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KB Home(NY:KBH)決算カンファレンスコール

🐺株狼さんの米株情報室🐺

2021.09.23

トランスクリプト
発言準備
オペレーター
こんにちは。本日、電話会議のオペレーターを務めさせていただくアレックスです。KBホーム2021年第3四半期決算カンファレンスコールに皆様をお迎えしたいと思います。(本日のカンファレンスコールは録音されており、10月22日まで当社のウェブサイトkbhome.comで再生することができます。

それでは、投資家対応担当上級副社長のジル・ピータースに電話をおつなぎしたいと思います。ジルさん、始めてください。

ジル・S・ピータース
KBホーム
ありがとうございます、アレックス。本日は、2021年度第3四半期の業績をご報告するためにお集まりいただき、ありがとうございます。この電話には、会長兼社長兼最高経営責任者のジェフ・メズガー、執行副社長兼共同最高執行責任者のマット・マンディーノとロブ・マクギブニー、執行副社長兼最高財務責任者のジェフ・カミンスキー、上級副社長兼最高会計責任者のビル・ホリンジャー、上級副社長兼財務担当者のサド・ジョンソンが参加しています。

この電話会議では、1995年米国私募証券訴訟改革法に規定されている意味での「将来予想に関する記述」に該当する事項が議論されます。これらの記述は将来の業績を保証するものではなく、当社はこれらの記述を更新する義務を負うものではありません。本日のプレスリリースおよび米国証券取引委員会への提出書類に詳述されている要因などにより、実際の結果は、将来見通しに関する記述に記載または暗示されている内容と大きく異なる可能性があります。なお、本日の説明で言及したNon-GAAP指標と最も直接的に比較できるGAAP指標との調整表は、本日のプレスリリースおよび/または当社ウェブサイト(kbhome.com)の投資家情報ページに掲載されています。

それでは、ジェフ・メッガーがご挨拶いたします。

ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
ジルさん、ありがとうございます。第3四半期の業績は、主要指標の大半が前年同期比で大幅に増加しました。これは、住宅市場に大きな需要がある一方で、住宅の完成・引渡しに関する業界全体の課題に直面しながらも、堅調な業績を達成したためです。これらの結果は、より高い株主資本利益率（ROE）を実現しながら規模を拡大し続ける、リターン重視の成長の原動力となります。

当四半期のハイライトを説明する前に、納品数と収益の不足について触れておきたいと思います。第4四半期に入り、サプライチェーンの混乱が深刻化し、地方自治体の遅れに伴い、製造期間が前四半期比で約2週間延長されました。これにより、多くの納入品が第4四半期にずれ込み、同様に第4四半期の納入品の一部が2010年第1四半期にずれ込む見込みです。このような遅延に対処するために、当社は積極的な対策を講じています。例えば、国内のサプライヤーと提携して下請け業者を拡大したり、製造時間を安定させるために製品を簡素化したりしています。

総売上高は前年同期比約50％増の14億7,000万ドル、希薄化後の1株当たり利益は1.60ドルとなりました。在庫関連費用を除いた営業利益率は12.1％となり、前年同期比で250ベーシスポイント上昇し、1台あたりの収益性は40％拡大して約5万2,000ドルとなりました。これは、納品遅延によるレバレッジの低下を考慮しても達成されたものです。

特に、売上総利益率が22％に達したことは、各資産を最適化するためにペース、価格、スタートを効果的に管理していることを示しています。資本配分については、引き続きバランスのとれたアプローチをとり、成長のための規律ある投資を最優先しています。

第3四半期には、土地の取得と開発に約7億8,000万ドルを投資しました。土地の保有・管理数は81,000区画に達し、在庫はより質の高いコミュニティのポートフォリオに移行しています。これらに加えて、四半期ごとの定期的な現金配当と1億8,800万ドルの自社株買いにより、株主の皆様に多額の現金をお届けしました。これらの自社株買いは、今年予想されている20％の水準を超えて、特に売上高が70億ドルを超える規模になることや、営業利益率および売上総利益率の向上と合わせて、当社の業績をさらに向上させるものです。

当社は、リターン重視の成長戦略に着手して以来、ROEを大幅に向上させてきました。業界全体でリターンが拡大していることは認識していますが、当社の改善率は意味のあるものであり、20％台前半から半ばのROEが持続可能であると考えています。

当四半期には、ロブ・マクギブニーをエグゼクティブ・バイスプレジデント兼共同最高執行責任者に昇格させ、マット・マンディーノと共同でその役割を担うことを発表しました。Co-COO体制を構築したのは、2つのシンプルな目的があったからです。それは、株主資本利益率を向上させるために事業の収益性の高い成長を加速させることと、実行力を強化することです。ロブは西海岸と南西部を、マットは中部と南東部を担当しています。マットとロブは、それぞれの地域の責任に加えて、主要な戦略的コーポレート機能の監督も行っています。

先に述べたサプライチェーンの問題や地方自治体の遅延が製造期間に影響を与えていることから、この18ヶ月間で業界の事業環境はより複雑になっています。実績のある2人のリーダーがオペレーションを担当することで、地域を絞ったより実践的なアプローチが可能になり、地域や部門のリーダーとの日常的な協力体制が強化されます。建設期間を短縮するために各地域でどのような取り組みが行われているかについては、後ほどマットとロブが質問に答えてくれます。

第3四半期には40以上の新規コミュニティの開設に成功し、多くのコミュニティ数の連続的な改善の始まりとなりましたが、これは今後5四半期にわたって継続すると考えています。先に述べた強力で成長性のある土地のパイプラインにより、新規コミュニティの開設が加速し、2022年末までにコミュニティ数が約260に拡大すると見込んでいます。

