賃貸マンションを安く借りる方法教えます

私は、本業で不動産開発の仕事をしており、賃貸マンションの開発、保有のビジネスをしております。

そして、副業で不動産投資をしているなかで、「借りる側：賃借人」の立場に立って、どうやったら、安く借りることができるかを皆様に、こっそり教えたいと思います。

賃貸マンション事情

賃貸マンションは、基本的にはどの地域でも借り手市場であり、借りる側に優位な立場にあります。

もちろん、人気地域であるとか、すごく安い賃料で探しているとか、デザイナーズマンションのバリバリにかっこいいデザインであるとか、要求が増えれば増えるほど、合致する物件数は減っていきますが、ある程度の内容で探すのであれば、基本的には物件数は多いです。

「○〇駅　賃貸マンション」なんて検索すれば、アットホームやスーモなどの有名検索サイトが初めのほうに並ぶようになっています。

それらの有名検索サイトから、地域や駅、賃料帯、広さ、間取りなどの指定したいポイントを条件付けして、物件を探していくことになります。

そして、空室状況を知りたい、内見をしたい等の物件の詳細を確認したいということになると、そこをクリックして、連絡先を入力すると、近隣の仲介業者から連絡が来るようになります。

「仲介業者」はよく町で見かける、間取りの張り紙がしてある不動産会社のことです。それぞれの建物の所有者（大家さん）は出てきません。

ここで、できれば3件くらいの仲介業者と連絡をとると良いかもしれません。

その理由は、仲介業者から出される条件が違うからです。

各料金を減らす

賃料
共益費
敷金
礼金
仲介手数料
火災保険
保証会社への加入料金
ハウスクリーニング、害虫駆除、鍵交換

これらが、賃貸マンションを借りるときに発生する料金です。もちろん物件によっても払う、払わないことはあります。

たとえば、賃料が80,000円だったとします。

賃料　80,000円
共益費　8,000円
敷金　80,000円
礼金　80,000円
仲介手数料　80,000円
火災保険　20,000円
保証会社への加入料金　80,000円
ハウスクリーニング、害虫駆除、鍵交換　50,000円

合計　478,000円

と約50万円ほど、入居時にかかってしまいます。

これは、なかなかの出費ですよね。これ以外に、引越し費用や、家具・家電、カーテンなんて買っていたら、ほんと厳しいですね。

そのなかで、いくつか減額ポイントを挙げていきます。

相見積もりをとる

先ほど仲介業者を3社ほど、とるといったのはそういうことです。気に入ったお部屋が3部屋ほど出てきたとしても、ほぼどの仲介業者でも仲介できます。よって、「うちしかこの部屋案内できないのですー。」なんてことは無いので、ご安心を。

さきほどの金額は、意外にも大家さんより仲介業者が操っていることも往々にあります。

仲介手数料なんてのはそうですが、ほかにも仲介業者が決めている費用もありますし、比較的空室が続きている場合などは、大家さんに相談すれば、賃料や共益費、敷金、礼金を下げることも可能なんです。

そういうために、3社程度から相見積もりをとることが大切なんですね。

では、それぞれの費用について解説しましょう。

賃料・共益費

賃料や共益費（管理費とかもいいます）は物件によってはもう少し下げれませんか？と言えば、結構下がります。もちろん人気物件で、空室待ちになっているような場合は難しいですが、大家さんは空室を嫌います。結構応じるケースは多いです。

1,000円でも下がれば、年間12,000円の減額ですし、交渉しましょう！！

交渉の際には、近隣物件の事例などを出しながら、具体的にいくら下げてほしいと、伝えましょう。「いくらか減額してくれませんか？」とあいまいに金額提示をしないと、検討されず、うまくいきません。

敷金・礼金

これも、意外にいけます。敷金などは後に説明しますが、保証会社をつければ、OKなんてこともあります。また、礼金払うからフリーレント期間1か月はどうですか？とかもダメもとで言ってみましょう。

フリーレント期間とは、賃料を払わないでも良い期間（サービス期間）というものです。

仲介手数料

上記の例でも、賃料の1か月としましたが、原則仲介手数料は賃料の0.5か月分と法的に決まってますが、結構当たり前のように、1か月を請求してきます。仲介手数料は貸し手と借り手と合わせて1か月までと決まっており、どちらかが同意すれば1か月請求できるというルールになっておりますが、同意しないと言えば、0.5か月で大丈夫です。

そして、貸主（大家さん）からも仲介業者は仲介手数料0.5か月分をもらってます。場合によってはADと呼ばれる「広告宣伝費」という名目で1か月とか2か月とかを大家さんからもらっております。仲介手数料と呼ぶと先ほどの1か月ルールから逸脱してしまうので、広告宣伝費としているんですね。

そして仲介業者はこのADを多く払う物件を案内したいという心理になります。1件案内しても法的には1か月分の賃料で、先ほどのケースですと80,000円しか売り上げが立たないのが、借主から1か月、貸主から2か月も取れれば、240,000円も売り上がげ立つことになります。多少物件が良くなくても、うまく誘導してあなたをそのADが高い物件に案内するのです。

場合によっては、あなたが気に入るだろう物件はADが安いために、なんだかんだうまく理由をつけて、ADが高い物件を強く営業してくることがあります。

火災保険

火災保険は、大家さんや管理会社の指定業者になることが多いです。補償がすくない保険では困るとか、大家さんにマージンが入るという事情から、指定にしているのですね。

しかし、年間1万円程度していると、高いかなという金額ですので、交渉してみましょう。

賃貸借契約書に、火災保険加入は義務となっていると思いますが、指定した会社とはなっていないことが多いです。確認してみましょう。

保証会社への加入料金

最近は、連帯保証人を付けられない、付けたくないというニーズから、その代わりに大家さんが保証会社へ加入してくれと、言われるケースが多いです。

賃料を延滞した時に、大家さんへ代わりに払ってくれる会社を保証会社と言います。

大体賃料の50％～100％程度が相場ですが、結構な金額になります。そして、1年か2年で1万円前後の更新料が毎回かかります。

保証会社のシステムが確立されており、なかなか交渉しづらいところになっておりますので、場合によっては出費が多いので、礼金を安くしてほしいとの交換条件にすることなども一つの交渉です。

ハウスクリーニング、害虫駆除、鍵交換

これらは、前の賃借人の「原状回復費用」として掛かる費用ですね？と言ってみましょう。あなたが、退去の時にもクリーニング費用や、鍵交換費用を言われるケースもあるはずです。二重取りしている可能性もありますので、確認してみましょう。結構交渉に応じてくれるはずです。

まとめ

これらすべてをまじめに交渉すると、相手によっては面倒くさい客だと思われ、ほかに検討客がいるなどと言われ、断られたり、値下げ交渉に応じないといいうケースもあるでしょう。

そのための相見積もりでもありますが、相手の状況もよく見ながら、押し引きをしていくことも大切です。

せっかく良い物件だと思っていても、大家さんが嫌がるところまでやると、断られることもあるでしょう。

しかし、空室が多ければ、比較的減額に応じくれるケースが多いことも事実です。しっかり言うことが大切ですので、まずは一度こうしたいと伝えることが必要です。

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