#1不動産投資の特徴
こんにちは。
かいです。
今回は「不動産投資の特徴」について紹介します。
※この記事は約18分で読み終わります。
【この記事を読んでわかること】
✅不動産とは
✅不動産の所有権について
✅不動産投資のメリット・デメリット
✅不動産投資の種類
✅収益物件の探し方
なお今回利用する参考文献はこちらの2冊です。
不動産とは？！
ここでは「不動産とは何か」について紹介します。
日本の民法では、不動産とは「土地及びその定着物」と規定しています。（86条）
⇄動産:不動産以外のもの（車、ゲーム機、冷蔵庫など）
土地は皆さんも「当たり前だろ！」納得すると思いますが、「その定着物」というのが気になることでしょう。
「その定着物」の例は、建物・塀・立木・橋などです。
以上を簡単にまとめると、
不動産とは「簡単に動かすことができないもの」のことです。
不動産の所有権について
不動産の所有権について説明するために、まず「所有権とは何か？」について説明します。
所有権とは、「法令の制限内において、自由にその所有物を使用、収益及び処分をする権利」のことです。
使用とは文字通り、その物を使うこと。
例:ボールペンで文字を書く。
収益とは、その物を貸してその対価をもらうこと。
例:自転車を友達に貸して、お金を貰う。
処分とは、その物を捨てたり売ったりすること。
例:読み終わった本を捨てる。
以上が所有権についてです。
もっと詳しく学びたい場合は、伊藤塾のファーストブック民法をご覧ください。
では本題に戻ります。
不動産に対する所有権を他人に証明するには、登記が必要です。（公示の原則）
登記とは法務局という所に行って、「〇〇の土地とその上にある建物は私のものです」ということを登録することです。
ちなみに動産は占有しているだけで所有者と推定されます。（公信の原則）
不動産は登記しなくても所有することはできますが、何かあった時に所有権を主張できなくなるので大変なことになります。
例:登記をし忘れたために土地・建物を第三者に取られたetc
なぜ不動産は登記が必要で、動産は登記が不要なのでしょうか？！
理由は以下の通りです。
1.不動産は取引される価格が大きいため、国家が所有者名簿を作りトラブルを未然に防ぐため。
2.不動産は数に限りがあり、登録する上でそこまで問題とならないから。
3.不動産の所有者と利用者が必ずしも一致しないから。
4.行政が税金（固定資産税）を取りやすくするため。
【1について】
不動産は動産と異なり取引される価格が全然違います。
一概には言えませんが、不動産は購入するのに数千万円必要となります。
一方で動産は数百円〜数万円がメインです。
数百円〜数万円なら何かトラブルが起きても、「まぁしょうがないか」と諦めることも可能ですが、不動産の場合は金額が大きいためそうはいきません。
真の所有者から購入してトラブルを未然に防ぐためにも、登記をする必要があります。
【2について】
動産は量産され、いちいち登録するのに手間がかかり非効率的です。
しかし不動産は数に限りがあるため、登録することに向いています。
【3について】
不動産の所有者と利用者は必ずしも一致しません。
例えば賃貸住居にするでいた場合、
所有者（大家さん）⇄利用者（賃借人［住んでいる人］）
という構図になります。
住んでいるからといって所有者ではないのは、この例を見ておわかりですよね。
もし仮に「住んでいる人＝所有者」となってしまったら大変なことになりますよね。笑
【4について】
これは政治的な理由です。
やはり登録した台帳があれば効率よく税金を取れるため、不動産を登記させます。
このような理由から、不動産は登記が必要となってます。
不動産の所有権の範囲
では問題なく登記した場合、その不動産の所有権はどこまで範囲が及ぶのでしょうか。
土地に関しては言うまでもなく、土地の境界線の内側全体に対して所有権が及びます。
（※土地の境界線については別途記事にて解説します。）
建物に関しても言うまでもなく、その建物全体に対して所有権が及びます。
よく問題となるのは、その土地の【空中（上空）】と【地下】です。
空中（上空）について
日本の法律では、土地所有権の「上空の限界（高さ）」そのものを規定している法律はありません。
そのため仮にドローンやラジコンヘリを、他人の土地の上空に勝手に侵入した場合、所有権侵害という「不法行為による損害賠償請求」をされる場合があります。
地下について