第3四半期の1コミュニティあたりの月間吸収率は、前年同期の5.9から6.6に加速しました。純注文数は4,085件で、好調だった前年同期に比べて若干の減少となりました。しかし、価格対応とペースの調整を行った結果、純受注額は前年同期比で20％以上増加しました。

当四半期には4,000棟以上の住宅を着工しました。これに対し、前年同期の着工件数は約3,400件でした。現在、約9,000棟の住宅を生産しており、そのうち93％が既に販売されています。これらの住宅のうち、基礎段階を過ぎて販売されていないのは240棟のみであり、現在はバックログを提供するために建設期間を短縮することに注力しています。

純受注額が20億ドルに達したことで、将来の利益率向上に向けた基盤が整いつつあります。当社の価格決定力は確固たるものであり、当社のペースは好調を維持しており、高価格帯の住宅に対する需要は、当社の価格帯が達成可能であることを物語っています。購入者の信用度は過去の水準を上回っており、平均FICOスコアは731、頭金は14％で、これは約6万ドルに相当し、初めての購入者としては注目に値します。

また、購入した住宅の面積やデザインスタジオでの支出など、お客様の行動の変化をモニターする内部指標も安定しています。現在、当社の受注残は約10,700棟で、将来の売上高は48億ドルを超えています。

受注残の金額は前年同期比で90％近く増加しており、受注残の利益率も大幅に向上しています。これは、2021年を締めくくり、2022年にはさらに1年分の収益の増加と利益率の拡大を支える素晴らしいポジションです。

住宅購入は依然として魅力的で達成可能なものであり、当面の間、健全な市場環境を支える要因が揃っていると考えています。当社の価格帯では、ミレニアル世代とZ世代（合わせて約1億4,000万ドル）の需要を満たすための供給が不足しています。これらの世代は、当社の受注生産型ビジネスモデルにおけるパーソナライゼーションと選択肢を重視しており、これが当社の吸収率が常に業界最高水準であることの重要な要因となっています。これに加えて、第3四半期の販売台数の61％を占める一次取得者へのサービス提供の経験から、当社は今後の需要を確実に取り込むことができると考えています。

話は変わりますが、サステナビリティ（持続可能性）に関する当社の最近の成果を紹介したいと思います。KBホームは、EPA（米国環境保護庁）からENERGY STARマーケットリーダー賞を過去最高の25件受賞し、最もエネルギー効率の高い全米の住宅メーカーとしての当社のリーダー的地位をさらに高めました。私たちは、環境プログラムを前進させ続けていることを誇りに思っています。このプログラムは、私たちの住宅の二酸化炭素排出量を削減するための役割を果たしながら、購入者の住宅購入にかかる総費用を削減するのに役立っています。

最後になりましたが、私は、材料不足や地方自治体の遅れといった業界全体の課題を克服し、日々優れた努力を続けている当社の全従業員に感謝したいと思います。私たちのチームは実行力に優れ、お客様へのサービスを重視しています。

最後になりましたが、私たちは、大幅に高い利益率で運営され、利益率が大幅に改善された、より大きなビジネスに参入します。今年の株主資本利益率（ROE）は約20％、2022年にはさらに拡大すると予想しています。これは、より高い利益率を伴う収益とコミュニティ数の二桁成長、および最近実施した自社株買いに支えられています。来年以降も、当社の株主資本利益率は20％台前半から半ばの範囲で持続可能であると考えています。

それでは、次はジェフに財務報告をお願いします。ジェフ？

ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
ありがとうございます、ジェフ。私からは、2021年第3四半期の財務実績のハイライトを説明するとともに、第3四半期の見通しを述べ、2022年のいくつかの指標の改善見込みをまとめます。

第3四半期には、ほぼすべての主要指標において前年同期比で測定可能な改善が見られました。これには、住宅の売上が49％増加し、希薄化後1株当たり利益が93％拡大したことが含まれます。また、継続的な成長を支えるために、土地および土地開発に多額の投資を行い、大幅な自社株買いを完了しました。これは、将来の収益と1株当たり利益を向上させるためのものです。

当四半期の住宅販売収入は、前年同期の9億7,900万ドルから14億6,000万ドルに増加しました。これは、住宅の引渡し戸数が35％増加し、平均販売価格が11％上昇したことによるものです。

ジェフが説明したように、当四半期の販売実績は、業界全体にわたる建築資材の不足と労働力の制約により、ほとんどの市場で建設期間が延長されたことに影響されました。第4四半期も同様の問題が発生すると予想しており、これらの要因を考慮して見通しを立てています。当四半期末の受注残高は、4つの地域での大幅な増加により、89％増の48億ドル超となりました。当四半期末の受注残、建設中の住宅の状況、および予想される建設サイクルタイムを考慮して、第4四半期の住宅販売収入は16億5,000万ドルから17億5,000万ドルの範囲になると見込んでいます。

第3四半期には、住宅市場の好調さを反映して、引き渡した住宅の全体的な平均販売価格が約38万5,000ドルから約42万7,000ドルに上昇しました。第4四半期については、全体の平均販売価格が約45万ドルとなり、前年同期比で9％上昇すると見込んでいます。

当四半期の住宅建設事業の営業利益は、前年同期の8,890万ドルに対し、1億6,990万ドルに改善しました。営業利益率は、売上総利益率および販売費・一般管理費比率の改善により、270ベーシスポイント上昇し、11.6％となりました。当四半期の在庫関連費用670万ドル、前年同期の在庫関連費用690万ドルを除くと、営業利益率は前年同期比250ベーシスポイント上昇し、12.1％となりました。第4四半期については、在庫関連費用の影響を除いた全体の住宅建設事業の営業利益率は、前年同期の10.7％に対し、約11.8％の上昇を見込んでいます。

