
ここで明確にしておきたいのですが、僕はマイホーム否定派ではありません。
自分のスタイルでマイホームと賃貸のどちらかを選べば良いと思っています。
ただ、これまでの記事で述べてきたとおり、ＦＩＲＥする前提ならば賃貸一択と考えています↓
他にもマイホームのデメリットとしてあげられるのは、新築プレミアムです。
新築の場合、価格の約１０〜２０％が、業者の手数料として上乗せされており、新築プレミアムと呼ばれています。
これは、3000万円の不動産を購入した瞬間『住んでいなくても』300〜600万円、家の価値が下がることを意味しています。
投資としては、非常にバカバカしい出費です。
もちろん、ＲＩＥＴではそんなことはありません。
また、資産の分散は、不確実な世界で生きるためには、重要な戦略です。この点で、オールカントリー・リートは不動産では最強クラスです。
昨今、観光業が低迷し、この煽りを受けてホテル関連のリートは壊滅状態でした。
しかし、他の不動産の価値が上昇したことにより、ＲＩＥＴ市場全体では好調な出来だったことも分散の有効性を象徴しています。
この『オールカントリー・リート』と『賃貸』（場合によっては『レバレッジ』）を上手く組み合わせることで、分散性を保ったまま、マイホーム以上の効率の良い不動産運用が可能になると考えます。
まとめ
今回は、以下の銘柄を買うことで、全世界ＲＩＥＴインデックス（オールカントリー・リート）が簡単に実現できることを述べました！
2515：S&P グローバルREIT指数(除く日本) 90％
1476：iシェアーズ・コア Ｊリート 10％
また、永遠のテーマ『マイホームＶＳ賃貸』についても議論しました。
結論は、どちらも有利不利はないです。
ただ、僕はＦＩＲＥしたければ賃貸が有利と考えています。
『オールカントリー・リート』と『賃貸』（と『レバレッジ』）を上手く組み合わせることで、分散性・効率性を追い求めた不動産運用が可能になると考えます。
最後に。
みなさんは、どうしてもマイホームとして家を所有したいですか？
僕は、今は所有したくないですが、もし一生定住したい場所が見つかったならば、購入しても良いと考えています。
ただ、そうなったとしても、ＲＩＥＴをすべて売却し、マイホームを購入すればいいと思っています。
若いうちにローンを組んでマイホームを所有することは、資産にレバレッジをかけることであり、また１つの資産に集中投資することであり、かなり危険な思想です。ほとんどの場合、資産運用は終わりになり、ＦＩＲＥの道は閉ざされてしまうでしょう。
この点をもう一度、考えてみてほしくて、これまで不動産（マイホーム）の記事を書いてきました。マイホーム派にとっても有益な情報になれば本当に幸いです。
そして、最後にもう１つだけ。
ＲＩＥＴに投資するのであれば、今回紹介したインデックス投資を参考にするのも良いですし、まずは個別のＲＩＥＴにするのも良いと思います。僕も、はじめは個別リートからはじめました。配当が高いですし、値上がり益も狙いたかったからです。
ただ、最近はＲＩＥＴの値上がりが激しく、利回りが悪いので、あまり強く進められないことは、付け加えておきたいです。
いずれにしても、投資は自己判断でお願いします。
はい。以上になります。
これでＦＩＲＥ 不動産編は終わりです👏✨
お疲れ様でした！
次は、いよいよ株＆債券編です！！
長い記事でしたが、読んでくれてありがとうございました🐻✨
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（参考文献）
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