地下については「大深度地下使用法」により、所有権の及ぶ範囲は「地表から40mまで」とする一定の基準があります。その深さ以下であれば公共的な利用が可能となっています。
逆に「地表から40mより浅い」場合は、地上権という民法に規定された権利が認められます。
（※地上権についても別途記事にて紹介します。）
【余談】「大深度地下利用法」について
この法律ができた背景にはバブル経済が絡んでいます。
地下鉄を作るためにはその土地上の所有者に対して地上権に基づく地代を支払わないといけません。
しかしバブル経済では土地（利用）価格が膨大となり、地代もハンパない額になってしまいます。
それでは公共性の高い地下鉄を作るのに不便となるので、法律で一定基準のもとで所有権の範囲を切り上げることになりました。
【参考】
以上が不動産の所有権についてでした。
不動産投資のメリット・デメリット
上記までで「不動産とはなんぞや？！」ということを理解してもらえたでしょうか？
この章では本題の「不動産投資のメリット・デメリット」について紹介します。
不動産投資のメリットは以下の通りです。
1.毎月安定したインカムゲインが得られる
2.キャピタルゲインを得られる場合もある
3.レバレッジをかけて運用することができる
4.インフレに強い
5.節税対策になる
1について
不動産投資では、自分の所有する物件を誰かに貸すことで賃料（家賃）を回収できます。
これにより所有者は賃借人がいる限り永遠にお金を貰うことができます。
2について
不動産は購入時の価格より高く売れる場合があります。
例:再開発による土地価格の上昇、建物をリノベーションしたことによる価値の上昇etc
キャピタルゲインを得るためには、購入時になるべく安く買うのがコツです。
3について
世の中には様々な投資がありますが、その中でも不動産投資は「金融機関からお金を借りて投資ができる」という特徴を持っています。
「投資したいからお金を貸して！」なんて不動産投資以外には言えません。笑
お金を借りることで少ない自己資金でレバレッジをかけて投資をすることができます。
4について
不動産は実物資産のため、インフレに強いです。
仮に貨幣価値が下がっても、反対に不動産価値は上がるので不動産所有者はあまり困りません。
5について
不動産投資は事業として扱われるので、経費などが使えます。
また更地より上物を建てる（アパート）方が相続税が安くなったりします。
そのため不動産投資は節税対策にもなるメリットがあります。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットは以下の通りです。
1.維持費が結構かかる
2.流動性が低い
3.購入時や売却時の費用が結構かかる
1について
不動産は維持費が結構かかります。
維持費の例
固定資産税・都市計画税、上下水道代、電気代、管理費、修繕積立費（区分所有マンション）、火災保険
上記の例以外にも、災害による破損の修理代など突発的な費用もかかります。
2について
不動産は「相対取引」といって、市場を通さずに直接当事者同士で価格を決めて売買します。
そのため相手が見つかるまでは売ったり買ったりできません。（流動性が低い）
これが結構ネックで、緊急でまとまったお金が必要な時、不動産はペーパーアセットより換金するのが難しいです。
3について
不動産を売買する際にも結構費用がかかります。
［不動産を買う時］
仲介手数料、登録免許税、印紙税、不動産取得税、司法書士代、金融機関の事務手数料（融資を利用した場合）
［不動産を売る時］
仲介手数料、印紙税、司法書士代、その他必要に応じてかかる費用（測量費・解体費など）
このように売主・買主の両方とも結構な費用がかかる点がデメリットです。
不動産投資の種類
不動産投資には大きく分けて4つの種類があります。
①地方新築
②地方中古
③都心新築
④都心中古
それぞれ詳しく解説します。
①について
地方新築に投資をする人の属性は、高収入サラリーマン・医者や弁護士といった高収入事業主・地主です。
これらの人たちは属性が高い上にお金を持っているため、ある程度お金がかかってでも手のかからない不動産で運用しようとします。
②について
地方中古に投資をする人の属性は、再販業者・メガ大家です。
これらの人たちはボロボロの建物に手を加えて（リフォームやリノベーション）、価値を上げて貸し出したり、売ったりすることによって運用します。
③について
都心新築に投資をする人の属性は、資産家・ファンド（REIT）です。