当四半期の住宅ローンの売上総利益率は21.5％となり、前年同期の19.9％から160ベーシスポイント上昇しました。この利益率の拡大は、主に、住宅市場の両方の動きを支える良好な販売価格環境と、資産化された金利の償却費の減少を反映しています。当四半期の在庫関連費用を除いた利益率は、前年同期比140bp増の22.0％となりました。(当四半期の在庫関連費用および資産化された金利の償却費は、前年同期の23.7％に対し、24.5％でした。在庫関連費用が発生しないと仮定した場合、第4四半期の住宅の売上総利益率は、予測していた第4四半期の住宅の引渡しが開始された時点での木材価格のピークの影響を反映して、21.6％から22％の範囲になると考えています。

当四半期の販売費・一般管理費比率は9.9％となり、前年同期の11.0％から110ベーシスポイント改善しました。これは主に、営業レバレッジの向上によるものですが、業績連動型の従業員報酬制度に関連する費用の増加や成長を支えるためのリソースの追加によって一部相殺されました。2022年の住宅販売収入の増加に向けて事業を立ち上げるにあたり、第4四半期の販管費率は、今年の第2四半期および第3四半期とほぼ同じ、約10％になると考えています。これは、2020年第4四半期の10.3％から改善したことになります。

当四半期の実効税率は、2,410万ドルの法人税費用と2,150万ドルの連邦エネルギー税控除の純額を反映し、約14％となりました。第4四半期の実効税率は、前年同期の約16％に対し、エネルギー税控除による若干の有利な影響を含め、約24％になると見込んでいます。

全体では、当四半期の純利益は、前年同期の7,840万ドル（希薄化後1株当たり0.53ドル）に対し、1億5,010万ドル（希薄化後1株当たり1.60ドル）となりました。

次にコミュニティ数について説明します。第3四半期の平均コミュニティ数は14件減少し、205件となりました。販売可能なコミュニティ数は、前年同期末の232コミュニティに対し、当四半期末は210コミュニティでした。前四半期比では、予想通り、第2四半期末比で10コミュニティ増加しました。2021年の年末のコミュニティ数は、第3四半期からわずかに増加し、その結果、第4四半期の平均コミュニティ数は前年比で1桁台後半の減少となる予定で、引き続きシーケンシャルなカウントを達成する予定です。

第3四半期には、土地、土地開発、および手数料に7億7,900万ドルを投資しましたが、その60％にあたる4億6,700万ドルが新規の土地取得でした。今年の第3四半期には、10億ドルを投じて16,000区画以上を取得しました。第3四半期末時点で、当社は約81,000区画の土地を所有・管理しており、これらの土地が新規コミュニティの開設やコミュニティの着実な成長の原動力になると期待しています。

当四半期末の流動性は、現金で11億ドル以上、無担保のリボルビング・クレジット・ファシリティで7億9,100万ドルを用意しました。6月初旬には、3億9,000万ドルの4％の10年満期シニア・ノートを発行し、2021年12月15日に償還される2億7,000万ドルの入札済み7％シニア・ノートの純収入の一部を使用しました。この債務の繰上償還に対して、第3四半期に510万ドルの損失を計上しました。7％シニア・ノートに対する残りの1億8,000万ドルは、先週、額面で償還されました。今回の7％シニア・ノートの償還により、新規発行分と一部相殺されますが、年換算で約1,600万ドルの金利削減効果があり、住宅の売上総利益率に含まれる金利を引き下げる継続的な傾向に貢献します。さらに、2022年9月に満期を迎える3億5,000万ドルの7.5％シニア・ノートについても、発生した利息を削減し、将来の粗利益を向上させる機会になると考えています。

当四半期において、当社は普通株式約470万株を総額1億8,820万ドルで買い戻しました。この買戻しは発行済株式総数の約5％に相当し、今後の1株当り利益と株主資本利益率の向上に貢献します。希薄化後1株当たり利益を算出するために、2021年第4四半期の加重平均株式数を9,100万株、通年では9,350万株と見積もっています。

2022年については、予想される2021年末の受注残、コミュニティ数の増加、および来年を通じて継続する堅調な需要環境に支えられ、住宅事業の売上高は70億ドル以上になると予想しています。今後5四半期の間に約200のコミュニティが新たに開設され、コミュニティ数が順次増加していくと予想しています。過去2四半期に発表した2桁台の成長予測と同様に、2022年の年末のコミュニティ数は前年比で約20％増加し、通年の平均コミュニティ数は2021年と比べて約10％増加すると考えています。また、売上総利益率が来期のガイダンスを上回る水準に拡大し、販管費率が改善することで、営業利益率が前年同期比で測定可能なほど向上すると考えています。

さらに、予想される規模の拡大に加え、営業利益率の向上と最近の自社株買いの効果により、株主資本利益率（ROE）は2021年に予想される約20％と比較して大幅に改善するものと思われます。

以上のことから、当社は2021年度第4四半期および2022年度の両年度目標を達成するための体制が整っていると考えています。2021年度通期の業績見通しは、ほぼすべての主要指標において大幅な改善を示しており、規模、吸収ペース、住宅総利益率、営業利益率が顕著に向上しています。

加えて、2021年度通期の株主資本利益率（ROE）が拡大し、2022年度にはさらなる改善が見込まれることを特に喜ばしく思っています。当社は、収益性の高い成長を加速させ、より大規模で魅力的な在庫構成と独自の魅力的な受注生産のビジネスモデルを活用してリターンを拡大することに継続的に注力することで、将来的に簿価と株主価値の両方に測定可能な向上がもたらされると確信しています」と述べています。

それでは、皆さんからの質問を受け付けます。Alex, please open the lines.

