不動産投資の最大のリスクは「家賃」

インフレの影響で現金を現物資産へシフト化し現金価値の下落を抑えようとする動きが目立ってきています。

そして、現物資産の中でも不動産へのシフトは人気があり、特に不動産投資への人気がここにきて一層高まっていると思われます。

不安定な経済情勢でもキャッシュフローが安定している不動産投資は、リーマンショック以降の投資対象として注目され人気を博した投資ではありますが、インフレが重なった現代では更に注目されているわけです。

とはいえ、不動産投資もコロナ禍の影響で安定した家賃収入が徐々に減収するという現象もあり、かつて経験のなかったパンデミックに対しては弱いという側面は露呈されました。

不況には強いがパンデミックには弱い、という不安定な状況を安定させるにはどのような対策が必要なのでしょうか。

～家賃下落率～
不動産投資を成功へ導くには、家賃にフォーカスするべきで「下がるリスクを予め把握する」必要があります。

どんな不動産でも永久的に家賃収入に変化が無い、ということは無く、物件によって家賃収入は上下します。

例えば、物件の立地環境、駅距離、間取、日当たり、通風等、様々な要素が影響を及ぼしますが、その中でも賃料の変動に大きく影響を及ぼすのが「経年劣化」です。

上の図は東京23区内の賃貸マンションを対象にアットホーム株式会社の成約事例を基に経年が賃料に与える影響を分析した表になります。

この図を見ると築０年～築10年の間における家賃下落率は顕著で、特に新築物件が完成し賃料の募集を始めた築1年～築2年の家賃が割高であり、築4年目あたりから急激に賃料が低くなる傾向にあります。

その下落率は・・・

・1R、1K等シングルタイプ　　　 ➡△1.7％/年
・1DK・1LDKコンパクトタイプ　➡△2.2％/年

よって、コンパクトタイプであれば、107,000円の家賃が10年後には89,000円になり、新築物件の下落率は10年間で急激に落ちることになります。

原因としては、新築は当初プレミアムの家賃設定であること、また絶えず新築が建築される世の中では常に競合物件と比較さえる事、が大きな理由であると考えられます。

新築物件の下落率とは相反し、築11年目～20年目の下落率は緩やかにあります。

その下落率は・・・

・1R、1K等シングルタイプ　　　 ➡△0.6％/年
・1DK・1LDKコンパクトタイプ　➡△0.9％/年

過去20年の間に入退去を繰り返してきたことで家賃が安定したことが考えられますが、20年目以降はシングルタイプの家賃はこれ以上下がらず、コンパクトタイプはまだ下がるところが興味深い点です。

そして、収支シミュレーションの家賃下落率設定を△1％想定で設定している方は多いと思いますが、築0年目～築25年目に下落する率は平均1％前後となりますので、その想定とある程度一致はしています。

但し、新築物件を購入する目的は人それぞれですので・・・

10年目に売却をする目的の場合 ➡ 家賃下落率1.7％～2.2％

で設定することで、キャッシュフローを計算し、それでも有効な投資であれば宜しいかと思います。

～空室率～

上の表は、IREM JAPANが主体となり公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、株式会社LIFFLEが調査した内容です。

全国の管理会社様より集めた1年間の日本全国の賃貸住宅の経営結果を分析している内容で、 地域別・物件タイプ別、立地別に分析をかけております。

この分析表によると、東京都内一棟アパート(木造)の空室率は築20年以上で2.68％です。

これは、一年の間で例えば10室×365日＝3650日稼働する予定の物件があったとしたら、実際は3650日×97.32％＝3552日の稼働であった、つまり差異である98日(約3カ月)の空室があった、ということが分かります。

それでは東京都内一棟マンション(非木造)の空室率はどうでしょうか。

この分析表によると、東京都内一棟マンション(非木造)の空室率は平均値で3.07％です。

これは、一年の間で例えば10室×365日＝3650日稼働する予定の物件があったとしたら、実際は3650日×96.93％＝3537日の稼働であった、つまり差異である113日(約3.7カ月)の空室があった、ということが分かります。

結果、一棟アパート・一棟マンションの空室率は2.68％～3.07％であることが分かりました。よって、稼働率はすこしストレスを加えて95％の稼働率で設定することがオススメです。

まとめ
冒頭で記載させて頂いたように、「家賃の下落を抑える」というよりも「下がるリスクを予め把握する」ことが大事な点で、不動産投資は賃貸経営と言われるように、購入後の安定した家賃収入を生み出すのは「下がるリスクを予め把握する」からこそであり、既存の入居者を大切に管理運営すること、家賃下落率と空室率を最小化するプロパティマネジメントが求められます。