【収益報告】2018年7月の副業収入は17万2千円でした

どうも、失業東大生ことケンドー修介です。

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1ヶ月ぶりの更新ですが、先月の副業収入が確定しましたのでまずはご報告から。

確定金額は17万2千円でした。このうち仮想通貨交換所の紹介アフィが約7,000円、クリック系広告収入が約20,000円となっています。

この1ヶ月間は資産ブログの更新はまったくおこなえなかったので、今回の副業収入は文字通りの「不労所得」でした。頑張ってブログを書いていた昔の俺、グッジョブ。

それで先月は何をしていたかと言うと、実は不動産投資関係のインプットをずっとおこなっていました。

インプット量が多くなると、それに伴ってどうしてもアウトプットする時間が少なくなってしまいます。特に自分にとってはじめての経験というのは、脳にとってはかなりのストレスとなるため、なかなかアウトプットまで手が回らないのです。

ということで、今回は久しぶりのアウトプットということで、この1ヶ月間に私が学んだ不動産投資についての考えをまとめたいと思います。

相変わらずアフィリエイトの話は全く出ませんが、ご了承ください。。。

不動産投資をどうやって始めるか

まずなんで私が不動産投資に興味をもっているかというと、これは非常にシンプルな理由で、とにかく「勤め人」を卒業したいから。雇われながら生活するというスタイルが、自分にはとにかく向いていないことがはっきりと分かったのです。

不動産投資は借り入れすることにより、レバレッジを効かせながら資産を拡大することができます。そのため、比較的短期間でサラリーマンを卒業できたというケースが結構あるのです。とはいってもその道は険しく、おそらく成功確率は5％程度ではないかと思うのですが、それでもサラリーマンを続けながら無理なく進めれば、たいして儲からなかったとしても失うものは特にありません。それならば、5％の確率にベットするのは悪い取り引きではないと思うのです。

ここまでは先月はじめに書いたとおりです。

さて、それでは私のような不動産投資の初心者で、なおかつそれほどの資産を持ってないような人が何から始めたら良いのかと言うと、これはどうやら「戸建て投資」と言うのが正解のようです。

戸建て投資というのは中古で売り出されている一軒家を購入し、それを賃貸で貸し出すと言う投資のことです。

中古の戸建は購入金額が少なくて済むため、キャッシュをそれほど持っていなくても無理なく始めることができます。しかも、賃貸マーケットにおいて戸建ては希少価値が高く、競合が少ないと言うのも魅力の1つです。

それでこの1ヶ月は戸建投資にまつわる情報を色々と集めていたのです。それで、私なりに戸建投資の肝というのは何なのかということを考えたのですが、どうもこういうことではないかと考えるようになりました。

つまり、普通の人は築20年くらいたった一軒家をきれいにして資産価値を高めようとすると、まずはリフォームを考えると思うんですね。で、リフォーム会社に見積もりを取ると300万とか400万とかの値段が出てくるんだと思うんですよ。まあ20年も住んでるし、そのくらいかかるか、と納得する人も多いでしょう。しかも会計的には木造住宅の資産価値は22年で文字通り「０」になってしまいますので、多額の金額をかけてリフォームするという発想は比較的受け入れられやすいのではないかと。

そうやってきれいになった築古の戸建は、たとえば1,000万円とかの値段で売りに出されます。これを買うのは戸建てに住みたいけど新築は高いと考えている層（これを「実需」といいます）なので、住宅ローンを使えば余裕で購入することができます。

しかし、ここでちょっと立ち止まって考えてみましょう。築20年の家をきれいにするのに、本当に400万円もかける必要があるのか、と。

なんだかんだいって木造住宅はしっかりと建っているので、20年くらい過ぎても躯体は問題ないことがほとんどです。つまり、表層的なリフォームだけすれば「住みたい」というニーズは十分満たせるのです。そのための費用は多くても100万円、DIYで気合で直せば、この金額はさらに低くすることが可能です。

つまり、築古の戸建をきれいにするには数百万かかるという一般常識の裏をかき、実は数十万〜100万円程度で十分に商品価値を高めることができるのだという「発見」こそが、戸建投資という事業のビジネスモデルなわけです。

ということは、見た目ボロボロで誰も書いたがらないような家で、中身はぜんぜん問題ないような物件を格安で仕入れることができれば、あとはリフォームの腕次第で高利回りで運用することができる、ということになります。

いくらで買っていくらで貸すか

ここで利回りの話が出たので、具体的な金額を考えてみたいと思います。

そもそも不動産投資をあえてするからには、対象となるベンチマークが必要です。要するに、ほかの投資ではなくて不動産投資で良かったと言えなければ意味がないと考えます。

とすると、例えば米国株式のインデックスファンドのようなものは、税引き後リターンで4％くらいはあるはずなので、このリターンを上回ることを目標としましょう。

年率4％の複利で運用すると、10年後には1.5倍くらいになっているはずです。この通りいけば、結構良い投資ですね。

不動産投資の場合、最初に購入した物件価格で年間賃貸料金を割ったものを利回りといいます。例えば400万円で戸建を購入し、これを月5万円で貸したとします。年間賃料は60万円ですから、60 ÷ 400 で利回りは15％となります。