オペレーター
(最初の質問は、Evercore ISIのStephen Kimさんからお願いします。

質問と回答
質問者1
スティーブン・キム
エバーコア ISI インスティテューショナル エクイティ リサーチ部門
本日の決算で興味深いのは、自社株買いで、そのために実際にレバレッジを上げたということですが、これは他のビルダーではあまり見られないことです。そのため、今後のレバレッジの目標値を教えていただけないでしょうか。また、短期的にはどのような傾向があるとお考えですか？
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
もちろん、スティービー、私に任せてください。当四半期末のレバレッジは、第2四半期末に比べて50ベーシスポイント減少しました。これは、当四半期末までに応募されなかった残りの社債を完済したため、実際の業績に反映されなかったものです。そのため、実際には

約50ベーシスポイントの減少となりました。

現在のレバレッジ・レシオには大きな不安はありません。これまでずっと40％以下で推移してきましたが、今後も適切な範囲内で会社を運営していくつもりです。当四半期には、株式を買い戻して将来を支援し、事業の成長に必要な資金以上の余剰資金を活用する絶好の機会がありました。また同時に、今年はリファイナンスの取引を通じて、新規発行と入札の結果として約6,000万ドルを取得し、最後に9月に償還したことで、少しだけデレバレッジをかけました。これが現在の私たちの状況です。

質問者2
スティーブン・キム
エバーコア・ISI・インスティテューショナル・エクイティ、リサーチ部門
しかしジェフ、あなたは、35％前後があなた方に期待すべきレベルだと考えているのでしょうか、それとも単に40％以下だと考えているのでしょうか？それはつまり、他のメーカーが見てきた水準よりもはるかに高い水準だということです。必ずしも悪い水準ではありませんが、今後数年間の事業運営において、どの程度の水準を見込んでいるのか、数値的な範囲を教えていただけないでしょうか。
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
はい、30％から40％の範囲であれば問題ないと思います。先ほど申し上げたように、ここしばらくは40％前後で推移しています。これまでの高水準の収益の結果、多くの持分を獲得しています。自己資本の増加が続く限り、余剰資金を活用して、当四半期に行ったようなことを行う機会もあると思います。しかし、現時点では、資本構造と長年にわたって培ってきた改善点に非常に満足しています。

質問3
スティーブン・キム
エバーコアISI機関投資家向け株式、リサーチ部門
はい、それは素晴らしいですね。はい、感謝しています。わかりました。2つ目の質問は、マージンに関するものです。好調な業績であることは明らかですが、第4四半期のガイドは、私たちが見たいと思っていたものよりも少し低かったようです。明らかに、その原因のいくつかは、木材と木材のピーク時にあるとしています。その大きさを教えていただけないでしょうか。また、そのような状況がどのようにして解消されるのか、あるいは基本的に下降すると予想しているのでしょうか？木材コストの削減は、次の2022年初頭にどのような利益をもたらす可能性がありますか？
それから、ジェフ・メズガーが製品の簡素化についてコメントしていましたね。どういう意味なのか、もう少し詳しく説明していただけないでしょうか。なぜなら、それはBPOよりもスペックの高い製品を作るのに適しているように聞こえたからです。もう少し詳しく教えていただけませんか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
スティーブ、今のは4つの質問を1つにまとめたようなものです。簡略化された製品については、ロブに任せましょう。

ロブ、あなたはこの質問に答えたいですか？

ロバート・V・マクギブニー
KBホーム
ジェフさん、スティーブさん、ありがとうございます。ここ数ヶ月、あるいは1年半ほど、私たちは製品とプロセスの簡素化に注力してきました。私たちのデザインスタジオでは、SKUを約48％削減しました。私たちが重視したのは、お客様からの引き取り率が最も高い商品を維持し、全国のサプライヤーや地域の取引先と連絡を取りながら、商品の在庫状況を確認することでした。また、構造オプションについては、約40％削減しました。サプライチェーンの複雑さを解消し、私たちと取引先のために問題を単純化することが重要です。

これは、サプライチェーンから複雑さを排除し、私たちと業者のために問題を単純化することです。設計図を再利用したり、地域や部門を超えて標準的な製品シリーズを活用したり、さらには住宅そのもののデザインにまで踏み込んで、窓のサイズやキャビネットボックスのサイズ、ガレージドアなどを標準化しています。私たちにとっても、お客様にとっても、取引業者にとっても、サプライチェーンの中ですぐに入手できるものを中心に、シンプルにしています。

運営者
次の質問は、ウォルフ・リサーチのトルーマン・パターソンさんからです。

質問者4
トルーマン・アンドリュー・パターソン
ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズLLC リサーチ部門
申し訳ありませんが、私の質問はすべてスティーブに取られてしまいました。サプライチェーンの問題は業界全体に影響を及ぼしているのは明らかですが、スティーブさんの質問の一部を補足しますと、準備されたコメントでは、全国規模のサプライヤーとの提携や下請け業者の拡大について言及されていました。提供する製品をシンプルにする以外にとっている行動について、もう少し詳しく説明していただけないでしょうか。また、現時点では予測不可能なことだとは思いますが、建設サイクルタイムが安定し始める時期については、どのようにお考えですか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
マット、労働力について話してくれませんか？