都心は言うまでもなく、不動産価値が極めて高く一般人投資家は購入できません。😅
そのため資本力のある資産家やREITを運営するファンドが購入します。
④について
都心中古に投資をする人の属性は、ディベロッパー・セミプロ不動産投資家・リノベ業者です。
ディベロッパーとは不動産開発業者のことです。彼らの仕事は主に、まとまったエリアにある中古の建物をバンバン買い取って、更地にして大規模な宅地造成をしたり大型オフィスビルを建てたりします。
ディベロッパーの例:三菱地所、住友不動産etc
またセミプロ不動産投資家とは、堀鉄平さんをはじめとした不動産知識に精通する投資家です。
彼らも大手ディベロッパーと同様に、中古建物を買い取り更地にした後、新築物件を建設し一般ユーザー（エンド）に売ることをしています。
リノベ業者とは中古マンションなどを買い取って、リノベーションを施し価値を上げて一般ユーザー（エンド）に販売する人のことです。
以上が不動産投資の種類についてでした。
これらの4つの分類から、儲かりやすい順を紹介します。
【儲かりやすい順】
都心中古⇨地方中古⇨都心新築⇨地方新築
都心中古が1番稼ぎやすい理由としては、
①日本は新築主義が根強く中古は比較的安めで購入できる（原価を安く抑えられる）
②新築とは違い、業者による上乗せがない
③都心は不動産価値が高く手を加えれば莫大なリターンが見込める
からです。
地方中古が2番目に稼ぎやすい理由としては、
①安く購入できる（原価を抑えられる）
②業者による上乗せがない
からです。
都心新築が稼ぎにくい理由としては、
そもそも初期費用や維持費がメチャクチャ高いからです。
地方新築が最も稼ぎにくい理由としては、
①新築のため購入費用が高い（業者による上乗せ）
②人口減少によりユーザーが少ない
からです。
以上からわかることは、不動産投資して儲けるのなら「中古」を選ぶのが重要ということです。
収益物件の探し方
最後に「収益物件の探し方」について紹介します。
不動産投資家は主に4つのサイトを使っています。
・楽待
・健美家
・アットホーム投資
・LIFULL HOMES不動産投資
【楽待】
「楽待」とはファーストロジックが運営する国内最大の不動産投資サイトです。
YouTubeでも無料で投資に関する知識を公開しているので、メチャクチャ勉強になります。
【健美家】
「健美家」とは、月間50万人の投資家がアクセスする国内最大級の不動産投資サイトです。
【アットホーム投資】
「アットホーム投資」は不動産賃貸ポータルサイトで有名な「アットホーム」の不動産投資verのサイトです。
【LIFULL HOMES 不動産投資】
「LIFULL HOMES 不動産投資」は、こちらもアットホームと同様に、不動産賃貸ポータルサイトで有名なホームズの不動産投資verのサイトです。
まとめ
【不動産とは…？！】
不動産とは「土地及びその定着物」と規定されています。
そして「その定着物」とは具体的に言うと、建物・塀・立木・橋などです。
【不動産の所有権について】
不動産の所有権を他人に証明するには、法務局に行き登記をする必要があります。
登記をしなくても法律上問題はありませんが、所有権を証明できなくなり、最悪の場合不動産を取られるリスクがあります。
不動産の所有権が及ぶ範囲としては、地上・空中（制限なし）・地下（地表から40mまで）です。
【不動産投資のメリット・デメリット】
不動産投資のメリット
1.毎月安定したインカムゲインが得られる
2.キャピタルゲインを得られる場合もある
3.レバレッジをかけて運用することができる
4.インフレに強い
5.節税対策になる
不動産投資のデメリット
1.維持費が結構かかる
2.流動性が低い
3.購入時や売却時の費用が結構かかる
【不動産投資の種類】
1.地方新築
2.地方中古
3.都心新築
4.都心中古
の4種類あります。
【収益物件の探し方】
・楽待
・健美家
・アットホーム投資
・LIFULL HOMES不動産投資
の4つのサイトから探します。
今回は凄い長文となってしまいました。😅
ここまで読んでくれた方、本当にありがとうございます😊
読者の方にとって少しでも「有益な情報だな！」と思っていただけたらこの上ない幸せです。
今後も引き続き「不動産投資」に関する知識を公開していきますので、どうぞよろしくお願い致します🤲
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