この物件を10年間保有したとすると、賃料総額は600万円。400万円の元手が600万円になったので、ちょうど1.5倍。さきほどのインデックスファンド投資と同じ水準になりました。

ところが実際には、ここから諸経費を引く必要があります。借り入れをしている場合は金利の負担がありますし、固定資産税や管理費もかかります。それに修繕費用もオーナーが負担しなくてはいけないので、単純に600万円儲かるというわけではありません。なかなか大変ですね。

そこで10年後の自分は考えます。この物件をどうしたらよいか、と。すなわち、出口戦略です。

出口の方法は3通りあります。ひとつは更地にして土地として売る。この場合、土地としての価値がある都心よりで物件を購入する必要があります。

2番めの方法は、売りに出す。特に、住人が住んだ状態で売りに出すことをオーナーチェンジと呼んでいて、投資家に売れる可能性は高いです。

最後の方法は、そのまま持ち続ける。家が朽ち果てるまで所有し続けていれば、少なくとも賃貸に出せている間はキャッシュは入り続けます。

いずれにせよ、この出口を見据えたうえで計算し直すと、10年たったくらいでインデックスファンドのリターンを上回る結果が出せそうです。

つまり、利回り15％くらいの戸建を買えれば、10年後には不動産投資をしていてよかったなあと思える可能性は高そうです。

どんな感じの物件を買ったらよいか

ということを踏まえると、どういった戸建を買えばよいのか結論が出せそうです。

まずは築年数。10年後の出口を考えて平成築くらいのものが良さそうです。

築古でも都心よりの物件ならば土地値があるので、解体して売りに出すことは可能です（出口戦略の1番目ですね）。しかし今の自分に必要なのは土地ではなく、あくまでもキャッシュと考えます。キャッシュがあれば次の投資物件を買いに行けるからです。土地のことを考えるのはもう少し資産が大きくなってからにしましょう。

続いて利回り。これは15％とします。

次に家賃。これはいろいろな情報を見ると、最低でも5万円は取りたいと言われています。それよりも低い家賃しか取れないエリアは、そもそもの賃貸需要が小さいと考え、リスクが大きくなります。

家賃5万円で利回り15％ということは、先程の例で示したとおり物件購入価格は400万円となります。

そして最後がリフォーム。これが一番重要かつ、今の自分が勉強しなくてはいけない分野です。

物件購入価格は決まっているので、そこから逆算してリフォーム費用を考えましょう。350万円で手に入れたら、残り50万円かけてリフォームする。そうして仕上がった戸建が5万円で貸しに出せるのか。まさしく戸建賃貸ビジネスの成否を分ける部分ということになります。

という話をですね、1ヶ月前の自分にしてあげたかったですね。そうすれば1ヶ月分の時間が短縮できたわけです。知識というのは、まさに時間と引き換えに手に入れていくものだということです。

最後にアフィリエイトの話を少し

さて戸建賃貸というビジネスについてみてきましたが、ここで月のキャッシュフローという視点で考えてみましょう。

家賃5万円ですから、毎月の収入は5万円です。ここから借り入れの返済や諸経費を引くと、3万円くらいが手元に残る金額ですね。

ところで、私の今月の副業収入は17万円で費用はほぼゼロです。つまりキャッシュフロー的には、400万円の戸建を5軒もっていることと変わらないのです。

これはアフィリエイトの効率が良すぎるともいえますし、あるいは400万円くらいの戸建では資産拡大は難しいともいえます。そうやって考えると、1ヶ月という時間を使ってフル回転で不動産投資の勉強をしたことが、果たして良かったのかという気もしないではありません。

そこで思うのは、昨今話題になっている空き家問題です。

これから空き家は間違いなく増えます。まだまだ使えるのに、手入れをされずに朽ち果てていく物件数は今後も増加するはずです。

一方で戸建賃貸ニーズは減ることはないでしょう。とすると、このミスマッチを解消するための知識や経験をもっておくということは、少なくとも今後の人生にとってプラスに働くと思うのです。端的に言えば、将来自分が戸建に住みたいと思ったとき、今こうやって身につけている知識がきっと役に立つはずです。

この思考方法は、実はアフィリエイトでも同じです。つまり、自分が何かの商品を売りたいと思ったとき、SEOを主軸としたブログ運営をすることができれば、ものすごい低コストで集客することができます。今の自分なら、なにをどうすればよいのかという知識があります。これは大きな財産です。

結局のところ戸建投資にしてもアフィリエイトにしても、自分が主体となって自分自身の頭で考え行動する、この自由を手に入れられることが最大のメリットであり、私の人生にとっての喜びでもあります。冒頭でも書いたように、私は勤め人としての素質はありませんから、とにかく自分のことは自分で決めていきたい。そのことを可能にしてくれるのが、アフィリエイトであり、戸建投資なのではないかと、そんなことを考えています。

今回は以上です。最後までお読みいただき、どうもありがとうございました。

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