マシュー・W・マンディーノ
KBホーム
トルーマン：今のところ、労働力よりもサプライチェーンの問題の方が大きな制約になっています。しかし、私たちがやろうとしているのは、先手を打って、次のボトルネックがどこにあるのかを積極的に見極めることです。私たちは、貿易ベースのキャパシティを分析するためのさまざまなツールやプロセスを導入しています。そして、先に述べたように、私はその前に立ちはだかるのです。

その例として、トゥルーマンは、今年に入ってからすでに150社以上の新しいトレードパートナーを追加しています。ですから、いつオールクリアになるかを見極めるのは難しいのですが、私たちはその前に立ちはだかるよう努力しています。トレードベースの拡大に伴い、これは最高のツールの1つだと考えています。

質問5
トルーマン・アンドリュー・パターソン
ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズLLC リサーチ部門
わかった、わかった。申し訳ありませんが、続けてください。
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
トゥルーマン、第3四半期の状況について補足しますと、第3四半期は、いわゆる窓際での生産の後半に巻き込まれました。実際には、基礎やフレーム、機械設備など、すべての可動部品に対応し、ベースを拡大したことで、製造期間は安定してきたと感じており、これでカバーできると考えています。しかし、未だに対応できていないことがあります。というのも、これらの問題は毎週のように発生しており、都市によっても異なるからです。しかし、生産サイクルの前半は安定してきたと考えており、後半はマットが今取り組んでいることについて話しています。

質問者6
トルーマン・アンドリュー・パターソン
ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズLLC リサーチ部門
わかった、わかった。それから、プレスリリースの中で、皆さんは22年も引き続きマージンを拡大するとおっしゃっていました。準備された発言では聞き取れませんでした。それは総利益率のことでしょうか、それとも営業利益率のことでしょうか、それともその両方でしょうか？
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
実際には両方です。そうですね、スティーブさんの質問に少し戻りますが、第4四半期は木材の影響がピークになると考えており、それも含めて考えています。第4四半期には、販売数量の減少に伴うレバレッジの低下とミックスの変化により、前回の予想から若干の変動がありました。しかし、販売総利益率、つまり週単位で見ると、販売総利益率と受注残の両方で利益率が改善していることは確かです。現時点では、来年に向けて良好な売上総利益率の軌跡を描くことができそうです。具体的なガイダンスは提示していませんが、準備書面の中で、来年のマージンは第4四半期のガイダンスを明らかに上回ると考えていることを述べています。また、非常に強いマージンパフォーマンスが基本的に営業利益率に連鎖し、2022年には自己資本利益率に非常に有利な影響を与えると考えています。

オペレーター
次の質問は、バークレイズのMatthew Bouleyさんからお願いします。

質問者7
マシュー・アドリアン・ブーレー
バークレイズ銀行 調査部
先ほどジェフさんがおっしゃっていた、生産サイクルの後半の課題について、もう一度お聞きしたいと思います。その反対側、つまり上半期のスタートペースについてお聞きしたいと思います。クロージングの課題に関連して、おそらく全国的にコミュニティをオープンすることになると思うのですが、着工を開始する能力はあるのでしょうか？また、御社のビジネスモデルでは、販売を促進することになりますが、単純にサイクルタイムを長くするという他の課題に比べて、その影響は少ないのでしょうか。それとも、同じ課題に関連して、スタートのペースがさらに遅くなる可能性があると考えるべきでしょうか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
マットさん、私たちは環境をうまく利用して、着工や -- あるいは、まず許可を得てから着工することができていると思います。過去12ヶ月間を振り返ると、約17,000戸の住宅を着工しており、これは販売数の数百倍に相当します。つまり、販売のペースと着工のペースは今のところほぼ一致しています。

また、基礎的な問題は解決したと考えています。1月、2月、3月はフレーマーの問題でした。1月、2月、3月にはフレームの問題がありましたが、それらにも対処し、引き続き進めています。そのため、着工数の増加は期待できません。また、当四半期はコミュニティの開設が非常にうまくいったと思います。第3四半期の初めに予測していた数を上回っています。

40件以上の新規出店は素晴らしい結果であり、今後のコミュニティ数ガイドに対する自信の表れでもあります。

質問者8
マシュー・アドリアン・ブーレー
バークレイズ銀行調査部
これは完璧なセグメンテーションですね。ありがとうございます、ジェフ。コミュニティについてお聞きしたいのですが、今週、同業他社の方が、自治体の課題やサプライチェーンの連鎖効果、コミュニティのオープン化などについてお話されていましたね。あなたは、今後200件程度のオープンを予定していると言っていたと思います。先ほどの話の続きになりますが、コミュニティをオープンにするための課題を考慮した場合、200件という数字に対するあなたの自信のほどを知りたいのですが。また、その2つ目として、モデル化したときに地域的な偏りがないかどうか、ということも気になります。
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
コミュニティの開設は広範囲にわたっており、国内のどの地域が他よりも難しいとは考えていません。単純に考えれば、今年はコミュニティ開設の遅れによる影響をすでに受けています。そのため、多くの遅れを克服し、ブロックとタックルに入っています。

私たちは戦略的に、コミュニティの数を年に最低10％増やすことは許されないと考えているので、実際の数字を出したかったのです。しかし、今年の数字が終了したことで、来年は10％以上になることを皆さんに理解していただきたいと思いました。実際には、20％を目指しています。

