#4 用途地域について（役所調査編）

こんにちは。
かいです。

今回は「用途地域」について紹介します。

※この記事は約9分で読み終わります。

【この記事を読んでわかる事】
✅用途地域について
✅用途地域を調べる窓口について

今回執筆するにあたり参考にした本は以下の3冊です。

図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本

知りたいことが全部わかる！不動産の教科書

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noteだと若干見にくいので、ぜひこちらも合わせてご覧ください‼️

#4 用途地域について（役所調査編） | かいブログ 米国投資家への道#4 用途地域について（役所調査編）

用途地域とは

用途地域とは用途の混在を防ぐことを目的おし、市街化区域内で定められています。

そしてこの用途地域は5年ごとに見直しが行われます。

現在用途地域はそれぞれ「住居系」・「商業系」・「工業系」の3つの大枠があり、その中でもより細かく分かれています。
全部あわせるど13種類になります。

【住居系】

第一種・第二種低層住居専用地域
第一種・第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種住居地域
準住居地域
田園住居地域

第一種低層住居専用地域の定義

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

第二種低層住居専用地域の定義

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

第一種・第二種低層住居専用地域は、「低層住居のための環境を保護する地域」とされ、低層の戸建住宅地というイメージです。

この用途地域では建ぺい率や容積率が低い数値となっているため建てられる建物の規模は最大で3階程度となります。

一種と二種では、「建築できる建物の用途」に違いがあります。

またこの用途地域では、「低層」という文字通り、建築できる建物の絶対高さ制限（10mまたは12m以下）があります。

低層住居専用地域のイメージ写真

（用途制限の例）

【用語の説明】
建ぺい率:敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
建ぺい率（%）＝建築面積/敷地面積×100
　
容積率:敷地面積に対する建物の延床面積の割合のこと。
容積率（%）＝延床面積/敷地面積×100

第一種・第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域の定義

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

第二種中高層住居専用地域の定義

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

第一種・第二種中高層住居専用地域は、低層住居専用地域と同様に「住居専用地域」ですが、こちらは「中高層」という文字通り、絶対高さ制限（10mまたは12m以下）がありません。

そのため容積率に応じて3〜5階建て程度の中高層住宅が立ち並びます。

（用途制限の例）

第一種・第二種住居地域、準住居地域

第一種住居地域の定義

住居の環境を保護するため定める地域

第二種住居地域の定義

主として住居の環境を保護するため定める地域

準住居地域の定義

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

第一種・第二種住居地域と準住居地域は、やや商業的な色合いが強く入ります。

第一種住居地域の建物例
マンション、3000㎡以下のの店舗・事務所・ホテル・ボーリング場など

第二種住居地域の建物例
マンション、10000㎡以下のスーパー、ホテル（面積制限なし）、カラオケ、パチンコ店など

準住居地域の建物例
マンション、倉庫や車庫などの自動車関連・物流関係の施設など

（用途制限の例）

田園住居地域

田園住居地域の定義

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

田園住居地域内の農地は保全を図ることを目的としているため、下記の行為をする場合には市町村長の許可を取らないといけません。

①土地の形質の変更
②建築物の建築
③工作物の増設
④土石などの物件の堆積

（用途制限の例）

【商業系】

・近隣商業地域
・商業地域

近隣商業地域

近隣商業地域の定義

近隣の住宅地の住民が日用品の買い物をする店舗などの業務の利便を増進するための地域

近隣商業地域は大規模なお店という感じではなく、商店街のようなイメージ。

近隣商業地域のイメージ写真

商業地域

商業地域の定義

主に商業の利便を増進するための地域

商業地域は都心部や大規模なターミナル駅周辺のように、大規模な商業施設などが立ち並ぶエリアです。

この地域では建ぺい率も事実上100%となり、容積率の上限も非常に高く設定されている特徴があります。

商業地域では危険性の高い工場や大規模な工場は建築不可ですが、それ以外のほぼ建物を建築することができます。

商業地域のイメージ写真

（用途制限の例）

【工業系】

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

準工業地域

準工業地域の定義

主に環境悪化をもたらすおそれのない、工場の利便を図る地域

準工業地域では、住居系や商業系の建物が混在しているエリアです。

ここでは商業地域と同様に幅広い建物を建てることができます。

工業地域

工業地域の定義

主として工業の利便の増進を図る地域

この地域では住居は一応建築できますが、基本的に工業地をメインとしているので、学校・病院・ホテル・旅館などの施設は建築できないです。

工業専用地域

工業専用地域の定義

工業の利便の増進を図る地域

この地域では危険性の高い工場や環境を悪化させるおそれのある工場などが建築できます。

一方でそのような危険性のある建物が密集することから、住居・店舗・旅館・ホテル・学校といった施設は建築できません。

工業専用地域のイメージ写真

（用途制限の例）

用途制限のまとめ図

以上からわかる通り規制が厳しいのは「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」で、規制が緩めなのは「商業地域」や「準工業地域」です。

【厳しい】
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域
【普通】
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、工業地域
【緩め】
近隣商業地域、準住居地域
【緩い】
商業地域、準工業地域

です。

用途地域を調べる窓口

「この土地の用途地域はどうなっているのか」

といったことを調べる担当窓口は、

都市計画課と建築指導課です。

まとめ

市街化区域には用途地域が設定されています。
そしてこの用途地域内ではそのエリアごとに、建物建築時に様々な制限がかかってきます。

土地を購入する際は、「自分が購入するエリアにはどのような規制がかかっているのか？」ということを意識しながら検討しましょう。

次回予告

次回は「防火地域・準防火地域」について紹介します。

※今回、各用途地域のイメージ写真はすべて「Yahoo!画像検索」から引用しております。

ご了承ください。