投資用不動産：26万円の戸建てについて

こんにちは、ジム鈴木です。
今日は26万円の戸建てについてお話ししたいと思います。

私が第1号で買った物件なんです。26万円とは何の値段かと言いますと、26万円はこの物件の価格なんです。
ちゃんと土地も所有権です。壁もあります。屋根もあります。家なんです。

この物件、売り出し価格の100万円だったんですね。
この物件に指し値をして26万円で購入することができました。
契約したのは直接売買です。
売り主さんと僕の直接の契約になったんですね。築75年になる物件でした。リフォーム費なんと150万円もかかってしまいました。
直接売買なので、仲介手数料は0。
融資は当然使ってませんので、家賃4万3000円で利回りは29.3％です。

物件購入の経緯です。
この物件はネットに載ってたわけではなくて、上毛新聞という群馬県のローカル新聞に掲載されていました。上毛新聞の「売ります買います」欄みたいなものが当時ありまして、そこに売り主が直接掲載していた物件でした。

売り出し価格100万円だったんですね。私は直接売り主さんに会いに行って交渉して26万円で交渉しました。値引き74万円に成功したんですね。

差し値のポイントです。売り主さんに根拠を率直に伝えるんです。
当時は私もあまり経験値がなかったのでよく分からなかったんですが、当時私の考えとしては100万円以上のリフォームがかかるだろうと（汲み取りトイレを水洗トイレに直すので）「100万円以上のリフォームはかかるから26万円しか出せません」と伝えました。
何で26万円か分からないですけど、何かその時の売り主さんの態度とか雰囲気で、その数字が何となく出てきたんですよ（笑）
僕の中では20万から50万の間で指値しようと思ってて、なんか中途半端なんですけど、26万円という数字を出しました。

で、そのとき売り主さんの物件への思いを知ったんですね。その直接売り主さんと会って話をしていたら、いろいろな話を聞けました。
莫大なリフォーム費がかかるなら、もう手放したいという気持ちがあったのと、私の前（直前）に内見した人も断られてしまったんです。
汲み取りトイレもあって、物件の傷みもひどかったので直前に内見した人に断られてしまったんです。
それなので、早く売却したい。要はこの物件に対して嫌気がさしていたんですね。それなので、この売り主さんは26万円という僕の提案を受け入れてくれたんです。

そして実はこの物件は業者管理にしています。
僕の物件は今50軒持っているんですが、2軒だけ業者管理であとの48軒は自主管理です。
なぜ、この物件を業者管理にしているのかというと、これは入居者募集をして複数の業者に営業に回った時に、ある業者から「管理をさせてほしい」と言われたんです。「管理をさせてもらえれば、入居者付けを頑張る」っていうんですね。
でも、ですね。それを信じて本当につけるをつける力があるのかどうなのかわからなかったので、私も条件を出したんです。
「あなたの会社が決めてくれたら、管理を任せてもいいよ。2,000円ね」って言ったら、本当にこの会社が決めてくれたんですよね。だから決めてくれたので、管理を任せたということです。
本当にその業者が約束を果たしてくれたから、だから僕も約束を果たしたんです。

そして、今回のリフォームのポイントです。
汲み取りトイレから水洗トイレに変えました。
汲み取りトイレは基本的にNGなんですよ。関東エリアでは汲み取りトイレだとなかなか入居者を見つけるのは大変です。
ですから、この物件は、前面道路物件のすぐ前の道路に下水道の接続管が来ていたので、加入金を払ってそこに接続工事をしたんです。下水道の工事だけで大体60万円ぐらいかかりました。
加入金30万円工事費30万円トータル60万円。そのほかのリフォームで90万円かかって、全部で150万円だったんです。

外壁は傷んだ箇所のみの部分補修です。元の壁を極力活かすので、柄や素材が部分的に合わなかったりするのですが、これを「アクセント外壁（笑）」という大家さんのセンスだという風に思ってもらえばいいんです。
使えるものはとことん使って、部分的に継ぎ接ぎっぽくなってしまっても大家さんのセンスにしてしまう。そうするとコストダウンが図れます。

と言うわけで、
今日は私の1軒目の物件26万円の戸建てについてご紹介しました。

それでは、また、次回お会いしましょうね。