オペレーター
次の質問は、ゼルマン＆アソシエイツのアラン・ラトナーさんからお願いします。

質問者9
アラン・S・ラトナー
ゼルマン＆アソシエイツLLC
Robさん、昇進おめでとうございます。電話でお会いできてうれしいです。ジェフ、最初の質問ですが、マージンに関するコメントを明確にしておきたいと思います。第4四半期のガイダンスを変更したのは、固定費が売上原価に含まれていることによるものだと思います。
四半期ごとに売上原価に計上される大まかな金額を覚えていますか？また、コミュニティ数の増加に伴い、22年には増加すると予想していますか？
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
そうですね。21年は、固定費の中のいくつかの機能により多くのリソースを投入したため、少し増加しました。第3四半期の固定費は3,800万ドル前後だったと思います。また、先ほど述べたように、売上高が減少すると、売上原価を構成する固定費に対するレバレッジが効かなくなるため、レバレッジ効果が低下します。

質問者10
アラン・S・ラトナー
ゼルマン＆アソシエイツLLC
わかりました。ジェフさん、ありがとうございます。次に、来年の70億ドル超の収益見通しについてですが、まず、サイクルタイムをどのように想定しているのでしょうか。現在のレベルから安定していることを前提としているのでしょうか、ここでは少し延長しています。
できればそれに加えてほしいのですが。明らかに、スタートペースは注文に追いついているようです。しかし、サプライチェーン全体で見られる課題とその延長線上にあることを考えると 受注活動のペースをもっと大幅に落とすことは考えられないのでしょうか？1コミュニティあたり6～7台の販売は非常に好調で、明らかに需要がありますが、多くの同業他社は最近、販売ペースをもう少し強引に落としているようです。しかし、多くの同業他社は、最近、販売ペースを下げることに力を入れているようですが、少しでも追いつくために、そのようなことを考慮する必要があるのではないでしょうか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
建設期間中にさらなる障害の兆候が見られれば、ペースを落とします。実際、価格を重視した多くの地域では、建設を少し遅らせました。しかし、今日の状況を見ると、私たちは今、より長い建設期間を計画しています。長くなりましたね。それはわかっています。それは我々の予測や仮定に組み込まれています。今、私たちは、住宅を販売し、住宅を着工し、基礎工事と躯体工事を完了させるという非常に良いリズムを持っており、多くのバックログについては下半期に向かっているので、今後に期待したいと思います。

しかし、今はかなり良いバランスを保っていると思っています。建設できない受注残を抱えていると、バイヤーもイライラしてしまいますからね。私たちは、お客様のことを非常によく考えています。ですから、お客様を危険にさらすようなことがあれば、そのようなことはしないようにしています。

オペレーター ,
次の質問は、ゴールドマン・サックスのスーザン・マクラリさんからお願いします。

質問者11
スーザン・マリー・マクラリ
クレディ・スイスAG、リサーチ部門
最初の質問は、コスト面とインフレについてのフォローアップです。第4四半期に木材のピークが来るとおっしゃっていましたね。しかし、木材のデフレはいつ頃から始まると考えればよいのでしょうか。また、それを相殺する可能性のある他の建築用製品カテゴリーのインフレについてはどのようにお考えですか？
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
そうですね。スタート時のコストを固定しているため、様々なコストカテゴリーでのインフレは、例えば来年の第1四半期や第2四半期に提供するものではなく、将来の売上や将来のバックログに影響します。そのため、バランス的には、木材は先細りとなり、コスト面ではかなりの改善が見られ、今後の受注残の粗利益率は明らかに高くなると考えています。

私は水晶玉を持っていないので、第1四半期や第2四半期の投入コストや人件費がどのように推移するかは正確にはわかりません。しかし、価格面での傾向を考慮すると、たとえ価格決定力を少しでも維持したとしても、木材の良好な傾向が維持されることを前提に、今後の上昇分を十分に補うことができると考えています。木材は、当社にとっても、業界全体にとっても、同業他社にとっても、非常に大きなコストカテゴリーでした。これが進展すれば、来年の当社の利益率にとって非常に良いニュースになると思います。来年前半の出荷に向けて、これらのコストの多くを固定化したことで、マージンの方向性についてはかなり良い感触を得ています。

ご質問12
スーザン・マリー・マクラリ
クレディ・スイスAG、リサーチ部門
わかりました。それは助かります。続いて、価格に関する質問です。第4四半期には約45万ドルを予定していますが、これは前年同期比で約9％の増加だと思います。コメントの中で、FICOスコアの高い購入者が増えているとおっしゃっていましたね。全体的に財務状況が良好なようですね。さまざまな市場で、このような購買意欲を維持するための価格設定をどのように考えているのか、教えてください。また、価格設定に対する買い手の受け止め方について、現場で何か変化はありますか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
ご存知のように、スーザン、各地域、各都市の在庫状況はそれぞれ異なりますし、雇用や人口の増加もありません。しかし、私たちの購買層を考えてみると、初回購入者が多いのですが、頭金は6万ドル、FICOスコアは737と、初回購入者向けのビジネスでは最も強い購買層となっています。言ってみれば、非常に強い購買力があるということです。

価格を下げすぎると、まず最初に目にするのは、私たちは注文生産をしているので、購入者はもう少し小さな家に移るということです。4ベッドルームの家が欲しい、あの辺りの家が欲しい、でもそのサイズの家は今は高すぎる、ここまで来るか、ここまで来たくなければ全部は買わない、ということになるかもしれません。しかし、今日はそのようなことは全くありません。

