基本を押さえよう！相続不動産の評価方法のガイドライン

みなさん、こんにちは。
行政書士の黒澤正人です。
本日は、相続不動産の評価方法について基本的な事項を押さえる内容をお伝えします。
ご両親が所有されている土地や建物がどのくらいの価値になるのか、またそれによって相続税が一体いくらかかるのかなど、財産を渡す側も受け取る側も気になるところです。どういったポイントで評価額が決まるのかを知り、あらかじめ準備をしておくことでいざというときに慌てず受け止めることができるでしょう。

相続財産の評価方法について

相続時の財産評価方法は、相続財産の公平かつ適正な評価を保証するために重要です。まず原則として、遺産評価額の算定基準時は「相続開始時」となります。
つまり、30年前に購入した不動産が、現時点で値上がり（または、値下がり）していた場合、当時の購入額ではなく、現在の不動産の価額で相続財産となるということです。開発や人口移動などにより当時と価値が変わっているというケースもあるかもしれません。
また、財産を所有者どうしで分割するとなった場合、実際の所有者への過不足を代償金で調達する場合があります。そのときも、原則としては相続時の評価によって金額が決定されるということになります。

不動産の評価方法について

土地の評価方法

土地の相続税評価方法には次の2種類があります。
①路線価方式
②倍率方式
路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、その道路に面する土地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁のホームページで確認することができます。1㎡あたり1000円単位での金額で表示されていますし全国の住所分を確認できます。道路に面している面が1つの場合と2つの場合で計算方法が若干異なりますが、基本は次の計算式で求めます。

路線価×土地の面積＝土地の相続税評価額
例えば、土地の面積が100㎡で、その土地が面する道路の路線価が38万円の場合、38万円×100㎡で土地の相続税評価額は3,800万円となります。

次に、倍率方式とは路線価が定められていない土地の評価方法です。路線価は都心で定められてないことはほとんどありませんが、宅地や森林など用途などによって異なる倍率がさだめられ、固定資産税評価額にその倍率を乗じます。倍率は路線価同様に、国税庁のホームページで確認することができます。基本は次のような式で求めます。

固定資産税評価額×倍率＝土地の相続税評価額
例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1倍の場合、1,000万円×1.1で土地の相続税評価額は1,100万円となります。

家屋の評価方法

家屋の相続税評価額は、非常にわかりやすく「固定資産税評価額」がベースとなります。毎年送付される固定資産税の金額は、固定資産税評価額の1.4％ですから、そちらを用いると固定資産税評価額を計算することができます。
たとえば、固定資産税が70,000円だった場合、
70000÷0.014＝5,000,000円が固定資産税評価額となります。
そして、それがそのまま相続税評価額となります。

賃貸物件の建物の評価方法

なお、貸家・賃貸アパート・賃貸マンションなど、賃貸物件場合は価値がその分低下しますので、別の計算方法を用います。

建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）＝建物の相続税評価額
例えば、アパートの固定資産税評価額が1億円だったけれども、借家権割合が30％（全国共通で定められています）で、賃貸割合（被相続人の死亡時において賃貸部分が占める割合）が70％の場合、1億円×（1－0.3×0.7）で賃貸アパートの建物の相続税評価額は7,900万円となります。

まとめ

ここに記したものだけが財産とは限りません。動産や株式をはじめとした有価証券などそれぞれの計算方法が異なっています。いきなりすべてに取り組むのは大変ですが、いざというときの備えはしておくとよいでしょう。相続税は被相続人の死亡時から10か月以内に納めなければいけません。まずは担当されている税理士の方に相談するのがよいでしょう。当事務所に相談頂ければ、信頼できる方をご紹介することも可能です。ご不安な方は一度ご連絡ください。

くろさわ行政書士法務事務所