それに、今やっているサプライチェーンの遮断に関する議論を考えてみると、消費者にとって在庫状況は良くなるどころか、むしろ悪化しているのではないでしょうか。私たちの業界では、人口動態や需要に見合った住宅の建設数が得られていないのに、サプライチェーンの遮断により住宅の建設が制限されています。つまり、限られた供給量に対して需要が非常に多いということです。しばらくの間は、「これなら買える」というお客様は現れないと思います。今日もそのような兆候は見られません。ですから、非常に強い環境にあると言えます。

オペレーター
次の質問は、JPモルガンのマイケル・リハウトさんからお願いします。

質問者13
マーガレット・ジェーン・ウェルボーン
JPモルガン・チェース証券会社 調査部
こちらはマギーさんです。前回の質問の続きです。つまり、明らかに購入者の信用プロファイルは強力なままであり、ここまでは値ごろ感はあまり問題になっていないということですね。最近の価格下落の結果、購入者の嗜好に変化はありましたか？前四半期には、住宅のサイズを調整するような買い手は見られなかったとおっしゃっていましたが、最新の情報はありますか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
住宅のサイズにはまったく動きがありませんでしたが、スタジオでの支出は1戸あたり1,000ドル単位で少しずつ増えています。しかし、購入者の行動は、前四半期、前々四半期と同じです。

ご質問14
マーガレット・ジェーン・ウェルボーン
JPモルガン・チェース株式会社 調査部
はい、わかりました。また、先ほどの質問を少し違う形でお聞きしたいと思います。今期の自社株買いについて、また、レバレッジの観点から見た今後の快適な状況についてお話されました。しかし、自社株買いがより定期的に行われるようになる可能性について、もう少し詳しく説明していただけますか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
はい。前の質問に対するジェフのコメントに戻りますが、当四半期に行ったことは、余剰の現金を自社株買いに充当しました。一方、土地の取得と開発には7億ドル以上を費やしました。このように、私たちは何よりもまず、成長を重視していることがわかります。今後も引き続き、収益性の高い成長軌道を支え、リターンを向上させることを最優先に考えています。また、当社のレバレッジ・レシオは、利益の拡大に伴って改善されていくことがわかっており、それだけでレバレッジ・レシオを下げることができます。ですから、何よりもまず、会社を成長させることを考えています。もし、ある時点で現金が余っていると判断した場合は、その時にどうするかを検討します。

オペレーター ,
次の質問は、ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズのDeepa Raghavanさんからお願いします。

質問者15
Deepa Bhargavi Narasimhapuram Raghavan（ディーパ・バルガヴィ・ナラシムハプラム・ラガヴァン
ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズLLC リサーチ部門
注文ペースはかなり良いと思いました。それはありがとうございます。お話を聞いていなかったので、こんな質問をしていたら申し訳ありません。しかし、サプライチェーンの課題が安定するのはいつ頃だと思われますか？つまり、第4四半期に11％の納入低下を見込んでいますが、既知のサプライチェーンの問題の多くが第4四半期に最も影響すると思われますか？それとも、2022年の早い時期にも強い逆風が吹くでしょうか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
はい。コメントでもお伝えしましたが、建設サイクルの初期段階は安定してきたと考えています。完成までにはまだ多くの変数や未知数がありますが、安定したとはいえ、それは長期的なものです。そのため、今はナビゲーションをしています。私たちのガイドと予測では、製造期間は悪くならないと考えています。-- しかし、良くなることもありません。この状況をどのように乗り切るかについては、誰もがそれぞれの水晶玉を持っていると思いますし、私たちもそれを乗り切るつもりです。しかし、以前の状態に戻るには時間がかかるでしょう。

質問 No.16
Deepa Bhargavi Narasimhapuram Raghavan
ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズ・エルエルシー リサーチ部門
わかりました。その通りです。あなたがお持ちの製品で直面している課題について、窓とキャビネットの話をされましたね。来年半ばに改善される前に、さらに悪化すると思われる問題はありますか？それとも、今四半期を過ぎれば、ほとんどの問題が緩和されるとお考えですか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
答えるのは難しいですね。もし前回の電話で、あと2週間は減ると思うかと聞かれたら、私は「いいえ」と答えたでしょう。というのも、第1四半期から第2四半期にかけて、かなりの期間が延長されるとすでに考えていたからです。いくつかの分野では良い兆候が見られますが、まだ不明な点がたくさんあります。すぐに状況が良くなるとは言えませんが、安定化のための措置を講じていることに期待しています。

オペレーター ,
次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイク・ダールさんからお願いします。

質問 No.17
マイケル・グレーザー・ダール
RBCキャピタル・マーケッツLLCリサーチ部門
まず、第4四半期の利益率について、少し話を戻したいと思います。しかし、木材の影響についてもう一度お聞きしたいのですが、連続したアプローチで考えてみましょう。ASPの目安を見ると、前四半期比で約5％増加していますが、おそらくそのほとんどは、少なくとも前四半期比で同じくらい増加している平方フィートベースではほぼ同じです。このように1平方フィートあたりの売上が増加している中で、固定費が前四半期比でそれほど大きな影響を与えているかどうかはわかりませんが、収益の改善を相殺している木材の正確な影響を理解するために教えてください。
ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
マイク、正確な数字をお伝えするのは少し難しいですね。第4四半期には、第3四半期と同じ製品を販売しているわけではないからです。マージンは前四半期比で一定の範囲内にあります。2つの四半期の間に大きな変化はありません。

私たちが指摘したかったのは、木材価格の上昇と、第4四半期に完成・引渡しが予定されている住宅に関連して見られたこと、つまり、これらの住宅を着工したときに、木材価格のピークがあったということです。これは、第4四半期以降の状況について、特に第4四半期のガイドのためだけではなく、皆様にお伝えしたいと考えていることの表れでもあります。四半期ごとに案内する場合、特に短い期間では、納品ごとに案内していました。下から上へと巻き上げていきます。

建設工事の遅れやサプライチェーンの課題により、多くの納入品が失われました。また、ミックスの影響も少しありました。第4四半期に失ったものは、来年の早い時期に戻ってきます。来年の売上高の目安を高くすることで、今後の利益率の拡大、粗利益率の拡大だけでなく、営業利益率の拡大についても非常に楽観的に考えています。

これ以上、22年の四半期ごとの見通しや、その範囲の詳細については言及したくありません。2022年の詳細については、1月の第4四半期の報告の際に改めてお伝えします。しかし、通常、この電話会議では、例えばマージンについては触れません。しかし、当社の受注残と販売総利益率の数字が非常に好調であることから、その状況をお伝えしたいと思いました。

質問18
マイケル・グレーザー・ダール
RBCキャピタル・マーケッツLLCリサーチ部門
はい、それはありがたいことです。来年に向けて、売上予測の約75％がすでに受注残となっており、利益率の面でもかなり好調であることが予想されます。これですべてが納得できます。
2つ目の質問は、ペースの面ですが、もし200のコミュニティをオープンし、来年の終わりには60になるとすると、75％のコミュニティが入れ替わることになりますね。新規コミュニティの開設ペースの予想は、構成比の点でほぼ同じであるかどうかについて、何か共有できることはありますか？それとも、来年に向けてのペースや今後の展開について、何か違いがあるのでしょうか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
マイク、200という数字は、4四半期ではなく5四半期の数字です。つまり、1年という期間ではありません。1年ではなく、もう少し長い期間になります。しかし、準備されたコメントの中で私たちが話していたのは、22年末に当社がどうなっているかということだけではありません。我々は、その先の23年までコミュニティ数を増やし続けるためにビジネスを位置づけています。ですから、22年にはすべてを所有し、23年にはほとんどを所有し、すべてをコントロールしています。このように、ガイドには満足していますし、コミュニティ数の軌道に合わせて最終的にどのようなポジションを取るかについても気に入っています。

ジェフ・J・カミンスキー
KBホーム
そうですね。マイク、私も補足したいと思います。現在のペースと昨年の状況、そして今後の見通しを見ると、2つのことが起こっています。1つ目は、多くの新しいコミュニティができていることです。そのため、今後はより多くの土地を確保することになります。来年は2021年に比べて廃盤が少なくなると予測しており、それが数の増加につながっています。また、吸収ペースの予測がそれほどずれているわけではありません。来年に向けての基本的な仮定は非常に強力です。来年の新規オープンはもちろんのこと、2021年に大量のオープンがあったことと、来年に向けて残っている土地の数が影響しているだけです。

ですから、私たちはかなり一致していると思います。今年は驚きの連続でした。今年はペースが早く、誰もが予想していたよりも多くのクロージングが行われたため、多くの人が驚いたと思いますが、これは良いニュースです。私にとっては、多くのコミュニティが閉鎖され、それらのユニットや土地がコミュニティで利用可能な状態から当社のバックログに入ることで、次の（聞き取れない）リスクが軽減され、トップラインと納入数がサポートされることになります。これは素晴らしいことだと思います。その結果、コミュニティ数に多少のプレッシャーがかかることになりますが、私はむしろ、そのプレッシャーが、期待される収益を満たすために販売しなければならないというプレッシャーになることを望んでいます。このように、第4四半期だけでなく、特に2022年に向けて、私たちは素晴らしい状態にあります。これは、私たちにとって非常にエキサイティングな事実です。

オペレーター
次の質問は、ウェッジブッシュのジェイ・マッキャンレスさんからお願いします。

質問者19
ジェイ・マキャンレス
ウェドブッシュ証券株式会社 調査部
最初の質問ですが、キャンセル率の低下は非常に印象的でした。疑問なのですが、キャンセルが出ているということは、その理由は何なのでしょうか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
はい。ジェイ、様々な事情があるのです。転勤した人や離婚した人などです。時には自責の念に駆られることもありますが、それはあまり見られません。私たちは、販売報告をする前に、買い手をよく審査しています。だから、ローンの問題もほとんどありません。ですから、最終的には小さな数字ですが、様々な問題が混在しています。

質問 No.20
ジェイ・マキャンレス
ウェドブッシュ証券株式会社 調査部
そうですね。わかりました。次に2つ目の質問ですが、コールの前半ではビルドサイクルの前半分が完了し、現在は後半分に取り組んでいるというお話でした。それには、最終検査やCEOなども含まれるのでしょうか？自治体側ではどのような問題が発生しているのでしょうか。また、それらの問題は今年の初めに比べて改善されていますか？
ジェフリー・T・メズガー
KBホーム
はい。ロブさん、検査の面で何が起こっているのか話していただけますか？

ロバート・V・マクギブニー
KBホーム
はい、もちろんです、ジェフ。ジェイ、バックエンドの検査側で見ている最大の問題は、COVIDとDeltaバリアントです。そこから驚きが生まれています。このようなサプライズがなければ、かなりスムーズに運営されていますし、ほとんどの部門が自治体の人々と強い関係を持っているので、かなりスムーズに進めることができます。ただし、いくつかの問題が発生したり、検査員のグループや一人の検査員が被ばくして10日間の帰宅を余儀なくされたりすることもあります。しかし、それは私たちが戦っていることです。必ずしも数量が多いわけではなく、COVIDによる影響があるのです。

運営者
ありがとうございました。以上で本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これで回線を切断することができます。

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